Для попередньої оплати або не оплатите, що це питання!

Якщо 'благородної TIS на увазі ... ладно, я не величезного Шекспіра гуру, але я собі сам іпотечного фінансування гуру.

Сьогодні я хочу поговорити про те, що це гарна ідея для вашої передоплати іпотека чи ні. Я буду використовувати інформацію з економічного дослідження з федерального резерву. Для тих з вас, хто хотів реально отримати там "дослідження було опубліковано в Чикаго ФРС в 2006 році під назвою" Торгівля між іпотечного авансу та податкової відстроченої пенсії Економія "Ось посилання.

Є кілька ключових понять, які я хотів би вказати на те, коли я отримую запитав це питання (що багато), коли надання допомоги домовласникам робити це рішення.

1. Головна справедливості в 0% ставка прибутковості (на самом деле вартість цих доларів сидів простою у власності, фактично втрачає вартість з-за ринкових чинників, таких як девальвація валюти та інфляції). Що я хочу цим сказати, що це будинок акцій збільшує або від вас сплати собі головні або назад в залежності від власності оцінюючи. Якщо у вас є $ 100000 кредиту проти майна на загальну суму $ 100000 (100% LTV), або у вас є $ 10000 кредитів у порівнянні з аналогічним $ 100000 власності (10% LTV), якщо він цінує говорять на 10% в рік, справедливості отримати таке ж : $ 10000.
2. Іпотечні відсотки прості відсотки та інвестувати гроші ви усугубляет. Що це значить? Повністю ігноруючи податкові наслідки в даний час, скажемо, що ви платите 7% від $ 100000 інтерес тільки кредит (як у більшості HELOC за перші 10 років), вартості робочої сили (докладніше про це в сек) про те, що позиковий капітал за перший рік становить $ 7000. Тепер, припустимо, що ви прийняли, що $ 100000, і вклав його і зумів заробити 5% від цієї суми. Таким чином, ви заробили $ 5000. Так що ви в кінцевому рахунку - $ 2000. Не дуже гарну справу в порядку? Але повісити на, на 2 роки ви заробляти, що 5% від 105000 або $ 5250, і ви до сих пір лише платити $ 7000 в рік інтерес. Рік 3 Ви, як і раніше, платити $ 7000, але ви отримуєте 5% від $ 110250 або $ 5512,50. Punchline У випадку, якщо ви запускає цей розрахунок протягом 30 років, ви б заробили нетто (проценти виплачуються відсотки) більш ніж $ 200000 (припускаючи процентна ставка залишається незмінною, які HELOC в не-вони засновані на прайм-рейт, яка подається фондів ставка 3%. ФРС засобів зміни курсу, як Федеральна резервна система піднімає й знижує ставки). Ця стратегія працює краще, якщо у вас є фіксовані ставки на 30 років, щоб забрати процентного ризику. Якщо кредит є амортизація, відсотки ви платите фактично знижується кожен рік, а ви заробите інтерес зростає з кожним роком. Ви також повинні бути в змозі робити платежі по іпотеці комфортно. Всі складні відсотки в світі не робить вам ніякої користі, якщо ви не можете дозволити собі робити платежі. Будь ласка, майте на увазі, це дуже спрощений приклад. Є цілі книги, написані на цьому саму ідею.
3. Все в житті на 100% профінансовані. Що це значить, що ви або сплатити вартість зайнятості, яка є вартість використання чужого капіталу (в цьому випадку іпотечні ставки) або самостійної фінансової і можливість сплатити витрати. Простий спосіб концептуалізіровать можливість витрати: кожен раз, коли ви повертаєте ліворуч, ви позбавити себе можливості повернути праворуч. У зв'язку з цим, кожен долар, ви поклали в будинку одного долара, що вам не доведеться платити відсотки, але це також один долар, що ви не зможете отримувати проценти за. Можливість вартості поширюється також на ризик втратити роботу або травми (як ми обговорювали на посаду Рон вказав у своїй відповіді), так Є "шари" ризику при визначенні можливості вартості.
4. Якщо відняти відсотки (якщо ви не підлягають AMT) ви робите це на ваш податок на дохід від кронштейна (може бути як 35% на федеральному рівні). Для тих, хто дуже докладно орієнтованої, ви можете прочитати все про відрахування іпотеки зацікавленість в публікації 936 Податкового кодексу. Ось посилання: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf Коли ви отримуєте відсотки від інвестицій, і залишити гроші там, по крайней мере, 1 рік і день, ви будете платити довгостроковий приріст капіталу податком. рейтинг податку на приріст капіталу в даний час ставка складає 15% (при зміні після 2010 року до 20% рейтинг кронштейн, якщо були внесені зміни в конгресі). Що це значить? Ну, скажемо, що ви платите 7% річних, і ви знаходитесь у верхній податок на дохід від кронштейна, ваш ефективного курсу після сплати податку: 4.55%. Нехай надалі припускаємо, що ви можете заробити 7% в інвестиціях, які обкладаються податком на приріст капіталу ставки. Ваша ефективна ставка прибутковості після сплати податків є: 5.95% позитивних поширення на 1,4%. Це може здатися не багато, але він додає, до 30,77% внутрішньої норми прибутку. Це дуже гарне в моїй книзі. Майте на увазі, що це спрощений приклад, вона призначена лише для ілюстрації складних ідея відома як податковий арбітраж.
   
   ПОПЕРЕДЖЕННЯ: фактичні ставки можуть бути більше або менше, і ваш особистий податковий ситуація може бути різною консультуватися з Вашим податковим консультантом завжди, щоб переконатися, що мої слова будуть з розуму насправді відноситься до вас у реальному світі.

5. Що означає поняття боргу безкоштовно? Чи є він абсолютно не мають заборгованості або ж мають достатньо коштів в лівій кишені на погашення зобов'язань у вашому кишені право в будь-який час. Іншими словами, якщо у вас є $ 100000 у ліквідні активи, а $ 100000 іпотеки. Ви ефективно заборгованості або безкоштовно, або на те, що я хотів би послатися на ваши "Свобода точка", яка є момент, коли ваші активи рівні ваші борги. З огляду на невизначеність у майбутньому, я особисто хотів би мати готівкові гроші (якщо я можу дозволити собі витрати зайнятості зручно), в моєму кишені, а не в моєму будинку, якщо, скажімо, кредитні вимоги зміняться, і я вже не можуть рефінансувати отримати готівку , я втрачу роботу, я отримую поранений і не може працювати, або падіння вартості будинку. Якщо вартість вашого будинку, де падає нижче ваш іпотечний баланс і ви відокремлені готівкові гроші, ви можете покрити дефіцит, якщо ви хочете продати, і, може бути, навіть отримав незначний інтерес на цьому шляху. Якщо гроші в ваш дім, ви забули, що багатство її значення до тих пір, поки повернутися в свої колишні рівня пам'ятаю, прибутку не прибули, поки вони не реалізовані.

Тепер, якщо ви оплачувати своє HELOC, що дозволить заощадити вам відсоткові платежі по цьому $ 10000. На 6.49% при оплаті тільки відсотки, ви економите $ 54.08/month. Це питання ви повинні відповісти на це ", що робить $ 54.08/month розтягнути бюджет?" Як я сказав раніше, HELOC не є фіксованою ставкою (хоча багато разів можна виправити деякі частини вашого балансу, але ми будемо обговорювати, що на інший час), тому якщо ставки пішли би сказати, 10%, вона буде коштувати вам $ 83.33/month.

Суть полягає в тому, що немає правильної відповіді

Кожен має різні фінансові філософії та різних ризиків допусків. Ви повинні вирішити, що краще за все для вас. Багато хто люди приймають рішення про кращих, що потрібно зробити лише на основі "істину", а не економічних фактів. Проблема зі звичайними мудрість полягає в тому, що податкове законодавство зміни, зміни способу життя, а вартість долара зміни. Сподіваємося, через наші розмови про Великі кишені, ми можемо підвищити наші фінансові IQ, щоб ми могли приймати обгрунтовані раціональні рішення про те, як найкращим чином використовувати наш жорсткий заробили готівкою.

Ласкаво просимо на наш блог!
Ласкаво просимо на Real Estate Відправлення з BiggerPockets.com. Наш блог об'єднує фахівців у різних галузях нерухомості з метою збереження інформували наших читачів, і до швидкості. Чи ви є професійним нерухомості (кредитодавець, Ріелторські, банкір і т.д.), інвестор (орендодавець, фліппер, оптової і т.д.), або просто споживач, або орендаря житла, зацікавлені в світі нерухомості, цей блог місце для Вас взяти участь!

Ви можете підписатися на нашу RSS канал, отримати блозі оновлень по електронній пошті, вступати в нашу безкоштовну розсилку, і краще за все, приєднатися до нашої соціальної мережі разом з 25000 інших зацікавлених осіб у сфері нерухомості освіти, dealmaking, мережі і збут.

Так, кілька тижнів тому я написав пост "Як далеко Мої Економія Можна йти на аванс" обговорювали, наскільки вперше будинку покупці повинні мати в банку для оплати вниз. І я отримав кілька великі зауваження. Один, зокрема, запитав: "Що сталося 15 - 20% акцій ...?"

Це мене мислення. Що FHA позик дозволило лише 3,5% вниз платежі по купівлі будинку, це занадто низькі? Як ми економимо гроші для початкового внеску на наш перший будинок, але ми повинні з метою сприяти більш нашим авансовий платіж - можливо, у розмірі 20% вниз?

Бічна панель: наш приятель був на нашій квартирі, і ми обговорювали купівлю будинку. Коли він купив свій будинок 3-х років тому, він поставив 30К вниз. ... Тепер на основі нових вартість їхнього будинку, якщо вони хочуть продавати вони б догори ногами. Це 30К, практично зникли.

Так вот мой вопрос. У кількох країнах робочої сили падіння на швидкі темпи, і, здавалося б, slamming житла цінностей далі в землю, вона, як і раніше, є розумним покласти великий платіж можливо у вашому домі? Може бути краще фінансове рішення поставити 3,5% вниз і покласти решту суми в безпечному процентних рахунку - навіть CD - до тих пір, поки ви продаєте вдома? Або, якщо потреби в будинку ремонт, оскільки HELOCs більше немає це все можливе, щоб просто зберегти свої гроші на низькі процентні доходи ощадний рахунок, щоб ви могли гарантувати Вам є що використовувати.

Недоліки

Я вважаю, PMI буде фактором у прийнятті рішення. PMI може бути вище при більш низькій оплаті вниз. Як і де 20% авансового платежу дозволить усунути PMI платежі повністю.

А процентна ставка може фактором у ваш платіж рішення. Деякі кредитори стягувати більш високі процентні ставки кредитів для великих сум. Але ось ще одне завдання: Може бути більш вигідними для покупки пікселів заздалегідь купити свій курс, а не сприяти важче первісного внеску? Особливо при тому, що авансовий платіж може розвіяти досить швидко.

Ще одна думка: Добре, так що якщо ваш будинок вартістю чи спад після вашого 3,5% аванс і треба продавати. Ви догори ногами, але тепер, у ще більш високий рівень, що ви були б вже були ви сприяли високі аванс. Що більше аванс, ви вже, принаймні, навіть сломанной. Я чую вас. Але дозвольте, що ви поклали додатково 6,5% в CD (або щось подібне), і ви заробили гідну суму відсотків по ньому в протягом часу ви прожили в вашому домі. Ви ще грошей, щоб привернути до таблиці на закриття розірвати навіть, але зараз у вас є її, завдяки зацікавленості ви заробили. Чи була це коштує?

В даний час число потенційних клієнтів додому кредиту відвернувся для Failed вартості оцінки достатньо, щоб мене по крайней мере, поставити питання.

Чесно кажучи, я не маю відповіді. Процентні ставки, ціни на житло і щомісячні іпотечні платежі на основі багатьох чинників, які можуть варіюватися вірно відповісти на індивідуальній основі.

Тим не менше, якщо ви в перший раз будинку покупця ... або навіть якщо ви продали ви вдома, і ви переходити на новий, і моя мета тут полягає в тому, щоб по крайней мере, запропонувати вам математики засновані на вашій ситуації. Зважують ваші варіанти: Вища суми кредиту з одноразової суми зберігаються в безпечних, ФКСД підтримки процентний рахунок, або зменшити суму кредиту з більш високою аванс вилив прямо до дому.

Чи є процентна ставка та щомісячний платіж PMI достатньо, щоб переважить безпека знаючи точно, де ваші гроші? Знаю точно, скільки у вас є? Чи це ще краще вкладати більше у вашій родині?

Я цікавлюся знати, що ви думаєте. Якщо ви виявили робити математику, прохання поділитися своїми зауваженнями і результати!

Споживче довіру досягла найнижчого і 100000 американців були видані повідомлення звільнення минулого тижня, кожен з яких відіграє певну роль у галузі іпотечного ринку відносного погіршення. />

Для третього тижня, іпотечних ставок виріс і середній кредит зборів зросла, теж.

В умовах все негативні економічні новини, однак, там були два яскравих плями вартістю виявленні та обговоренні. Вони свідчать про те, що країна може бути ближче до економічного підйому, ніж очікувалося.

По-перше, поставка "використовується" будинки на продаж, скоротилася з 11 місяців до 9 місяців, по всій країні. Це дозволяє припустити, що покупців житлової нерухомості є повторний в'їзд на ринку житла вступив в силу, сигнал про те, що ціни на житло наближаються до рівноваги.

І, по-друге, нація ВВП - вимірювання в країні повний економічний слід - не підпадають майже як те, що експерти пророкували. Позитивний сюрприз, як це робить нас замислитися про те, що ще Doomsday Економісти можуть бути неправильними.

Ми не повинні дивуватися довго.

З цього тижня відбувається рясне кількість даних, законодавства та риторика впливати іпотечних ставок. Деякі з новин укусів що іпотечні ринки дайджест на цьому тижні, включають:

• Особисте споживання Витрати Індекс доповіді. PCE є найкращою вимірювання інфляції, і інфляція є ворогом іпотечних ставок. Високого тиску читанні буде іпотечних ставок вгору.
• Роздрібні магазини доповідь на одному й тому ж магазині-продажу.
• До Будинку звіту про його продаж. Це відзначає ряд "будинків в рамках договору", і є хорошою калібрування для покупця інтерес і загальний стан здоров'я житла.
• 20% від S І P 500 фірм повідомить заробітку.
• Конгрес, як очікується, голосування по Стимул пакет.

Найбільший вплив на темпи, однак, можна було прийти в п'ятницю у випуску січня робочі місця доповіді. Робота дані завжди ринку двигуном і з пресою приділяючи стільки уваги останнім часом звільнень, сподіваємося, Уолл-стріт буде додатково турбується він.

Ринки очікують, що економіка, втратили півмільйона робочих місць в минулому місяці.

(Фото люб'язно: Wall Street Journal Online)

Мітки: економіка, ВВП, іпотечних ставок, спад

Іпотечні ринки погіршилися минулого тижня на п'ятах слабких економічних даних і uninspiring корпоративних доходів.

Іпотечні ставки зросли на другий тиждень поспіль. Вони вже зараз значно вище, ніж у низькій точці встановити 3 тижні тому.

Для іпотечних покупців ставки, хоча, на прошлой неделе найбільш важливі історії, не обов'язково на минулого тижня повідомила, більшість матеріалів, найбільш очевидною з яких була незабаром буде секретар казначейства Тим Geithner про те, що Китай може маніпулювати своєї валюті.

Це твердження являє собою ризик для іпотечних ставок, оскільки Китай є одним з найбільших покупців американських іпотечних облігацій підтримки. Її поточні облігацій купує допомагає тримати іпотечні ставки вниз. Але гнів Китай рідше купувати американські цінні боргу, і що б тиск іпотечних ставок hgiher. Саїд Китаї Geithner словом, ми гнів.

Інші іпотечного швидкості зміни оповідань включають:

• Корпоративний слабкість в GE, Microsoft, і майже в кожному банку США
• Занепокоєність в цієї політичної боротьби може підірвати стимул план
• Монтаж робочих місць практично в кожному секторі економіки

Крім того, тільки для того, щоб показати, яким назад ринках зараз, у "звичайних" раз, економічна слабкість часто призводить іпотечних ставок нижче. На цьому ринку, однак, що з протилежного ефекту. Всякий раз, коли економіка виглядає сметаною, іпотечних ставок, як видається, зростає.

Американці вистачати іпотечний були на милість Wall Street мінлива настрої останнім часом. Це нерви місце бути.

На цьому тижні ринки сподіваємося, що заспокоїти. Є горсть випусків новин, включаючи існуючі Головна продажів, Нью Головна продажів і споживчої довіри опитувань, які допоможуть намалювати чітку картину стану економіки, проте Федеральна резервна система в 2-денне нарада має вкрасти Spotlight. Федеральна резервна система, як очікується, проведе ФРС фондів темпи її нинішньому діапазоні 0.000-0.250 відсотка.

Тим не менш, ФРС фондів Оцінити це дещо другорядним цьому тижні. Ринки є більше стурбовані тим, що ФРС буде робити для ослаблення банківського кредитування по всій країні.

Ринок буде оцінювати ФРС у відповідь, і якщо вони вважатимуть стимул бути занадто великий (або занадто маленька), іпотечні ставки повинні рости. Якщо ФРС кроки є "просто право", подивіться на ставки знижуватися.

Федеральний комітет відкритого ринку відкладає на 2:15 PM середу.

(Фото люб'язно: The Wall Street Journal Online)

Теги: Китай, доходи, Geithner, іпотечні ставки, іпотека

Після сильного почала в понеділок і вівторок, іпотечні ринки страждали разом з фондових ринків у другій половині минулого тижня, в результаті чого іпотечні ставки вище на тиждень в цілому. Ринок Втрати були особливо крутих п'ятницю та іпотечні ставки очолював у довгі вихідні на сильні uptick. Незважаючи на це, причини, за якими іпотечні ставки виросли минулого тижня мають давню історію, у багатьох відношеннях. Сьогодні нова Адміністрація Президента починається і економічних очікувань скидання. Іпотечні облігації трейдери зараз дивлячись на Капітолійском пагорбі, і цікаво, що це ще не стимул пакет буде виглядати і скільки доларів він буде включати. Це важливий момент для домашніх покупців і покупців курсу, тому стимулом зазвичай вважаються шкідливими для іпотечного ринку. Це пояснюється двома причинами:

1. Стимул залучає гроші на фондовому ринку з ринку облігацій, тиск на ціни облігацій вниз і, отже, іпотечні ставки вгору.
2. Стимул вимагає "друкування грошей", який знецінює долар США, і все, виражених у ній. Це включає в себе іпотечні облігації, і реагувати на темпи зростання.

Іншими словами, у сферу дії стимулу пакету збільшується, вона стає все більш імовірним, що іпотечні ставки будуть рости в 2009 році. Поряд з кільцевої Політика і коментарі, то це не багато наслідків іпотечного ринку на цьому тижні. Ми побачимо останніх надходжень від невеликого числа фінансових компаній і технологій bellwethers тому числі Google, Microsoft і IBM. А в четвер, ми будемо звертатися до деякими даними житло грудня. Але, з очікуваннями встановити так страшно низького за всі економічні, ринки, швидше за все, плевать від будь-яких даних, які не кричать про те, що спад закінчився. Замість цього, на готовність заблокувати ставки. В умовах мінливої політичної обстановки, іпотечні ставки можуть рухатися швидко, і краще бути готовим.

У 2009 році першим за всю тиждень торгівлі, іпотечні ринки облігацій торгуються зворотно-поступальний, в кінцевому підсумку закриття тижня поліпшення в цілому.

Тижневик іпотечні ставки впали вперше з середини грудня.

Найбільш очікуваним новини Минулого тижня в п'ятницю в роботу доповіді. На думку уряду, прес-реліз, економіка пролили ще 524000 робочих місць у грудні, в результаті чого в общей сложности 2008 робочих місць на 2,065 млн. чоловік.

Це найбільший щорічний звільнень після 1945 року, повідомляє прес нагадує нам. Однак, як і ще одна причина не тільки заголовки, сьогоднішніх працівників у три рази більше.

Інші важливі відзначає включали звільнення ФРС хвилин зі своєї 2-денне нарада в грудні. У цьому році Федеральна резервна система заявила, що інфляція повинна залишатися низькою до початку-2010 - гарний розвиток для дому та покупців житла, оскільки інфляція пов'язана зі зростанням іпотечних ставок.

На цьому тижні ринок переміщення даних не почнеться до тих пір, поки середу, але значна кількість ФРС учасники публічних виступів, випадок "втратити губ" може призвести до нестійкості іпотечні ставки. Найбільш примітним є поява голови ФРС Бена Бернанке в промові в Лондоні в даний час. Є 10 виступів у всьому.

Незважаючи на шквал негативних економічних новин, однак, іпотечні ставки залишаються низькими. Якщо ви ще не приєдналися до рефінансування Boom, зателефонувати у ваш позику офіцера, щоб, якщо ваш будинок позики підлягає. Майте на увазі, що плата за іпотечними кредитами зросли, як сьогодні.

(Фото люб'язно: USA Today)

Все більше і більше пенсійний план, Ira, CD, Фондова Біржа інвестори відкривають очі на цільові інвестиції справою, оскільки воно дозволяє їм бути за них гроші. Будучи приватним кредиторам шлях для кого-то перейти від пасивного інвестора, який дозволяє вашому фондового брокера або пенсійний план менеджеру вирішити, куди покласти гроші, на більш активну, "автономних спрямовані" інвестора. Це значить, ви є однією направляючої, де ваші гроші в даний час ставиться на роботу.

OH MY Гоша, коли я чую, ще один чоловік сказав мені, що вони навіть не відкривають свої заяви, оскільки вони більше не можуть голої правди, я клянусь - я буду плакати! Існують варіанти для інвесторів взяти на себе керівництво їх різних грошових та інвестиційних рахунків збираємося! Я знаю, тому що я в середині все це!

Наступні питання, що я, схоже, відповіді на більшість, щоб допомогти людям вирішити, чи будуть вони готові стати приватний кредитор, і потрапити в дивовижний світ приватних інвестицій!

Є кілька речей, які слід враховувати при ви думаєте стати Окремі ссудодателя.

1. Якщо ваші гроші в ИРА або пенсій, є його "Self Режисер"? Якщо так, то ви все готово для початку керівництво, де ваші гроші повинні бути інвестовані. Якщо ні, то це простий процес, щоб перемістити гроші в порядку самооборони, спрямованих рахунку.
2. Говорячи про IRA's-ли ваша Ira, грошового ринку або Пенсійного вас повернутися, що ви задоволені? Цільовий справу інвестування забезпечується заставою нерухомого майна. Існує жодних шансів, що ви втратите гроші інвестування з правом компанії (ключові слова у праві компанії! Будь ласка, я прошу вас зробити деякі серйозні домашні або отримати тут основні посилання).
3. Чи плануєте Ви на пенсію на інвестиції протягом найближчих 15 років або менше? Чи будете ви в стані в даний повернення Ви отримуєте?
4. Чи є ваш диверсифікації портфеля важливо для вас?
5. Чи можете ви інвестувати свої кошти на строк від 6 до 12 місяців?

Ці кілька загальних питань, люди повинні запитати себе, з тим щоб прийняти рішення у випадку, коли приватний інвестор є те, що вони шукають.

У нинішніх умовах на фондовому ринку, традиційним банківським кредитуванням і економіки в цілому, це важко для регулярних людей заробляти суттєву прибутковість від своїх інвестицій.

Цитатою, що я говорю, і за ці дні суми всіх його діяльності:
"Коли є кров на вулицях ... Купити Real Estate"
Будучи приватним ссудодателя це ідеальний спосіб зробити так, не всі головні рішення власності сама!

Фото: emdot

Мітки: Іра, кредит, іпотека, приватний кредитор, приватне кредитування, приватні гроші, нерухомість інвестиції