Ознайомтеся з інвесторами: Інтерв'ю з нерухомістю інвесторами, Rich Weese

Його було так, хоча ми зробили один з наших Meet інвесторами інтерв'ю. . . Я сподіваюся, що ми будемо отримувати в цій посаді більш регулярно! Виходячи з цього, ми отримали велике інтерв'ю у вас з нерухомістю інвестора Багаті Weese!

Знайомтеся Real Estate інвесторами Багаті Weese

Як довго Ви інвестувати в нерухомість?

Я впевнений, що є не так вже й багато членів BP старший за мене! Я брав участь у великій і бачив всі грані нерухомості; рецесії, інфляційна спіраль, і злети і падіння нерухомості в різних районах країни.

Я почав у сфері нерухомості випадково в 1972 році. Я була в своєму 3-го курсу коледжу, і закликав відмовитися і спробувати продажу нерухомості для друга. Він був брокером, і постійно намагається продати моя дружина і я-то. Ми не мали грошей, і я працював на Alpha Beta Ринки в їхній кухні чищення печей і сиром конвеєрних стрічок від 3 до півночі, і відвідувати школу в протягом дня.

Розкажіть нам про вашу першу угоди

Мій друг був дуже стійкі і зберігаються знайти властивості, щоб показати мою дружину та І. Мій друг намагався продати нам будинок, але ми жили в кв за $ 110 в місяць. Будь-який будинок з нашого асортименту. Зрештою, він знайшов дуплексу, яка була $ 24900, і кожна сторона 2 спальні та 1 ванна. Він розповів нам про FHA програма 221-Д-2, які необхідні тільки близько 3% загального обсягу, і в заключному витрат. Наші платіж буде $ 215 на місяць, і він сказав фронті підрозділ орендував за $ 140. Ми могли б жити в інший блок, в гаражі і тільки сплатити різницю в $ 75 в місяць. Це звучало дуже добре, крім нас не було 3%. Маклер зробив мені операцію. Якщо я згоден піти працювати на нього протягом 1 року, то він би мені продажу скоєнні близько $ 750. Це досить багато платити за наші авансовий платіж, тому я погодився і зарахованих в Lumbleau нерухомості школу в Санта-Ана, Каліфорнія. Я була моя продавця 'ліцензія на 28 днів від початку до кінця. Ми купили і переїхала в дуплексном, наші перші угоди в 330-334 волоських горіхів, в Ла-Habra, Каліфорнія.

Як вам почати інвестувати?

Не тільки я отримую в нерухомість випадково, але я став інвестором випадково на моє перше справу, це дуплексу. Я почала продаж будинків, і зненавиділи його. Робочі в основному з дружиною в парі, з зазначенням свого будинку, я швидко зрозуміла, це було не те, що я хотів.

Про це ж час, моя дружина і я були очищені дворі на нашій двосторонньої друку, вилучені деякі плющ та встановлено огорожу вздовж деревини на передній стороні. Один день співробітник зупинився і запитав, якщо я б її продати!! Я думаю, ми б належать їй 3 місяці. Я сказав, що я не вважаю, так і пояснив, я тільки що купив його. Він запитав, скільки я не платити? Я сказав йому ціну, і він сказав, якщо я б продати за 5K прибуток на $ 29900? 5K було величезна кількість для кого-то заробляти $ 1.35 на годину. Я сказав йому, так, я не реалізувати близько реально отримати освіту. Він був воістину інвестором. Він запропонував наступну;

1. Будинок близько $ 1000 акцій, які він купив на одному і тому ж 221-D2 позики програми.
2. Записці за $ 1000 з процентної виплати $ 83,33 Mo і балон в 2-х років.
3. Літніх вниз ванної стилю автомобіля Porsche (60ish?).
4. $ 1500 готівкою.

Мабуть, колеса, готівкові гроші в моїй кишені, фактичні будинку, і $ 83 в місяць, для надання допомоги у виплаті субсидій дім!! Ми зробили справу і став випадково RE, що беруть участь в обміні, і витягти з реального інвестора. Це стало моїм першим інвестицій, а також моє перше справу, в першу обміну та перший продаж.

Що привернуло вас до того, щоб стати інвестором нерухомості?

Я знайшов пропозицію цієї особи на двосторонній цікаві і те, що я хотів би продовжити і я потрапив шукає інші властивості.

Цей співробітник став моїм першим гуру. Я дійсно знайшов мою нішу! Я любив робити або торгових угодах. Було набагато більше задоволення, ніж просто показ будинку. Я почав купувати інші інвестиції. Моя дружина і я зробила справу. Нам би жити на її дохід близько $ 500 в місяць і вкладати все, що я вирушив назад в нерухомість. Я намагався переконати інших зробити те ж саме, але вони мене бачили, як молодий хлопець, не досвід. Я пішов, і зробив це для себе. Мій брокер почав питати мене питання, і в той же час бере частина моєї комісії!! Я вирішив отримати ліцензію ЦП та відкритий офіс. Я зустрів кого-то на нерухомість школі я переконаний, що працювати на мене, а також найняв шурін. 3 ми відкрили офіс у пригноблений район Placentia, Каліфорнія. і назвав її "Майк Weese Інвестиції". Це був ідеальний момент в досконалому області!! Ми почали робити багато грошей, в основному на угодах ми виявили, купив собі й заробив комісій. Я купив новий червоний Cadillac і люди почали помічати мене прогресуюча. Я жив в тому ж районі Са все моє життя, з нижчого класу і доходів людей побачили різницю. Це був 1974 рік.

Що б ваш сон буде вирішувати? Ти був "Сон справа" ще?

У 1974 році я поїхав на полювання нового офісу. Я думаю дуже велика на той момент. Це була моя перша дійсно страшно інвестицій. Я знайшов нову визначено 30000 квадратних футів офісного комплексу, і я вирішив спробувати купити його. Вона склала $ 1475000 і продавець був розробником, і він хотів 10% вниз. Він Кабріолет позики з митрополитом Життя СК. Він буде перетворювати від будівництва до постійним, коли на 80%. Він у ньому перераховані на 3% комісійних, і погодився виплатити мені $ 40K. Тепер я тільки необхідно близько $ 100K. Я придбав старше 17 одиниць в Whittier, Каліфорнія, і запитав його, якщо б я міг створювати записки за $ 60K. Він сказав, добре, але хотілося як 2 за $ 40K і 3 за $ 20K. Він дав йому гнучкості, якщо йому необхідно продати або взяти один проти одного. Тепер, я був до $ 47,500 необхідно. Я переконаний, мої батьки і мої батьки дружини один покласти в $ 20K. Я, як і раніше, необхідно $ 7500. Першим я найняв би приєднатися до мене в моєї нерухомості, мій друг вирішив зробити це. Я представив цю пропозицію, і воно було прийнято. Наші платіж становить $ 14909 на місяць. Я уклав угоду, коли будівельник буде керувати будівлею, в оренду, і платити мені 8% від грошової готівки за один рік. В кінці одного року, це була моя проблема, якщо вона не здається в оренду.

Ми назвали будівництво "Weese Фінансові Плаза" і поставити наш новий офіс дюйм Тепер я подивився успішні і люди стали приходити до мене, як торговці та інвестори. Це були люди, я розмовляв з раніше, що в даний час були зацікавлені в тому, що я повинен був сказати. Я почав проведення семінарів в нашому будинку, і вона тільки що злетів. Люди писали перевірок і мої продавці почали птах dogging властивості в багатьох західних країнах. Я почав робити нерухомості синдикації (себе ім'я з обмеженою відповідальністю). Ми робили багато CO, так що я отримав ліцензію брокера і відкрили там офіс і найняв зграєю птахів собак. Ми купили 156 одиниць в Денвері, а також деякі більш дрібні, а також 202 і 161 в Колорадо-Спрінгс. Ми також придбали багато в AZ, Техас, Каліфорнія і ОК. Протягом короткого періоду часу, я втомився, але також від фінансово.

Так, BTW, менш ніж через рік, "Weese Finanacial Плаза" Будинок було 95% повністю, і позбутися Ніцца готівки. Я дав батькові робота Mgr місці, і він любив її. Депозитний великих компаній, які віддають перевагу Escrow, переїхала в будинок, і мої я продати частку в ній. Одинадцять місяців після покупки, я продав його за $ 2,2 Міля!! Я прийняв велику увагу, яку я розділити з партнерами, зберігаються 30% будівельних власності і заробив $ 70K комісії. Це був мій перший "Dream угоди".

Те, що найскладніші рішення?

Моє тяжке справу було зроблено в 1975 році, і я ніколи не зможете скопіювати його знову. Було 26 ноги обміну в тому числі 4 із властивостей різних держав, і багато власників і партнерства. Він взяв мене за 3 місяці, вдень і вночі, щоб вона виконала, але було величезним досягненням. Знову був автомобіль участь! Один з інвесторів відсутні достатні кошти для фінансування його загального обсягу придбання частини. Він володів 1965 Jaguar XKE Кабріолет, і запропонував їй компенсувати його дефіцит готівки. Я взяв машину, як частина моєї комісії. Автомобіль, векселі та грошові кошти, отримані за вчинення склав в дуже високі цифри 6.

Я був призначений на Real Estate Exchangor на рік для штату Каліфорнія для нього, але не перемогти.

Скільки угод ви зробили у вашій кар'єрі?

Особисто моя дружина і я особисто належить більше 1000 житлових будинків однієї родини. Я був власником або партнера в тисячі квартир і кілька офісних будівель. Я не знаю, загальне число угод Я брав участь дюйм На висоті моєї кар'єри я 206 інвесторів, які виходять на пенсію до і деякі з них в якості, скільки 6 партнерства. Я купив майже фон Richthofen Замок у Денвері жити в проведенні семінарів і 30 років тому, але моя пропозиція вступив в 2-ом. Це було дійсно щось.

У вас є ваш нерухомості ліцензії?

Я був ліцензованим брокером в Каліфорнії та Колорадо, на початку 70-х протягом 7 років. Я вирішив, я був щасливіше без нагляду продажу людей і нехай моя ліцензії недійсною. Є певні переваги в ліцензованої з точки зору комісії. Існують також і інші вигоди від не ліцензовані, на мій погляд.

Яке ваше внимание (галузі знань)?

Я не думаю, що я який-небудь однієї галузі знань. Я дуже багато зробили все це. Брокерська, немає грошей, почати, управління нерухомістю, викупу, майстер компанії, побудований 44 користувальницьких будинку в Сент-Джордж, UT, вибрав 3 бум районів у правильне час (so. CA, UT, Каса Гранде AZ) і вважаємо, я в моему 4 і 5 в даний час, на південь TX і MS. Я була оригінальною гуру перед телевізором, і говорили на семінарі компанії, а також палати Commerces, Ротарі клубів і т.д. в ЦА, готель "Міраж" та озера Лас-Вегас, Невада, Солт-Лейк-Сіті, UT, Phoenix І Tucson, AZ, і Ріо-де-Жанейро гранд-Білги, штат Техас. Я також самооборони опублікував книгу моїх ранніх нерухомості досвідом під назвою "Від двірника до мультимільйонером". Я ніколи не пропонуються для продажу, але воно вільне від тих, які задані. Я продовжував купувати і розвивати нерухомість протягом майже 40 років і довгостроковій перспективі, ніж багато короткострокові інвестори чи новачків.

Що Ви шукайте на інвестиції?

Я дивлюся на гарні інвестиції, які принесуть користь у довгостроковій перспективі. Я в основному купити і утримувати протягом тривалого часу. Я купити викупу і залишати одних і продаж деяких передати гроші. Я не один, що твердо на грошові потоки. Я думаю, що це область, яка має негативів вірно для багатьох інвесторів. Ні податкових пільг сама по себе, як правило, старше коренастий властивостями з мало надії на подяку, і не дозволити собі набагато амортизації. Я пропоную нові інвестори намагаються купити беззбитковості властивості, і точно так само, як монополії, купити як можна більше. Зберігайте їх, рефінансування і купити інше. Зберігайте ваші основні завдання для вступу кінця і створити основу властивості першого. Грошовий потік прийде, як збільшення орендної плати, але не жертвувати зростанням варіант при бажанні про рух грошових коштів, щоб почати.

Є занадто багато гуру там проповідував готівки і "замінити вашу роботу з нерухомістю доходів". Я навпроти них. Рух грошових коштів відбувається тільки в момент, але не варто жертвувати придбання додаткових властивостей, не більше вниз для отримання готівки.

Існують 4 основні вигоди для володіють нерухомістю:
1. Визнання
2. Знос провідних податкових пільг
3. Основна оплати вниз
4. Грошовий потік

Графіки будуть постійно свідчать про те, що # 1 і № 2 є ключем до створення "TRUE багатство" у сфері нерухомості, і далеко відстань останні 2 в короткостроковій або довгостроковій перспективі.

Якими є деякі з найбільших помилок ви зробили або бачили зробив?

Для мене, моя найбільша помилка була пенсію в 29 років. Я зробила мільйони і став ліниво, як і раніше, інвестувати і годувати механізм нерухомості. Я повинен був більш агресивним в обміні і придбанні більш нерухомості замість того, щоб жити в минулому. Від 29 років до 58, я був в основному пенсіонери і підняли моє 6 дітей.

У 58 років, я виправив помилку і почали інвестувати ще раз. Протягом останніх 15 місяців, я придбав 59 будинків, продала 13 з них і продовжують купувати більше кожен місяць.

Який рада ви б дати вихід інвестора?

Моя порада для початку інвестор буде варіюватися в залежності від віку вкладника, доходи, ризики, від цілей інвестування (грошовий потік, податкові пільги, вилучення і т.д.), дружини відношення, всі будуть вступати в мої поради. Я консервативний характер, хоча я прийняв багато "ризики", коли молоде. Я б настійно застерегти нових інвесторів, і я б питання все цифри, наданого інвестору продавця! Визначте свої мотиви, якщо така є, за їх поради для вас. Дослідницька ті, які були дуже успішними. Не став семінар наркоман! І найголовніше, завжди є вихід стратегії інвестицій і плану на чорний день. Він буде дощ!!

Який рада ви б надати інвесторам, з урахуванням нинішньої економічної ситуації і обстановки кредитування?

• Перше: перевірте Подвійний та потрійний перевірки усіх доходів і витрат за питання власності приділити вам за увагу. Більшість з них є завищеними та неточності.
• Другий: не носити швидкозшивачів або тунелю бачення. Є багато варіантів у нерухомість гру.
• Третє: Пам'ятайте, там більше грошей у ринки вниз в нерухомість і фондовий ринок. Хоча більшість з них потягнувши голову назад у свої корпусу, розумні з них і дивлюся!
• Четверте: Ніхто не буде ніколи, як хороший догляд за ваші гроші, як ви.

Там завжди будуть проблеми і зміни у нерухомість і фінансові ринки. Будьте гнучкими і готові змінити, коли це необхідно. Creative фінансування будуть визначені окремо від успішного неприєднання успішним. Дізнайтеся, нові стратегії і покласти їх у дію. Не думайте, "Це не може бути зроблено"! Зовсім навпаки. Припустимо, що "це можна зробити", а потім знайти спосіб зробити це.

Чи є що-небудь ще ви хотіли б поділитися з іншим з нас?

Я сподіваюся, що зможу поділитися пристрастю я на нерухомість і переконати інші дивні речі він буде робити за вас. Ніде ви можете знайти можливість где-то (банк) буде кредит вам гроші купить что-то и кого-то другого (орендарем) буде робити платежі для Вас. В кінці кінців, ви-то власні вільні і ясні і це буде варто X суми доларів. Я не знаю, що X буде, але буде більше, ніж те, що ви заплатили, і 1000% прибутку на достовірні інвестували гроші з-за важелі влади.

BiggerPockets проводить Знайомтеся з нашими інвесторами Інтерв'ю по електронній пошті. Ми не можемо перевірити інформацію, що міститься всередині і роздрукувати ці інтерв'ю стимулювати здоровий образ думки та дискусії.

Ласкаво просимо на наш блог!
Ласкаво просимо на Real Estate Відправлення з BiggerPockets.com. Наш блог об'єднує фахівців у різних галузях нерухомості з метою збереження інформували наших читачів, і до швидкості. Чи ви є професійним нерухомості (кредитодавець, Ріелторські, банкір і т.д.), інвестор (орендодавець, фліппер, оптової і т.д.), або просто споживач, або орендаря житла, зацікавлені в світі нерухомості, цей блог місце для Вас взяти участь!

Ви можете підписатися на нашу RSS канал, отримати блозі оновлень по електронній пошті, вступати в нашу безкоштовну розсилку, і краще за все, приєднатися до нашої соціальної мережі разом з 25000 інших зацікавлених осіб у сфері нерухомості освіти, dealmaking, мережі і збут.