Коли люди вперше вирішите купити будинок він є загальним для них зробити кілька легко запобігти помилки. Найпоширеніші помилки, які я бачу нових інвесторів зробити це не те, що я хотів би послатися в якості "інвестора інструмент груди".

Наприклад, якщо ви хочете побудувати будинок вам доведеться дещо, щоб розпочати роботу. Вам буде необхідно спочатку мати синю друк для дому, складений архітектором. По-друге, ви повинні мати необхідні інструменти для фактичного завершення будівництва, Ви повинні цвяхи, молотки, пили, свердла для роботи на сировину. На щастя, інвестиції в багатоквартирні будинки, не потребує будь-якого фізичного інструментів чи навичок. Тим не менш, інвестиції в будівництво квартир, вимагає такого ж роду психічних планування, і в цьому випадку ваш засіб груди "насправді є" інструментом груди "знань.

Щоб бути успішним Кімната з інвесторами, Ви повинні мати план!

Найкращий спосіб для придбання цих основних засобів навчання полягає в тому, щоб прочитати багато книг та журналів з цієї теми. Перший і найбільш важливий інструмент, який інвестор може є можливість визначити вартість інвестиційного будинку. Існує не так, щоб інвестор може бути впевнений, що він або вона будуть купувати корову або готівкою яму без необхідних можливостей для аналізу вартості будівництва. Існує нескінченний масив інформації про заборгованість коефіцієнт охоплення, шапочка ставок та оцінки нерухомості. По-моєму, вперше комерційної нерухомості інвестор повинен працювати з одним простим психічних "інструментів", або презумпції, і що це для визначення того, що будівля стоїть до нього або до неї, і ігнорувати майже все інше. Це означає, що інвестор повинен фактично ігнорують те, що ціни на інші аналогічні властивості нещодавно продав у цьому районі. Замість цього інвестор повинен з'ясувати ціну, яка дозволить йому придбати власність і на прибуток і грошові потоки, які будуть зробити це гарна інвестиція.

Для того, щоб з'ясувати, яку ціну потрібно заплатити за квартиру потенціалу, виходячи, наприклад, що ви хочете здійснити певну повернення або Кап ціни на інвестиції щорічно, просто використовуйте наступну формулу:

Чисті операційні надходження
__________________ = Ціна, яку Ви можете оплатити реалізувати Бажаний Кап Оцінити
Капіталізація Оцінити

Фото: jthetzel

Ласкаво просимо на наш блог!
Ласкаво просимо на Real Estate Відправлення з BiggerPockets.com. Наш блог об'єднує фахівців у різних галузях нерухомості з метою збереження інформували наших читачів, і до швидкості. Чи ви є професійним нерухомості (кредитодавець, Ріелторські, банкір і т.д.), інвестор (орендодавець, фліппер, оптової і т.д.), або просто споживач, або орендаря житла, зацікавлені в світі нерухомості, цей блог місце для Вас взяти участь!

Ви можете підписатися на нашу RSS канал, отримати блозі оновлень по електронній пошті, вступати в нашу безкоштовну розсилку, і краще за все, приєднатися до нашої соціальної мережі разом з 25000 інших зацікавлених осіб у сфері нерухомості освіти, dealmaking, мережі і збут.

Теги: житловий будинок Звичайно, будинки освіти, будинок інвестиції, будинок новини, купівля житлового будинку, купівля квартири

Його було так, хоча ми зробили один з наших Meet інвесторами інтерв'ю. . . Я сподіваюся, що ми будемо отримувати в цій посаді більш регулярно! Виходячи з цього, ми отримали велике інтерв'ю у вас з нерухомістю інвестора Багаті Weese!

Знайомтеся Real Estate інвесторами Багаті Weese

Як довго Ви інвестувати в нерухомість?

Я впевнений, що є не так вже й багато членів BP старший за мене! Я брав участь у великій і бачив всі грані нерухомості; рецесії, інфляційна спіраль, і злети і падіння нерухомості в різних районах країни.

Я почав у сфері нерухомості випадково в 1972 році. Я була в своєму 3-го курсу коледжу, і закликав відмовитися і спробувати продажу нерухомості для друга. Він був брокером, і постійно намагається продати моя дружина і я-то. Ми не мали грошей, і я працював на Alpha Beta Ринки в їхній кухні чищення печей і сиром конвеєрних стрічок від 3 до півночі, і відвідувати школу в протягом дня.

Розкажіть нам про вашу першу угоди

Мій друг був дуже стійкі і зберігаються знайти властивості, щоб показати мою дружину та І. Мій друг намагався продати нам будинок, але ми жили в кв за $ 110 в місяць. Будь-який будинок з нашого асортименту. Зрештою, він знайшов дуплексу, яка була $ 24900, і кожна сторона 2 спальні та 1 ванна. Він розповів нам про FHA програма 221-Д-2, які необхідні тільки близько 3% загального обсягу, і в заключному витрат. Наші платіж буде $ 215 на місяць, і він сказав фронті підрозділ орендував за $ 140. Ми могли б жити в інший блок, в гаражі і тільки сплатити різницю в $ 75 в місяць. Це звучало дуже добре, крім нас не було 3%. Маклер зробив мені операцію. Якщо я згоден піти працювати на нього протягом 1 року, то він би мені продажу скоєнні близько $ 750. Це дуже багато заплатити за нашу авансовий платіж, тому я погодився і зарахованих в Lumbleau нерухомості школу в Санта-Ана, Каліфорнія. Я була моя продавця 'ліцензія на 28 днів від початку до кінця. Ми купили і переїхала в дуплексном, наші перші угоди в 330-334 волоських горіхів, в Ла-Habra, Каліфорнія.

Як вам почати інвестувати?

Не тільки я отримую в нерухомість випадково, але я став інвестором випадково на моє перше справу, це дуплексу. Я почала продаж будинків, і зненавиділи його. Робочі в основному з дружиною в парі, з зазначенням свого будинку, я швидко зрозуміла, це було не те, що я хотів.

Про це ж час, моя дружина і я були очищені дворі у нас дуплексу, вилучені деякі плющ та встановлено огорожу вздовж деревини на передній стороні. Один день співробітник зупинився і запитав, якщо я б її продати!! Я думаю, ми б належать їй 3 місяці. Я сказав, що я не вважаю, так і пояснив, я тільки що купив його. Він запитав, скільки я не платити? Я сказав йому ціну, і він сказав, якщо я б продати за 5K прибуток на $ 29900? 5K було величезна кількість для кого-то заробляти $ 1.35 на годину. Я сказав йому, так, я не реалізувати близько реально отримати освіту. Він був воістину інвестором. Він запропонував наступну;

1. Будинок близько $ 1000 акцій, які він купив на одному і тому ж 221-D2 позики програми.
2. Записці за $ 1000 з процентної виплати $ 83,33 Mo і балон в 2-х років.
3. Літніх вниз ванної стилю автомобіля Porsche (60ish?).
4. $ 1500 готівкою.

Мабуть, колеса, готівкові гроші в моїй кишені, фактичні будинку, і $ 83 в місяць, для надання допомоги у виплаті субсидій дім!! Ми зробили справу і став випадково RE, що беруть участь в обміні, і витягти з реального інвестора. Це стало моїм першим інвестицій, а також моє перше справу, в першу обміну та перший продаж.

Що привернуло вас до того, щоб стати інвестором нерухомості?

Я знайшов пропозицію цієї особи на двосторонній цікаві і те, що я хотів би продовжити і я потрапив шукає інші властивості.

Цей співробітник став моїм першим гуру. Я дійсно знайшов мою нішу! Я любив робити або торгових угодах. Було набагато більше задоволення, ніж просто показ будинку. Я почав купувати інші інвестиції. Моя дружина і я зробила справу. Нам би жити на її дохід близько $ 500 в місяць і вкладати все, що я вирушив назад в нерухомість. Я намагався переконати інших зробити те ж саме, але вони мене бачили, як молодий хлопець, не досвід. Я пішов, і зробив це для себе. Мій брокер почав питати мене питання, і в той же час бере частина моєї комісії!! Я вирішив отримати ліцензію ЦП та відкритий офіс. Я зустрів кого-то на нерухомість школі я переконаний, що працювати на мене, а також найняв шурін. 3 ми відкрили офіс у пригноблений район Placentia, Каліфорнія. і назвав її "Майк Weese Інвестиції". Це був ідеальний момент в досконалому області!! Ми почали робити багато грошей, в основному на угодах ми виявили, купив собі й заробив комісій. Я купив новий червоний Cadillac і люди почали помічати мене прогресуюча. Я жив в тому ж районі Са все моє життя, з нижчого класу і доходів людей побачили різницю. Це був 1974 рік.

Що б ваш сон буде вирішувати? Ти був "Сон справа" ще?

У 1974 році я поїхав на полювання нового офісу. Я думаю дуже велика на той момент. Це була моя перша дійсно страшно інвестицій. Я знайшов нову визначено 30000 квадратних футів офісного комплексу, і я вирішив спробувати купити його. Вона склала $ 1475000 і продавець був розробником, і він хотів 10% вниз. Він Кабріолет позики з митрополитом Життя СК. Він буде перетворювати від будівництва до постійним, коли на 80%. Він у ньому перераховані на 3% комісійних, і погодився виплатити мені $ 40K. Тепер я тільки необхідно близько $ 100K. Я придбав старше 17 одиниць в Whittier, Каліфорнія, і запитав його, якщо б я міг створювати записки за $ 60K. Він сказав, добре, але хотілося як 2 за $ 40K і 3 за $ 20K. Він дав йому гнучкості, якщо йому необхідно продати або взяти один проти одного. Тепер, я був до $ 47,500 необхідно. Я переконаний, мої батьки і мої батьки дружини один покласти в $ 20K. Я, як і раніше, необхідно $ 7500. Першим я найняв би приєднатися до мене в моєї нерухомості, мій друг вирішив зробити це. Я представив цю пропозицію, і воно було прийнято. Наші платіж становить $ 14909 на місяць. Я уклав угоду, коли будівельник буде керувати будівлею, в оренду, і платити мені 8% від грошової готівки за один рік. В кінці одного року, це була моя проблема, якщо вона не здається в оренду.

Ми назвали будівництво "Weese Фінансові Плаза" і поставити наш новий офіс дюйм Тепер я подивився успішні і люди стали приходити до мене, як торговці та інвестори. Це були люди, я розмовляв з раніше, що в даний час були зацікавлені в тому, що я повинен був сказати. Я почав проведення семінарів в нашому будинку, і вона тільки що злетів. Люди писали перевірок і мої продавці почали птах dogging властивості в багатьох західних країнах. Я почав робити нерухомості синдикації (себе ім'я з обмеженою відповідальністю). Ми робили багато CO, так що я отримав ліцензію брокера і відкрили там офіс і найняв зграєю птахів собак. Ми купили 156 одиниць в Денвері, а також деякі більш дрібні, а також 202 і 161 в Колорадо-Спрінгс. Ми також придбали багато в AZ, Техас, Каліфорнія і ОК. Протягом короткого періоду часу, я втомився, але також від фінансово.

Так, BTW, менш ніж через рік, "Weese Finanacial Плаза" Будинок було 95% повністю, і позбутися Ніцца готівки. Я дав батькові робота Mgr місці, і він любив її. Депозитний великих компаній, які віддають перевагу Escrow, переїхала в будинок, і мої я продати частку в ній. Одинадцять місяців після покупки, я продав його за $ 2,2 Міля!! Я прийняв велику увагу, яку я розділити з партнерами, зберігаються 30% будівельних власності і заробив $ 70K комісії. Це був мій перший "Dream угоди".

Те, що найскладніші рішення?

Моє тяжке справу було зроблено в 1975 році, і я ніколи не зможете скопіювати його знову. Було 26 ноги обміну в тому числі 4 із властивостей різних держав, і багато власників і партнерства. Він взяв мене за 3 місяці, вдень і вночі, щоб вона виконала, але було величезним досягненням. Знову був автомобіль участь! Один з інвесторів відсутні достатні кошти для фінансування його загального обсягу придбання частини. Він володів 1965 Jaguar XKE Кабріолет, і запропонував їй компенсувати його дефіцит готівки. Я взяв машину, як частина моєї комісії. Автомобіль, векселі та грошові кошти, отримані за вчинення склав в дуже високі цифри 6.

Я був призначений на Real Estate Exchangor на рік для штату Каліфорнія для нього, але не перемогти.

Скільки угод ви зробили у вашій кар'єрі?

Особисто моя дружина і я особисто належить більше 1000 житлових будинків однієї родини. Я був власником або партнера в тисячі квартир і кілька офісних будівель. Я не знаю, загальне число угод Я брав участь дюйм На висоті моєї кар'єри я 206 інвесторів, які виходять на пенсію до і деякі з них в якості, скільки 6 партнерства. Я купив майже фон Richthofen Замок у Денвері жити в проведенні семінарів і 30 років тому, але моя пропозиція вступив в 2-ом. Це було дійсно щось.

У вас є ваш нерухомості ліцензії?

Я був ліцензованим брокером в Каліфорнії та Колорадо, на початку 70-х протягом 7 років. Я вирішив, я був щасливіше без нагляду продажу людей і нехай моя ліцензії недійсною. Є певні переваги в ліцензованої з точки зору комісії. Існують також і інші вигоди від не ліцензовані, на мій погляд.

Яке ваше внимание (галузі знань)?

Я не думаю, що я який-небудь однієї галузі знань. Я дуже багато зробили все це. Брокерська, немає грошей, почати, управління нерухомістю, викупу, майстер компанії, побудований 44 користувальницьких будинку в Сент-Джордж, UT, вибрав 3 бум районів у правильне час (so. CA, UT, Каса Гранде AZ) і вважаємо, я в моему 4 і 5 в даний час, на південь TX і MS. Я була оригінальною гуру перед телевізором, і говорили на семінарі компанії, а також палати Commerces, Ротарі клубів і т.д. в ЦА, готель "Міраж" та озера Лас-Вегас, Невада, Солт-Лейк-Сіті, UT, Phoenix І Tucson, AZ, і Ріо-де-Жанейро гранд-Білги, штат Техас. Я також самооборони опублікував книгу моїх ранніх нерухомості досвідом під назвою "Від двірника до мультимільйонером". Я ніколи не пропонуються для продажу, але воно вільне від тих, які задані. Я продовжував купувати і розвивати нерухомість протягом майже 40 років і довгостроковій перспективі, ніж багато короткострокові інвестори чи новачків.

Що Ви шукайте на інвестиції?

Я дивлюся на гарні інвестиції, які принесуть користь у довгостроковій перспективі. Я в основному купити і утримувати протягом тривалого часу. Я купити викупу і залишати одних і продаж деяких передати гроші. Я не один, що твердо на грошові потоки. Я думаю, що це область, яка має негативів вірно для багатьох інвесторів. Немає податкових пільг сама по собі, як правило, старше коренастий властивостями з мало надії на подяку, і не дозволити собі набагато амортизації. Я пропоную нові інвестори намагаються купити беззбитковості властивості, і точно так само, як монополії, купити як можна більше. Зберігайте їх, рефінансування і купити інше. Зберігайте ваші основні завдання для вступу кінця і створити основу властивості першого. Грошовий потік прийде, як збільшення орендної плати, але не жертвувати зростанням варіант при бажанні про рух грошових коштів, щоб почати.

Є занадто багато гуру там проповідував готівки і "замінити вашу роботу з нерухомістю доходів". Я навпроти них. Рух грошових коштів відбувається тільки в момент, але не варто жертвувати придбання додаткових властивостей, не більше вниз для отримання готівки.

Існують 4 основні вигоди для володіють нерухомістю:
1. Визнання
2. Знос провідних податкових пільг
3. Основна оплати вниз
4. Грошовий потік

Графіки будуть постійно свідчать про те, що # 1 і № 2 є ключем до створення "TRUE багатство" у сфері нерухомості, і далеко відстань останні 2 в короткостроковій або довгостроковій перспективі.

Якими є деякі з найбільших помилок ви зробили або бачили зробив?

Для мене, моя найбільша помилка була пенсію в 29 років. Я зробила мільйони і став ліниво, як і раніше, інвестувати і годувати механізм нерухомості. Я повинен був більш агресивним в обміні і придбанні більш нерухомості замість того, щоб жити в минулому. Від 29 років до 58, я був в основному пенсіонери і підняли моє 6 дітей.

У 58 років, я виправив помилку і почали інвестувати ще раз. Протягом останніх 15 місяців, я придбав 59 будинків, продала 13 з них і продовжують купувати більше кожен місяць.

Який рада ви б дати вихід інвестора?

Моя порада для початку інвестор буде варіюватися в залежності від віку вкладника, доходи, ризики, від цілей інвестування (грошовий потік, податкові пільги, вилучення і т.д.), дружини відношення, всі будуть вступати в мої поради. Я консервативний характер, хоча я прийняв багато "ризики", коли молоде. Я б настійно застерегти нових інвесторів, і я б питання все цифри, наданого інвестору продавця! Визначте свої мотиви, якщо така є, за їх поради для вас. Дослідницька ті, які були дуже успішними. Не став семінар наркоман! І найголовніше, завжди є вихід стратегії інвестицій і плану на чорний день. Він буде дощ!!

Який рада ви б надати інвесторам, з урахуванням нинішньої економічної ситуації і обстановки кредитування?

• Перше: перевірте Подвійний та потрійний перевірки усіх доходів і витрат за питання власності приділити вам за увагу. Більшість з них є завищеними та неточності.
• Другий: не носити швидкозшивачів або тунелю бачення. Є багато варіантів у нерухомість гру.
• Третє: Пам'ятайте, там більше грошей у ринки вниз в нерухомість і фондовий ринок. Хоча більшість з них потягнувши голову назад у свої корпусу, розумні з них і дивлюся!
• Четверте: Ніхто не буде ніколи, як хороший догляд за ваші гроші, як ви.

Там завжди будуть проблеми і зміни у нерухомість і фінансові ринки. Будьте гнучкими і готові змінити, коли це необхідно. Creative фінансування будуть визначені окремо від успішного неприєднання успішним. Дізнайтеся, нові стратегії і покласти їх у дію. Не думайте, "Це не може бути зроблено"! Зовсім навпаки. Припустимо, що "це можна зробити", а потім знайти спосіб зробити це.

Чи є що-небудь ще ви хотіли б поділитися з іншим з нас?

Я сподіваюся, що зможу поділитися пристрастю я на нерухомість і переконати інші дивні речі він буде робити за вас. Ніде ви можете знайти можливість где-то (банк) буде кредит вам гроші купить что-то и кого-то другого (орендарем) буде робити платежі для Вас. В кінці кінців, ви-то власні вільні і ясні і це буде варто X суми доларів. Я не знаю, що X буде, але буде більше, ніж те, що ви заплатили, і 1000% прибутку на достовірні інвестували гроші з-за важелі влади.

BiggerPockets проводить Знайомтеся з нашими інвесторами Інтерв'ю по електронній пошті. Ми не можемо перевірити інформацію, що міститься всередині і роздрукувати ці інтерв'ю стимулювати здоровий образ думки та дискусії.

Мітки: flipping, домовладелец, зустрітися з інвесторами, нерухомість інвестор, багатий weese

Один з великих аспектів є власником житлового будинку, є можливість власнику збільшити вартість у різних напрямках. Всі ці методи для підвищення вартості не буде поширюватися на кожного житлового будинку, однак, я б ризикнув запропонувати, що існує не один житловий будинок у будь-якій державі, в цій країні, яка не може використовувати принаймні один з цих методів для створення більш вартості дуже легко. Якщо порівняти цю здатність на інші інвестиції, такі як акції або облігації можна дійсно починають розуміти, чому так багато щастя було побудовано за рахунок інвестицій в багатоквартирних житлових властивості.

Примусові визнання - Примусовий задоволення якої-небудь ремонт по комерційній нерухомості, що "сили", вартість майна, оцінити.

Косметичний ремонт:

Виготовлення косметичного ремонту майна становить більш привабливим для потенційних орендарів, а також збереження нинішніх орендарів щасливішим. Ремонт, що може мати серйозний вплив на зовнішній вигляд включити фарбування зовнішніх стін, розпис стін інтер'єрів, ремонт ландшафту навколо будівель і заміні віці, брудні й зношеної техніки.

Підвищення оренди:

Це може здатися очевидним способом підвищення вартості житлового будинку, але це дійсно дивно, скільки оренду будівель справляння орендної плати, що складає 10% до 20% нижчими від ринкових ставок. Багато дрібні власники житлового будинку управління власністю самих себе і, таким чином, легше тримати орендної плати нижче ринкового зберегти орендарів. Ця теорія недоліками у практиці, оскільки він не враховує, що, особливо в наші дні, багато людей будуть переходити від квартири з причин, що не має нічого спільного з орендної плати. Наприклад, багато людей краще перенести на можливості працевлаштування в інше місто.

Заміна обладнання утиліти:

Якщо власник будинку платить електричної законопроект загальної площі освітлення він чи вона може заощадити багато грошей кожен місяць, просто замінити всі світильники з енергозберігаючих ламп.

Мітки: квартира інвестиційного потенціалу, створення вартості квартири, покупка дома

У нас є чудові інтерв'ю для всіх сьогодні! Християнської Malesic є відносно новим членом BiggerPockets, але й у тому, що короткий час, дав трохи про себе, щоб допомогти іншим Out! Його знання, ентузіазм та енергія пленітельним, і я думав, що ми повинні більше дізнатися про людину. Християнсько зосереджений головним чином на купівлю та проведення інвестиційної стратегії в Центральному районі Пенсильванії.

Знайомтеся Real Estate інвесторами християнської Malesic

Як довго Ви інвестувати в нерухомість?
Раунд 1 відправився в період з 1994 по 2002 рік. Раунд 2 почалася в 2006 році, і набирає обертів з кожним днем.

При вивченні електротехніки в університеті лиха до Віфлеєму, Пенсільванія, я був курсантом військово-повітряних сил з мріями стати кар'єру офіцера і лідера серед чоловіків. Я преуспел в якості кадета і був кращим, ніж у середньому студентом, особливо в цифрових системах та комп'ютерних апаратних І програмне забезпечення, яке зробив мені дуже бажано ВВС активу. Частково з-за цього, але в основному за рахунок наших же підхід до життя і керівництва, Комендантська курсантів взяв мене під своє крило. Я дізнався багато чого під його опікою, і найбільш підходящим для цієї дискусії час (я парафраз тут):

Купівля будинку на кожному місці служби. Жити в ньому. Оренда його дядько, коли ви разом рухається. Ваш орендарів буде погасити іпотечний.

Я в повній мірі заплановані на здійснення цієї стратегії на багатство моє перше завдання в Мінот Afb, ND в 1992 році. Був практично нічого не продається, не нове будівництво, а також орендна плата була дуже низькою. Я орендував Ніцца 1 спальня будинок з гідною двір і два автомобіля в гаражі близько $ 350 на місяць. Я вивчав і почали планування наступного завдання.

Я купити моє перше житло однієї сім'ї в 1994 році, три спальні з двома лазнями на _ акр в приміському сусідству в Палм-Бей, штат Флорида.

Я залишив це майно протягом майже 10 років, як моя жизнь изменилась. Я вирішив, що майже на 6 років на службі моїй країні було більше, ніж моя обов'язок "і заохочувати себе на" цивільний ", щоб почати своє власне будівництво компанії додому в Гаррісберг, ПА.

Що привернуло вас до того, щоб стати інвестором нерухомості?
Мій батько - простий і простий - моє натхнення, і обидва з батьків є ще мої найбільших вентиляторів. Папа провів незліченні години Rei відвідують семінари, читання, і в основному говорили про інвестування. Він був великим плани, які він буде викласти для мене в пи години ночі, коли весь інший світ спить. Він ніколи не натиснув на курок. Тим не менш, він є великим успіхом, особливо якщо ваші вимірювання Stick є освіту він дав своїм синам.

Ви на повну ставку або неповний робочий день інвестор?
У книзі я частину часу інвестора. На момент підготовки цього документа ми проводимо на оренду 28 одиниць в 14 властивості.

Як вам почати інвестувати?
Раунд 2 (див. попередню за Раунд 1). Мій брат і я нашу власну електричну підрядна фірма разом і працювати в тісному контакті з кожним днем. Ми досліджували і обговорювалися протягом багатьох років, що компанія Rei буде ідеальним доповненням до нашої електричної бізнесу.

Більш того, оскільки ми маємо наш власний бос, ми могли б робити те, що управління компанією Rei необхідні, коли ми відчували переїхала. Таким чином, Rei компанії не обов'язково буде обслуговуватися тільки вечорами або у вихідні дні, а коли ми могли б працювати в його повсякденній молоти. Тепер, коли вона стала реальністю, я це точно так само, як було заплановано. Навіть незважаючи на те, що дві компанії є самостійними та окремими, моя робота потоку в день проходить через обидва, і вихід, практично без будь-яких відмінностей.

Розкажіть нам про свою першу здачі. . .
Раунд 2. Ми витратили роки підготовки ... фактично всього нашого життя, у підніжжя старої дорогою тато. Мені стало відомо, деякі попередні висновки. Ми вирішили отримати серйозне. Ми лінії фінансування, планованих нашої стратегії реабілітаційному або реконструювати, почали рахунків з будівництвом поставок постачальниками, і почав шукати. Потім це сталося ...

Бенджамін Франклін: "важче я працюю, я отримую повезло".

Ми купили міської власності. Угода: половина з цегли, три розповіді дуплексу за $ 25000. Старий жив там протягом багатьох років, і його довіреність була даний час йому допомагав життя. Він не зловживав, але не зберігається протягом багатьох десятиліть небудь. Необхідно працювати. Власник (ПД) дозволив нам приступити до усунення людини відмовитися речі до поселення. Ми знали, що це було ризиковано, як угода може провалитися, і ми хотіли б 'втрачають' усіма роботами ми і зробили. Але це panned OUT.

Сусід з двох дверей вниз до нас за три дні до нашого поселення (ми не володіють власністю поки) з проханням, якщо ми у власності майно. Невпевнено, нам відповіли, що ми купуємо і потримайте інвесторів і запланованих на встановлення його і його оренду. Він хотів би знати, якщо ми хотіли б розглянути можливість продажу як є, як можна швидше припинити роботу, і нехай його друг знайшли місце і приблизно за годину. Він зазначив, ціна близько $ 50K (пам'ятаєте, ми заплатили, або були виплатити протягом трьох днів $ 25K, а також витрат на закриття). Довга історія Коротше кажучи, ми буквально пішли з закриттям таблицю в свій дім через три дні, щоб підписати договір (зрозуміло, ми не змогли підписати контракт, перш ніж ми навіть володів майном). Ми очищені $ 18500, що на першу справу, і він усього лише кілька годин "чистою" з робіт.

Ми отримали пощастило ... або роботу (в залежності від того, використовуєте ви спостереження ззовні або ж ми з ним багато часу далеко від наших родин, у вечірній час та вихідні дні в кінці тижня на себе, щоб підготовлені для цього нового підприємства.)

Яке ваше внимание?
Купити і тримайте жили. Ми здаємо в оренду чистими, оновлено, Ніцца квартир на верхніх або нижніх класу нижче середнього класу людей. Ми часто чуємо зору орендарів сказати, що нашому, красивих квартир вони бачили у всі часи вони шукали. Ми любимо це. Ми будуємо репутацію і сталі марки самим.

Ви віддаєте перевагу житлової або комерційної стороні сторону інвестування? Чому?
Житлові. Наш досвід роботи з комерційними обмежена. Ми придбали будинок для наших електричних фірма з величезним потенціалом зростання на один акр вздовж жвавій вулиці в районі великий ріст. Крім цього, ми не зробили нічого, крім ходьби від менш, ніж бажано, комерційні можливості, але ми продовжуємо розглядати їх.

Що Ви шукайте на інвестиції?
Як купити і тримайте інвесторів, ми вважаємо, довгостроковій перспективі. Грошовий потік є король, але ... Ми іноді готові пожертвувати готівки на "Додати до інвентаризації майна" (один тому, що грошові потоки нейтрально або невеликий позитивний), якщо воно в потрібному вигляді в правильному географічному районі.

Скільки угод ви зробили у вашій кар'єрі?
За станом на 21 березня 08 - Завершення угоди в бізнесі тільки ім'я: 17 купує і продає 3. Додавання мого раунду 1 власності і наші особисті вдома, він стрибає небагато до 21 купує і продає 5. Я ще новачок, тому я глибоко честь бути обраною на цей Meet інвесторами інтерв'ю.

У вас є ваш нерухомості ліцензії?
Я цього не роблять. Моя дружина робить. Вона стала агентом на початку 2007 року і виступає в основному одного клієнта - мені. Це було / наша стратегія. Я написав про це в BiggerPockets нитку під назвою "Не надійтесь на агентів, одним" в Генеральній Real Estate Інвестування форумі 12 березня 08. Перевірте її.

Який рада ви б дати вихід інвестора?
JUST DO IT! Він буквально потрібні десятиліття для Malesic клану, щоб залишити наш колективний прикладами і вийти там. Не роби як ми, роби, як я говорю. Я навчилася більше в перший рік фактично Rei, ніж я дізнався з усіх книг, магнітних стрічок, форуми, зустрічі та бесіди з батьком. Почніть з малого. Не купуйте 12 або 7 або навіть 2. Отримаєте одне й роботу до кінця. Вивчати. Зробіть ваші помилки. Приїжджайте сюди за консультацією. Відновити. Потім, мій друг, то ви готові до власних світом.

Те, що найскладніші рішення?
У склі є наполовину порожній мислення: кожне справу є жорстким. Я знаю, що звучить як кінець навколо, але я не маю на увазі його як таке. Кожна угода про контроль всіх тимчасових таблиць. Кожна угода є нагадуванням всім про виконувати свою роботу. Кожна угода про оббивка невідомість дати тому, коли вони пропустили це не послідовність розгляду. Ми отримали добре.

Існує щось, що я пам'ятати кожну операцію в останню хвилину, коли ми робимо все це станеться. Як тільки справа буде зроблено, справу зроблено. "Ми, можливо, ніколи не побачити цих людей ще раз, коли ми близькі," Я кажу нашій команді. Я намагаюся ніколи не дозволять їй дістатися до мене. Я з моєю усмішкою підборіддя високо, перебування професійних, завертивать мого рукава і приступити до роботи. Так що, думаю, ви могли думати скла є половиною повному обсязі в тому, що кожне справу зробили добру справу.

Що б ваш сон буде вирішувати?
Вирішувати, що йде гладко. Я підписала контракт на початок і документації за станом на кінець (висновок). Все інше робить свою роботу і стає платною. Скоєно угоди. Вину за нас. Win для покупця / продавця. Вину за всі ці люди допомагають нам робити операцію. Win - Win - Win. То є бізнес, американський стиль (всіх переможців, ні переможених).

Чи є у вас які-небудь думки з приводу поточного стану ринку нерухомості та економіки?
Він упевнений, здається, ніби буря досконалої покупки очолює наш шлях. Продавці та ласти бережися! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.