Його було так, хоча ми зробили один з наших Meet інвесторами інтерв'ю. . . Я сподіваюся, що ми будемо отримувати в цій посаді більш регулярно! Виходячи з цього, ми отримали велике інтерв'ю у вас з нерухомістю інвестора Багаті Weese!

Знайомтеся Real Estate інвесторами Багаті Weese

Як довго Ви інвестувати в нерухомість?

Я впевнений, що є не так вже й багато членів BP старший за мене! Я брав участь у великій і бачив всі грані нерухомості; рецесії, інфляційна спіраль, і злети і падіння нерухомості в різних районах країни.

Я почав у сфері нерухомості випадково в 1972 році. Я була в своєму 3-го курсу коледжу, і закликав відмовитися і спробувати продажу нерухомості для знайомого. Він був брокером, і постійно намагається продати моя дружина і я-то. Ми не мали грошей, і я працював на Alpha Beta Ринки в їхній кухні чищення печей і сиром конвеєрних стрічок від 3 до півночі, і відвідувати школу в протягом дня.

Розкажіть нам про вашу першу угоди

Мій друг був дуже стійкі і зберігаються знайти властивості, щоб показати мою дружину та І. Мій друг намагався продати нам будинок, але ми жили в кв за $ 110 в місяць. Будь-який будинок з нашого асортименту. Зрештою, він знайшов дуплексу, яка була $ 24900, і кожна сторона 2 спальні та 1 ванна. Він розповів нам про FHA програма 221-Д-2, які необхідні тільки близько 3% загального обсягу, і в заключному витрат. Наші платіж буде $ 215 на місяць, і він сказав фронті підрозділ орендував за $ 140. Ми могли б жити в інший блок, в гаражі і тільки сплатити різницю в $ 75 в місяць. Це звучало дуже добре, крім нас не було 3%. Маклер зробив мені операцію. Якщо я згоден піти працювати на нього протягом 1 року, то він би мені продажу скоєнні близько $ 750. Це досить багато платити за наші авансовий платіж, тому я погодився і зарахованих в Lumbleau нерухомості школу в Санта-Ана, Каліфорнія. Я була моя продавця 'ліцензія на 28 днів від початку до кінця. Ми купили і переїхала в дуплексном, наші перші угоди в 330-334 волоських горіхів, в Ла-Habra, Каліфорнія.

Як вам почати інвестувати?

Не тільки я отримую в нерухомість випадково, але я став інвестором випадково на моє перше справу, це дуплексу. Я почала продаж будинків, і зненавиділи його. Робочі в основному з дружиною в парі, з зазначенням свого будинку, я швидко зрозуміла, це було не те, що я хотів.

Про це ж час, моя дружина і я були очищені дворі на нашій двосторонньої друку, вилучені деякі плющ та встановлено огорожу вздовж деревини на передній стороні. Один день співробітник зупинився і запитав, якщо я б її продати!! Я думаю, ми б належать їй 3 місяці. Я сказав, що я не вважаю, так і пояснив, я тільки що купив його. Він запитав, скільки я не платити? Я сказав йому ціну, і він сказав, якщо я б продати за 5K прибуток на $ 29900? 5K було величезна кількість для кого-то заробляти $ 1.35 на годину. Я сказав йому, так, я не реалізувати близько реально отримати освіту. Він був воістину інвестором. Він запропонував наступну;

1. Будинок близько $ 1000 акцій, які він купив на одному і тому ж 221-D2 позики програми.
2. Записці за $ 1000 з процентної виплати $ 83,33 Mo і балон в 2-х років.
3. Літніх вниз ванної стилю автомобіля Porsche (60ish?).
4. $ 1500 готівкою.

Мабуть, колеса, готівкові гроші в моїй кишені, фактичні будинку, і $ 83 в місяць, для надання допомоги у виплаті субсидій дім!! Ми зробили справу і став випадково RE, що беруть участь в обміні, і витягти з реального інвестора. Це стало моїм першим інвестицій, а також моє перше справу, в першу обміну та перший продаж.

Що привернуло вас до того, щоб стати інвестором нерухомості?

Я знайшов пропозицію цієї особи на двосторонній цікаві і те, що я хотів би продовжити і я потрапив шукає інші властивості.

Цей співробітник став моїм першим гуру. Я дійсно знайшов мою нішу! Я любив робити або торгових угодах. Було набагато більше задоволення, ніж просто показ будинку. Я почав купувати інші інвестиції. Моя дружина і я зробила справу. Нам би жити на її дохід близько $ 500 в місяць і вкладати все, що я вирушив назад в нерухомість. Я намагався переконати інших зробити те ж саме, але вони мене бачили, як молодий хлопець, не досвід. Я пішов, і зробив це для себе. Мій брокер почав питати мене питання, і в той же час бере частина моєї комісії!! Я вирішив отримати ліцензію ЦП та відкритий офіс. Я зустрів кого-то на нерухомість школі я переконаний, що працювати на мене, а також найняв шурін. 3 ми відкрили офіс у пригноблений район Placentia, Каліфорнія. і назвав її "Майк Weese Інвестиції". Це був ідеальний момент в досконалому області!! Ми почали робити багато грошей, в основному на угодах ми виявили, купив собі й заробив комісій. Я купив новий червоний Cadillac і люди почали помічати мене прогресуюча. Я жив в тому ж районі Са все моє життя, з нижчого класу і доходів людей побачили різницю. Це був 1974 рік.

Що б ваш сон буде вирішувати? Ти був "Сон справа" ще?

У 1974 році я поїхав на полювання нового офісу. Я думаю дуже велика на той момент. Це була моя перша дійсно страшно інвестицій. Я знайшов нову визначено 30000 квадратних футів офісного комплексу, і я вирішив спробувати купити його. Вона склала $ 1475000 і продавець був розробником, і він хотів 10% вниз. Він Кабріолет позики з митрополитом Життя СК. Він буде перетворювати від будівництва до постійним, коли на 80%. Він у ньому перераховані на 3% комісійних, і погодився виплатити мені $ 40K. Тепер я тільки необхідно близько $ 100K. Я придбав старше 17 одиниць в Whittier, Каліфорнія, і запитав його, якщо б я міг створювати записки за $ 60K. Він сказав, добре, але хотілося як 2 за $ 40K і 3 за $ 20K. Він дав йому гнучкості, якщо йому необхідно продати або взяти один проти одного. Тепер, я був до $ 47,500 необхідно. Я переконаний, мої батьки і мої батьки дружини один покласти в $ 20K. Я, як і раніше, необхідно $ 7500. Першим я найняв би приєднатися до мене в моєї нерухомості, мій друг вирішив зробити це. Я представив цю пропозицію, і воно було прийнято. Наші платіж становить $ 14909 на місяць. Я уклав угоду, коли будівельник буде керувати будівлею, в оренду, і платити мені 8% від грошової готівки за один рік. В кінці одного року, це була моя проблема, якщо вона не здається в оренду.

Ми назвали будівництво "Weese Фінансові Плаза" і поставити наш новий офіс дюйм Тепер я подивився успішні і люди стали приходити до мене, як торговці та інвестори. Це були люди, я розмовляв з раніше, що в даний час були зацікавлені в тому, що я повинен був сказати. Я почав проведення семінарів в нашому будинку, і вона тільки що злетів. Люди писали перевірок і мої продавці почали птах dogging властивості в багатьох західних країнах. Я почав робити нерухомості синдикації (себе ім'я з обмеженою відповідальністю). Ми робили багато CO, так що я отримав ліцензію брокера і відкрили там офіс і найняв зграєю птахів собак. Ми купили 156 одиниць в Денвері, а також деякі більш дрібні, а також 202 і 161 в Колорадо-Спрінгс. Ми також придбали багато в AZ, Техас, Каліфорнія і ОК. Протягом короткого періоду часу, я втомився, але також від фінансово.

Так, BTW, менш ніж через рік, "Weese Finanacial Плаза" Будинок було 95% повністю, і позбутися Ніцца готівки. Я дав батькові робота Mgr місці, і він любив її. Депозитний великих компаній, які віддають перевагу Escrow, переїхала в будинок, і мої я продати частку в ній. Одинадцять місяців після покупки, я продав його за $ 2,2 Міля!! Я прийняв велику увагу, яку я розділити з партнерами, зберігаються 30% будівельних власності і заробив $ 70K комісії. Це був мій перший "Dream угоди".

Те, що найскладніші рішення?

Моє тяжке справу було зроблено в 1975 році, і я ніколи не зможете скопіювати його знову. Було 26 ноги обміну в тому числі 4 із властивостей різних держав, і багато власників і партнерства. Він взяв мене за 3 місяці, вдень і вночі, щоб вона виконала, але було величезним досягненням. Знову був автомобіль участь! Один з інвесторів відсутні достатні кошти для фінансування його загального обсягу придбання частини. Він володів 1965 Jaguar XKE Кабріолет, і запропонував їй компенсувати його дефіцит готівки. Я взяв машину, як частина моєї комісії. Автомобіль, векселі та грошові кошти, отримані за вчинення склав в дуже високі цифри 6.

Я був призначений на Real Estate Exchangor на рік для штату Каліфорнія для нього, але не перемогти.

Скільки угод ви зробили у вашій кар'єрі?

Особисто моя дружина і я особисто належить більше 1000 житлових будинків однієї родини. Я був власником або партнера в тисячі квартир і кілька офісних будівель. Я не знаю, загальне число угод Я брав участь дюйм На висоті моєї кар'єри я 206 інвесторів, які виходять на пенсію до і деякі з них в якості, скільки 6 партнерства. Я купив майже фон Richthofen Замок у Денвері жити в проведенні семінарів і 30 років тому, але моя пропозиція вступив в 2-ом. Це було дійсно щось.

У вас є ваш нерухомості ліцензії?

Я був ліцензованим брокером в Каліфорнії та Колорадо, на початку 70-х протягом 7 років. Я вирішив, я був щасливіше без нагляду продажу людей і нехай моя ліцензії недійсною. Є певні переваги в ліцензованої з точки зору комісії. Існують також і інші вигоди від не ліцензовані, на мій погляд.

Яке ваше внимание (галузі знань)?

Я не думаю, що я який-небудь однієї галузі знань. Я дуже багато зробили все це. Брокерська, немає грошей, почати, управління нерухомістю, викупу, майстер компанії, побудований 44 користувальницьких будинку в Сент-Джордж, UT, вибрав 3 бум районів у правильне час (so. CA, UT, Каса Гранде AZ) і вважаємо, я в моему 4 і 5 в даний час, на південь TX і MS. Я була оригінальною гуру перед телевізором, і говорили на семінарі компанії, а також палати Commerces, Ротарі клубів і т.д. в ЦА, готель "Міраж" та озера Лас-Вегас, Невада, Солт-Лейк-Сіті, UT, Phoenix І Tucson, AZ, і Ріо-де-Жанейро гранд-Білги, штат Техас. Я також самооборони опублікував книгу моїх ранніх нерухомості досвідом під назвою "Від двірника до мультимільйонером". Я ніколи не пропонуються для продажу, але воно вільне від тих, які задані. Я продовжував купувати і розвивати нерухомість протягом майже 40 років і довгостроковій перспективі, ніж багато короткострокові інвестори чи новачків.

Що Ви шукайте на інвестиції?

Я дивлюся на гарні інвестиції, які принесуть користь у довгостроковій перспективі. Я в основному купити і утримувати протягом тривалого часу. Я купити викупу і залишати одних і продаж деяких передати гроші. Я не один, що твердо на грошові потоки. Я думаю, що це область, яка має негативів вірно для багатьох інвесторів. Немає податкових пільг сама по собі, як правило, старше коренастий властивостями з мало надії на подяку, і не дозволити собі набагато амортизації. Я пропоную нові інвестори намагаються купити беззбитковості властивості, і точно так само, як монополії, купити як можна більше. Зберігайте їх, рефінансування і купити інше. Зберігайте ваші основні завдання для вступу кінця і створити основу властивості першого. Грошовий потік прийде, як збільшення орендної плати, але не жертвувати зростанням варіант при бажанні про рух грошових коштів, щоб почати.

Є занадто багато гуру там проповідував готівки і "замінити вашу роботу з нерухомістю доходів". Я навпроти них. Рух грошових коштів відбувається тільки в момент, але не варто жертвувати придбання додаткових властивостей, не більше вниз для отримання готівки.

Існують 4 основні вигоди для володіють нерухомістю:
1. Визнання
2. Знос провідних податкових пільг
3. Основна оплати вниз
4. Грошовий потік

Графіки будуть постійно свідчать про те, що # 1 і № 2 є ключем до створення "TRUE багатство" у сфері нерухомості, і далеко відстань останні 2 в короткостроковій або довгостроковій перспективі.

Якими є деякі з найбільших помилок ви зробили або бачили зробив?

Для мене, моя найбільша помилка була пенсію в 29 років. Я зробила мільйони і став ліниво, як і раніше, інвестувати і годувати механізм нерухомості. Я повинен був більш агресивним в обміні і придбанні більш нерухомості замість того, щоб жити в минулому. Від 29 років до 58, я був в основному пенсіонери і підняли моє 6 дітей.

У 58 років, я виправив помилку і почали інвестувати ще раз. Протягом останніх 15 місяців, я придбав 59 будинків, продала 13 з них і продовжують купувати більше кожен місяць.

Який рада ви б дати вихід інвестора?

Моя порада для початку інвестор буде варіюватися в залежності від віку вкладника, доходи, ризики, від цілей інвестування (грошовий потік, податкові пільги, вилучення і т.д.), дружини відношення, всі будуть вступати в мої поради. Я консервативний характер, хоча я прийняв багато "ризики", коли молоде. Я б настійно застерегти нових інвесторів, і я б питання все цифри, наданого інвестору продавця! Визначте свої мотиви, якщо така є, за їх поради для вас. Дослідницька ті, які були дуже успішними. Не став семінар наркоман! І найголовніше, завжди є вихід стратегії інвестицій і плану на чорний день. Він буде дощ!!

Який рада ви б надати інвесторам, з урахуванням нинішньої економічної ситуації і обстановки кредитування?

• Перше: перевірте Подвійний та потрійний перевірки усіх доходів і витрат за питання власності приділити вам за увагу. Більшість з них є завищеними та неточності.
• Другий: не носити швидкозшивачів або тунелю бачення. Є багато варіантів у нерухомість гру.
• Третє: Пам'ятайте, там більше грошей у ринки вниз в нерухомість і фондовий ринок. Хоча більшість з них потягнувши голову назад у свої корпусу, розумні з них і дивлюся!
• Четверте: Ніхто не буде ніколи, як хороший догляд за ваші гроші, як ви.

Там завжди будуть проблеми і зміни у нерухомість і фінансові ринки. Будьте гнучкими і готові змінити, коли це необхідно. Creative фінансування будуть визначені окремо від успішного неприєднання успішним. Дізнайтеся, нові стратегії і покласти їх у дію. Не думайте, "Це не може бути зроблено"! Зовсім навпаки. Припустимо, що "це можна зробити", а потім знайти спосіб зробити це.

Чи є що-небудь ще ви хотіли б поділитися з іншим з нас?

Я сподіваюся, що зможу поділитися пристрастю я на нерухомість і переконати інші дивні речі він буде робити за вас. Ніде ви можете знайти можливість где-то (банк) буде кредит вам гроші купить что-то и кого-то другого (орендарем) буде робити платежі для Вас. В кінці кінців, ви-то власні вільні і ясні і це буде варто X суми доларів. Я не знаю, що X буде, але буде більше, ніж те, що ви заплатили, і 1000% прибутку на достовірні інвестували гроші з-за важелі влади.

BiggerPockets проводить Знайомтеся з нашими інвесторами Інтерв'ю по електронній пошті. Ми не можемо перевірити інформацію, що міститься всередині і роздрукувати ці інтерв'ю стимулювати здоровий образ думки та дискусії.

Ласкаво просимо на наш блог!
Ласкаво просимо на Real Estate Відправлення з BiggerPockets.com. Наш блог об'єднує фахівців у різних галузях нерухомості з метою збереження інформували наших читачів, і до швидкості. Чи ви є професійним нерухомості (кредитодавець, Ріелторські, банкір і т.д.), інвестор (орендодавець, фліппер, оптової і т.д.), або просто споживач, або орендаря житла, зацікавлені в світі нерухомості, цей блог місце для Вас взяти участь!

Ви можете підписатися на нашу RSS канал, отримати блозі оновлень по електронній пошті, вступати в нашу безкоштовну розсилку, і краще за все, приєднатися до нашої соціальної мережі разом з 25000 інших зацікавлених осіб у сфері нерухомості освіти, dealmaking, мережі і збут.

Мітки: flipping, домовладелец, зустрітися з інвесторами, нерухомість інвестор, багатий weese

Я таблицю я використовувати "Швидкі і брудні 'гроші важко покупки аналіз і я думав, я б поділитися з вами ... завантажити тут! Перший, якщо ви не знаєте багато про таблицях, не хвилюйтеся, ви просто ввести декілька номерів на верхньому, і таблиця автоматично обчислює поля без вашої допомоги. Ви тільки отримаєте наступний висновок.

Чому я Використання жорсткого Гроші: Моя теорія

Дозвольте мені пояснити, чому я називаю це моє "Жорсткий Гроші Покупка" таблицю. По-перше, я ненавиджу здачі мої власні гроші на купівлю, так як я вже здачі в моєму дорогоцінний час я вважаю, додавши свої гроші на завантаження занадто велике прохання. З жорстким гроші або що деякі називають засобів приватного інвестора (багатих хлопців, які мають більше грошей, ніж часу) я прагну брати не тільки на придбання засобів, але реабілітаційному фондів, і всі витрати по реалізації, включаючи відсоткові платежі протягом 6 місяців. Це більш ніж достатньо часу для приведення майна на ринку або в оренду або продаж можливості.

Жорсткий Гроші Робочий

Є скріншоти нижче ... і тоді я дам тур, що йде на це.

По-перше, сірі поля тільки поля, які ви використовуєте для введення даних. Все інше автоматично населених залишити цих даних областях. "Жовта висвічується" є такі особисті кредитор отримує очі сповнені хороших новин! Як мені отримати "більш серйозні" про власність, я б зробити більш "складних" розрахунки, але ця таблиця є основою для моєї особистої кредітующее зробити своє рішення ... В кінці кінців, якщо вони не прийдуть, я не покупки.

Наприклад, про те, як використовувати цю таблицю, скріншот показує мої витрати на придбання 61,54% і 65,24% після 6 місяців ... якщо мої кредитори зрізу становить 65% ... Я питаю для виключення з цього правила. Вони можуть сказати: "ОК", або вони не можуть. Я, можливо, по факсимільного зв'язку "цю справу" на ряд приватних або жорсткий гроші кредиторам, щоб подивитися, які приймає одне моє виключення.

Приватних коштів, в моєму досвіді хочу близько 12% від номінального курсу і гірше справи, 5 балів ... так що таблиця відображає це. Таблиця відображає 6 місяців термін, і доріжки, що перевозять витрат протягом цього часу. Приватні фонди, як правило, не піддаються, якщо вони вам з "жоден з ваших власних грошей" на LTV більш ніж на 65%. Таблиця дає мені дві дивиться на LTV ... один до 6 місяців після проведення витрат ... і один після. Це дає мені цю с моим приватних коштів позики прохання.

Далі ви побачите вихід, коли я продавати, таблиці коси з валового прибутку в продажні ціни в розмірі 80% від оціночної вартості зростає на 5% кроки до 100%. Тому я можу дізнатися, що моя прибуток потенціал, якщо я "відкривають" для більш високої продажної ціни ... або вирізати додому для швидкого продажу.

Тепер в залежності від рішення, я хочу, щоб щомісячні грошові потоки, а прогноз. Так Є матеріали для щорічного податку на майно і небезпеки страхування кошторисів, а також 10% кошторису на "Управління витратами". Не соромтеся додавати будь-які витрати, крім вартості майна менеджер, реклама, вакансії, збирання і втрат і т.д. протягом 10% I спростовані в "Est. Страхування "полі аж до тих пір, поки Ви вважаєте, що адекватно представлені" відтік ", а потім оцінюйте ваші потенційні оренда маніпуляція, що у відповідній галузі.

Для обслуговування боргу, то передбачається, 90% кредиту на 8%, амортизується протягом 30 років на 100% у продажу Ціна цифра. Якщо ці умови надто щедрими для вас, ви можете вирахувати остаточний грошовий потік від руки, використовуючи свій власний показник щомісяця на обслуговування боргу ... якщо б вони відчували себе ... Ви знаходитесь в успіху, оскільки з таблиці кривошипа милі "EST. Грошовий потік для Вас!

Є кілька областей, які добре показують, приватні інвестори, як "ціна за квадратний фут" і "орендна плата за квадратний фут" ... але вони більше для "них", ніж для вас.

ПРИМІТКА: Ця таблиця не менш корисно для "виправлення та фліп" сценарію з використанням 100% жорсткого гроші ... або щомісячної грошової готівки аналіз, щоб допомогти вам зробити довгостроковий провести рішень.

Удачи ... і щасливі інвестування!

Мітки: виправити і фліп, flipping, жорсткий гроші, жорсткий гроші кредитор, жорсткий грошові позики, HML, будинок панель, Rehabbing

Банки вимагають попереднє назва доповіді про всі угоди з нерухомістю. Попередня назва доповіді виконує багато функцій, але які могли б завдати вам втратити багато чого про вашому наступному інвестицій ланцюжка володіння.

Більшість кредиторів вимагають назва компанії, щоб дати їм 24 місяців ланцюжка титулу. Це просто огляд усіх фізичних або юридичних осіб, які мають у власності майно протягом останніх 24 місяців. Інвестори повинні приділяти пильну увагу на майно, вони купують і хто належить до їх попередньої продажу.

Деякі кредитори і кредитні програми дозволяють лише одна особа володіє майном протягом останнього року. Банки побачити flipping властивостей дуже уважно. Якщо майно відображено занадто багато разів вони можуть відмовитися від кредиту. Вони могли б також запитати їх позичальнику або позики офіцер представити документацію про те, що угода перебуває на оружие довжина (угода між несвязаннимі сторонами).

Банки через особливу увагу на 24-місячний ланцюжка титулу шахрайства. Існують ринки, що вартість будинків були штучно завищені у властивостях переходу від одного позичальника до наступного з $ 10000 до $ 100000 додали до ціни покупки кожен раз. Є повідомлення про випадки властивості продаються на покупця, а потім до покупця B, а потім до покупця C, а потім повернутися до покупця, а потім до покупця D. Всі сторони, пов'язані в деяких порядку, і це обманним шляхом змусили ціни і попиту на майно. Хоча це, як правило, не відбувається в ринок донизу, flipping властивостей уважно розглядаються як кредитори і назва компанії.

У вниз ринку викупу може переходити з рук в руки кілька разів протягом короткого періоду. На жаль Є кредитори, які лише дозволяють майна змінити руки 1 або 2 рази на рік. Якщо ваша власність переходила з рук в руки часто можна шукає нового кредитора.

Доброю новиною є те Є кілька кредиторів, що лише поглянути на ланцюжок з назви, і не проводити його проти вас. Пара речей вони виглядають майже на здоровий глузд. Є операції по довжині зброї і які зростання закупівельної ціни від покупця до покупця? Якщо угода шахрайство безкоштовно це не буде проблемою.

Як ви знаєте, які кредитори і банки не мають проблем з ланцюга назва? Ви не можете. Ваш кредит або позику співробітник брокера краще, коли інтерв'ю вашого кредиту співробітник це питання ви повинні запитати про. Більшість кредитних спеціалістів, які мають репутацію інвестиційних властивостей (і виправлення і відображення) знають проблеми та відповіді на ланцюги із заголовка і рука довжиною операції.

Мітки: ланцюжок з назви, фінанси, flipping, інвестиційна власність, кредит, іпотека, нерухомість, нерухомість інвестиції, назва

У попередні тижні ми обговорювали rehabbing додому для особистого користування (Початок в "Реабілітація") і rehabbing для використання в якості оренди (Rehabbing оренда нерухомості). На цьому тижні ми розглянемо rehabbing з наміром flipping. Це, безумовно, найбільш ризикованим з трьох. Тим не менш, він також може бути найбільш прибутковою, якщо ви робите все правильно. Ключовим тут є слово "якщо".

Плавання в басейні акул

Коли на панелі rehabbing здається, що всі проблеми збільшений. Бред Мерфі закону, в реабілітаційному здається, ніби Мерфі переїхала з вами. Найбільш нагальною проблемою є, як правило, проведення ваших витрат. Це особливо актуально, якщо ви використовуєте жорсткі грошей фінансування. У вас також є ризик мінливого ринку в ході Вашого реабілітаційному. Вона не може бути настільки ж легко продавати, як ви думали або сподівалися. Ви можете зіткнутися з погодою, пов'язаних із затримками або проблеми з пошуком необхідних підрядників.

Іноді ви можете відчути щось здається, прийти грім серед ясного неба. Невдовзі після урагану "Катріна" обрушилася на Новий Орлеан я rehabbing будинок в штаті Невада. Я був близький до завершення, і мені було потрібно близько 10 листів сухою. Я пішов на єдиний lumberyard в цьому районі, і було сказано, що вони не мають яких-небудь гипсокартон взагалі. Коли я запитав, коли вони розраховували отримати деякі, мені сказали, що поставка була в майбутньому у вівторок. Я зрозумів, що було не так вже й погано, оскільки вона була субота. Тоді я був інформований про те, що навантаження, яке в найближчі вже продані. Я міг би резерв деяких з наступного доставки через два тижні! Здається, що всі доступні будівельні матеріали були переадресовано в Луїзіані, щоб допомогти в їх зусиллях по ліквідації наслідків урагану. Мені довелося диск 250 миль в одну сторону, щоб знайти матеріал для завершення проекту. Всі кажуть, я втратив близько трьох днів. Це не може бути багато часу, коли ви працюєте на своєму власному будинку, але при роботі на панелі може бути величезною проблемою.

Час-гроші

Керуючий реабілітаційного проекту може привести вас з розуму, щоб думати, що ви людина чує голосу у вашій голові. Що Ви повинні бути слухання тіканье годин, як, наприклад, один на 60 хвилин. Кожна пташка чуєш тільки коштувати вам грошей. Подрядчик не з'являється ... пташка, пташка. Помилка інспекції ... пташка, пташка, пташка. Несподівана проблема виникає ... пташка, пташка, пташка, пташка. Проекту відстає від графіка, а інша іпотечного платежу ... пташка, пташка, пташка, пташка, пташка ... Boom!

Ефективне управління реабілітаційному є ключем до успішного розв'язання. Якщо ви зробите це частина погано ви будете почувати себе у вашому гаманці. Деякі важливі моменти полягають у наступному:

• Знайте, ваші витрати в день. Важливо зрозуміти, що означає час у грошовому вираженні. Кожна затримка їсть у ваш прибуток або збільшує втрати.
• Перебування у верхній частині цього проекту. Це не час, щоб зайняти кілька тижнів до йти Гаваях. Ви також повинні бути там кожен день для вирішення проблем по мірі їх виникнення.
• Керуйте вашої строки належним чином, і їхати по графіку. Координації різних аспектів проекту є складним, але необхідним для її успіху.
• Якщо ви робите велику частину роботи самостійно, зіставити економію часу в порівнянні з витратами на допомогу. Це часто дешевше найняти виробити заощадити багато часу.
• Не тримайте для початку курсу долара. Якщо Ви отримаєте пропозицію, що приносить прибуток прийнятно, прийняти його. Отримання алчни може перетворити гідну прибуток у великих втрат.

Покупка It Right

Хоча Есть не гарантує, Є дві константи в реабілітаційному. Цей проект завжди здається, займає більше часу, ніж передбачалося спочатку, і вітер вгору вартістю більше, ніж ви очікували. Це необхідно враховувати в первісної оцінки вам. Ви можете робити все інше, але, якщо ви заплатили набагато ви втратите. При ухваленні рішення про те, скільки треба платити потрібно враховувати наступне:

• Час, необхідний
• Вартість матеріалу
• Витрати праці
• Фінансування І холдингу Вартість
• Буферний
• Очікуваний цін
• Бажана прибуток

Не забудьте включити багато "покачіваніе кімнату", щоб бути безпечними. Це не час для того, щоб на цих рожевому світлі. Будьте чесні з жорстоким номери, і лише спроба вирішувати, що має сенс. Є досить хороші угоди там, що не потрібно намагатися зробити погану роботу.

Як уникнути небезпеки небезпечно в довгостроковій перспективі, ніж пряме вплив. Побоюючись виявляються так часто, як сміливий. - Хелен Келлер

Мітки: фліп нерухомості, flipping, нерухомість інвестиції, rehabber, Rehabbing

Ви хочете на відновлення будинку, але коли ви починаєте робити? Ми вважаємо, що виправлення і фліп "реальності" свідчить про те, що, якимось чином, вдалося не мають реальних підстав. Як важко вона може купити будинок, реабілітаційному його продати, а на пенсію в житті люкс на Французької Рив'єрі? На ТБ, все це відбувається в шістдесят тридцять хвилин. Легко, правда?

Перед початком необхідно мати свій власний будинок у фінансових цілях (див. останній тиждень в статті.). Стрибки у реабілітаційному без міцного фундаменту буде робити це дуже важко, якщо не неможливо, домогтися успіху.

Обери свою зброю

Rehabs поділяються на три основні категорії: особисте користування, оренду, або панелі. Кожен тип має різні ступені ризику. Моя рекомендація для більшості людей полягає в тому, щоб почати rehabbing вдома для особистого використання. Вона несе в собі менше ризиків, оскільки у вас не буде додана вартість частки секунди власності. Якщо ви живете в будинку, поки ви його ремонт, ви просто ваші регулярні витрати на проживання.

Є й інші переваги життя в будинку, а rehabbing його. Ви не той же самий час тиск. Коли ви rehabbing власності з наміром flipping її, ви втрачаєте небагато частину вашого прибутку щодня. Холдинг витрати тіканье годин, час це гроші. Якщо у вас виникли затримки, ви втратите гроші. Якщо ринок робить швидку продажу важко, ви втратите гроші. Ризики, пов'язані з flipping величезні. В даний час на ринку нерухомості умовах просто зробити його гірше.

Make It Your Own

При реконструкції будинку з наміром flipping, потрібно тримати кінцевого користувача на увазі. Це зазвичай означає, що консервативний вибір, який звертається до широкого числа потенційних покупців. Якщо будинок буде вашого проживання Ви можете включити свій особистий смак. Якщо ви хочете пурпурної стін з рожевим стелею, а потім перейти на неї. Rehabbing будинок для власного використання дозволяє створити будинок, який підходить як ви живете.

Вам, як і раніше, необхідно тримати перепродажу на увазі, якщо у вас є будь-які наміри в продажу в найближчому майбутньому. Визначте, що ви перепродажних строки можуть бути і працювати з урахуванням цього. Якщо воно буде довгостроковим проведе ви повинні робити все, що робить вас щасливим і відповідає вашому стилю життя.

Дізнайтеся, як You Go

Незалежно від того, скільки ви вивчення та підготовки, вперше rehabbers зробить багато помилок. Це набагато простіше вчитися на тих помилках, якщо ви не знаходилися під постійним тиском необхідності повного панель. Мій перший реабілітаційному є одним з основних досвіду. Я мав розкіш часу. Я зміг взяти уроки і нести знання, що очікує у майбутні проекти. Якщо це перший реабілітаційному призначався для фліп я б втратив багато грошей, і він, ймовірно, було б мого останнього проекту.

Замість того, щоб намагатися заробити bazzillion доларів на вашій першої угоди, дивитись на один, що може спонукати вас до майбутнього успіху. Почніть з малого і зберегти проект в рамках ваших можливостей. З кожним успіхом ви можете перейти до більш жорсткою і більше проектів. Як ваша здатність зростає, ваша прибуток буде зростати, і ваші доходи будуть рости.

Happy rehabbing!

I honestly think it is better to be a failure at something you love than to be a success at something you hate. - George Burns

rehab , houses , flip , rehabbing , renovating , home

Tags: flipping , investment real estate , Rehabbing

In the last few years it seems society has gone house-flipping mad. Every time I turn on the TV there is yet another show illustrating the ease in which anyone with a heartbeat can make a fortune buying a beat-up house and turning it into a beautiful modern-day wonder.

Often at the end of these shows they hold an open house and with great ease procure a buyer and close the show by sticking a SOLD sign in front of it. Then of course they do a cost breakdown for you and show you the huge amount of cash they made in just a few weeks. The speed at which some of the homes are turned from trash to treasure can be nothing less than amazing at times. Personally I wouldn’t want a home that’s been overhauled in a race against the clock, but that’s just me.

Unfortunately, as with most reality shows, there’s just not a lot of reality to it. They omit financial burdens such as interest rates, excise taxes, escrow fee’s, and of course commissions paid to any real estate agent that may procure a buyer. These costs can easily cut the “profit” in half for most of the homes I’ve seen flipped on these shows. I recently had a client call me to proudly tell me about a home they found that they felt (based on watching these shows) would turn them a 40k profit when completed. Once I went through and explained the additional cost they would incur in selling it, they said “well shoot there’s no money at all in it”.

My philosophy is that if there isn’t at least an obvious 100k profit to be made before taxes, fee’s and commissions, you’re working for free at best, and losing money at worst. With today’s sluggish sales, it’sa real crap shoot. Do not make the mistake of believing you can replicate the results seen on TV. Much of what’s shown is pure trickery.

A&E recently pulled all re-runs of Flip This House that feature Atlanta businessman Sam Leccima, who stands accused of fraud regarding the homes he “flips”. Buyers claimed his fixes to the homes were temporary patch jobs and he is also accused of having friends pose as potential buyers so he could slap a ‘Sold’ sign on his flipped homes, some of which he apparently didn’t even own.

Finding Flips at Trustee Auctions

I’ve also had many clients in recent months ask me how they can buy foreclosed homes at Trustee auctions, because they feel that’sa great opportunity to flip a house at maximum profit. My answer is quite simple; if you want to buy a home you haven’t walked through, haven’t had inspected or appraised, and you want to pay cash for it, that’s the best way to do it.

Many such homes being sold at Trustee auctions weren’t simply lost to the bank by hard working honest people that got down on their luck. Often (more times than you think) these homes were part of straw mortgage scams and were intentionally abandoned. In a straw mortgage the buyer secures a FSBO (for sale by owner) property, then gets an unscrupulous appraiser to “push value” and borrow over and above the purchase price, pocket the difference, then walk away from the home.

The home you think your getting at 80% of the purchase price is actually worth about 70% of what was loaned on it, thus your already paying 10% more than its worth before you even begin repairing it. Therefore, before any of you jump into the house flipping business with delusions of easy money, beware of the pitfalls lying-in-wait for you. Anything that has the potential to make you a fortune has the potential to lose you a fortune. Don’t believe everything you see on TV, and don’t believe all of those homes sitting on Trustee’s web sites were truthfully bought for the amount financed.

I would suggest you practice by remodeling your own home first and get hands-on experience, and if you can’t afford to lose the money you would be required to invest, then you need to walk away.

Don’t let your Flip, become your Flop.

Tags: flipping , house-flipping , real estate , real estate investing , remodel

Those crazy guys at Flipper Nation premiered the latest episode of their web comedy.

Check out:

Flipper Nation: Episode 3: The Flippin’ Fight

If you liked this episode, check out Episode 2 !

Tags: David , David-Kimball , episode , estate , flipper , flipper-nation , flipping , itunes , Kimball , Nation , partnership , partnerships , podcast , real , real estate , realestate , Richie , Richie-Tatum , Tatum , web_comedy