Пару тижнів тому, газети в нашій частині світу були дзижчання з новинами місцевого домовласників, який нібито зазнав нападу з боку свого сокира-wielding орендаря.

Домовладелец, Едвард Berthiaume, зайняли одну одиницю свого багатоквартирного будинку, і орендар, Вільям Skarbinski, зайняли інші. На 1 годину ночі на 7 січня, Skarbinski відвідав Berthiaume, що він хотів би поговорити про орендної оплати плані (він був дуже за його оренду). Але коли він потрапив в підрозділ Berthiaume, він нібито напали Berthiaume замість. І це не дрібні атаки (як якби напад з заштріхованной може бути). Skarbinski в пред'явлено звинувачення у першого ступеня посягань. Коли ви читаєте охолодження деталей, ви побачите, наскільки погано це могло б отримали.

Орендар нападу не відбуваються часто, але вони відбуваються. Інший орендодавець в Франклін, NH був убитий його орендарю в 2006 році, а Грузія домовласники був убитий його орендарем в серпні 2008 року.

Всі три ці інциденти мають щось спільне, яке полягає в тому, що домовласники знали своїх орендарів добре. Дві жив в тому ж будинку, що орендарі і третій належать зручності зберігання в тому ж будинку, що і його орендарем.

Ваша безпека повинні бути Ваша Пріоритет орендодавця

Але навіть нам домовласників, які не живуть або працюють поблизу наших орендарів може бути в небезпеці. Я був перелякані на орендаря, який був erratic і запеклих в своїй поведінці, і який погрожував мені. Might те, що особа (давно виселили, спасибо бог) напали на мене, а? Ти ставку він може мати, і якщо він був, я був би на серйозний недолік.

Істина полягає в тому, що більшість з нас буде слабким в насильницької конфронтації, просто тому, що ми не очікуємо її. Це був дуже чітко пояснив мені кілька років тому голова місцевої асоціації орендодавця, колишній поліцейський. Люди які не є насильницьким і не очікуємо, насильства, тому ми не швидко реагувати на неї. А коли ми розуміємо, що відбувається, це може бути занадто пізно.

В самом деле, Berthiaume реакція досить багато пар в курсі. Це ніколи не відбувалося з ним в тому, що б він напав з сокирою. Він зробив нічого для відвернути початковий удар, і до того часу, коли його мозок оброблені те, що відбувається ( "Цей хлопець намагається вбити мене!"), сокира був копали на його шиї.

Додаткові клавіші для вашої безпеки

Три з ключів до нашої власної безпеки є рішення, інформованість, а відстань. Рішення засобів намагаємося уникати ситуацій, які можуть зробити напад більш ймовірним. Це означає, что-то вроде и не приймаючи в оренду особі, так і не прийнявши оренди готівкою, а не реклама домашню адресу орендарів. Це означає також розвиток взаєморозуміння про те, коли орендарі можуть стати erratic або страшно.

Одна з проблем, у нас є те, що ми, як правило, не може виселити людей просто грунтуватися на кишечнику почуття ( "викрутаси він мене.") У кращому випадку, нам доведеться чекати конкретних доказів ми можемо документ і представити в суді. Інші проблеми полягає в тому, що ми можемо не знати, які орендарі Crazy них до тих пір, поки не стало занадто пізно. Heck, якщо б ми мали якісь ідеї про те, що вони були горіхи, ми ніколи б не орендував для них.

Це підводить нас до усвідомлення, що ми хочемо застосувати до більшості ситуацій, пов'язаних з орендарями. Очевидно з орендарями, ми можемо дозволити нашим охоронець вниз. Кілька років тому один з моїх підрозділів була орендовані двох жінок, вчителів початкової школи. Я не можу себе, або їх нападу на мене за яким-небудь причин - найгірше, що вони будуть робити було писати сильно редакції листа.

Разом з іншими орендарями, однак, набагато більш обережно обов'язкове. Остерігайтесь піднятий голос, дані про те, що вони приховування предметів, різких рухів, до вас, і тому подібне. Це особливо вірно в тому випадку, якщо Ви вже підкреслили, ситуація з орендарем тому, що деякі скарги або спору.

Третій ключовий є відстань, яка в насильницькі зіткнення дорівнює часу. Ви явно набагато більше шансів у живих сокира або нож, атака, якщо ви в 10 метрах від вашого нападаючий, ніж якщо б ви в рамках своєї зброї досягти. Сподіватися Ви будете мати час для обробки подій і прийняття захисних заходів, перш ніж він отримує занадто близько. Навіть, якщо ваш супротивник має гармати, далі ви, тим краще ваші шанси.

Існують і інші заходи безпеки, ви можете скористатися, якщо у вас є підстави підозрювати, що орендар буде агресивного або загрозливого. Звичайно, якщо ви можете уникнути очного протистояння, зробити це. Якщо ви не можете, ймовірно, можна навести один або декілька друзів, як резервне копіювання. Просто сайт вашого приятеля можуть виступати орендарем думати двічі про заподіяння неприємностей.

І нарешті, навчитися навичкам потрібно розрядити гніву та агресії, якщо орендар хоче сперечатися. Деякі речі можна робити є:

• Прослухати повагою до орендарю.
• Постарайтеся, щоб показати деякі співпереживання - "Я розумію, чому ви розстроєні."
• Тримайте ваше тіло мови неагресивні. Ведення відстань корисно тут. НЕ пріслоняться вперед і не крапка.
• Не допускайте гніву введіть свій голос.
• Не перериватися або виправити.
• Змінити стереотипи орендаря точка - "Я розумію, коли ви з. Ви хочете ..."
• Тому, якщо аргумент починається отримання інтенсивними.

Ні один з цих методів вимагає до втрати аргументу або поступатися нічого. Однак, може бути момент, коли вам необхідно змінити свій тон різко, що робить його дуже ясно, що ви перебуваєте у контролі. Ви бачите приклади цього весь час ТБ показує, як "Cops", і "Собака в Bounty Hunter." Ті хлопці, ввічливі, поважні і спокійний - з точкою.

Якщо їх мета починає отримувати дійсно божевільні, вони змінюють тактику, взяв під свій контроль в тверду чином. Звичайно, "Дог" і поліцейських, а також навичками рукопашного боротьбі, і збройні поліцейські, тому вони мають ресурси Ви цього не роблять.

Фото: Picture Perfect створюють

Ласкаво просимо на наш блог!
Ласкаво просимо на Real Estate Відправлення з BiggerPockets.com. Наш блог об'єднує фахівців у різних галузях нерухомості з метою збереження інформували наших читачів, і до швидкості. Чи ви є професійним нерухомості (кредитодавець, Ріелторські, банкір і т.д.), інвестор (орендодавець, фліппер, оптової і т.д.), або просто споживач, або орендаря житла, зацікавлені в світі нерухомості, цей блог місце для Вас взяти участь!

Ви можете підписатися на нашу RSS канал, отримати блозі оновлень по електронній пошті, вступати в нашу безкоштовну розсилку, і краще за все, приєднатися до нашої соціальної мережі разом з 25000 інших зацікавлених осіб у сфері нерухомості освіти, dealmaking, мережі і збут.

Мітки: орендодавця, орендодавець безпеки, власності, оренди, орендар, безпека, орендар

Ось уже третій і останній платіж від "Питання задавати власності менеджер." Я надання відповідей на деякі питання. Тим не менш, в деяких випадках, не існує єдиного "правильного" ответа. Власне, це свідчить останній внесок, опублікованому три тижні тому. Я запропонував, що краще для майна керівників є свої власні шкіри в гру, так сказать, по володіють власною оренді нерухомості в цьому районі. Джош Dorkin, засновник BiggerPockets, не згоден.

Мої основні точки: Багато майна керівники не дуже розумію, бізнес і відправитися в оренду управління, оскільки вважаю, що буде легко. Менеджери, які мають власні властивості частіше мають найменшого уявлення про управління майном.

Джош, що лежать в точку: Нерухомість менеджерів, які мають власні квартири більшою мірою піклуватися про власних властивостей першого і вважаємо, що Ви конкурента, особливо, коли мова заходить про пошук орендарів. Наприклад, вони мене не присвоєні дві спальні одиницю, і ви мене не присвоєні дві спальні одиниці. Коли перспектива приходить у пошуках двох спалень, менеджерів буде штовхати їх підрозділи в першу чергу.

Хто правий? Ми обидва про основні моменти. Так ви хочете, щоб ваше майно менеджер мати свою власну квартиру? Це, друзі мої, це рішення дзвінка. Але розгляд цього - якщо вам не поставити питання, ви ніколи не знаєте. Ви не зможете прийняти обгрунтоване рішення.

Кращий час задавати ці питання, звичайно ж, перш ніж найняти управління компанією. Але якщо у вас вже використовують управління компанією, і не знають відповіді, ви завжди можете повернутися і запитати. Крім того, знаючи, що відбувається з Вашою власністю менеджера, Вам буде нагадувати їм про те, що ви брали участь замовника. Це могло б зробити їх менше шансів скоротити куточки з вашою власністю.

Перша і друга частини цієї серії пов'язані тут і тут.

До питань власності менеджер (і, іноді, відповіді)

• Запитання: Що ви вважаєте найбільш перспективних містах і районах області для інвестування?
• Запитання: Де ви бачите ренти відбувається? Те, що розвиток в орендну плату протягом останніх кількох років?
• Запитання: Які міста і райони області, кращі державні клімату?
• Запитання: Які міста і райони області, кращі бізнес-клімату?
• Питання: Які люди залучаються до цієї галузі? Це один?
• Питання: Які нові інвентаризації приходить на ринок?
• Запитання: Що відбувається з комерційної забудови в цьому районі?
• Запитання: Які міста мають кращі школи?

Відповідь: Це "не одна правильна відповідь" питання. Але це не означає, відповіді не будуть виявлення! Розглянемо всі можливі шляхи вони можуть бути використані.

• Відповіді повинні бути продумані і докладні. Серйозно, ви дійсно хочете власністю менеджера, який не знає, які є найбільш гарячими частини міста?
• Відповіді можуть бути дуже корисним, допомагаючи вам вирішувати, куди інвестувати. Це особливо корисно, якщо Ви не є жителем району.
• Якщо ви що-небудь дослідження завчасно, ви будете мати свої власні ідеї, які можна порівняти з відповідями ви отримаєте від майбутнього майна менеджера. Ви можете почути, що він говорить, і думаю, "це абсолютно неправильно." Або він може переконати вас, і тепер ви дізналися щось нове.

Мітки: знайти власністю менеджера, інтерв'ю керівників, домовладелец, управління майном, власністю менеджера, орендаря, орендар

Його було так, хоча ми зробили один з наших Meet інвесторами інтерв'ю. . . Я сподіваюся, що ми будемо отримувати в цій посаді більш регулярно! Виходячи з цього, ми отримали велике інтерв'ю у вас з нерухомістю інвестора Багаті Weese!

Знайомтеся Real Estate інвесторами Багаті Weese

Як довго Ви інвестувати в нерухомість?

Я впевнений, що є не так вже й багато членів BP старший за мене! Я брав участь у великій і бачив всі грані нерухомості; рецесії, інфляційна спіраль, і злети і падіння нерухомості в різних районах країни.

Я почав у сфері нерухомості випадково в 1972 році. Я була в своєму 3-го курсу коледжу, і закликав відмовитися і спробувати продажу нерухомості для друга. Він був брокером, і постійно намагається продати моя дружина і я-то. Ми не мали грошей, і я працював на Alpha Beta Ринки в їхній кухні чищення печей і сиром конвеєрних стрічок від 3 до півночі, і відвідувати школу в протягом дня.

Розкажіть нам про вашу першу угоди

Мій друг був дуже стійкі і зберігаються знайти властивості, щоб показати мою дружину та І. Мій друг намагався продати нам будинок, але ми жили в кв за $ 110 в місяць. Будь-який будинок з нашого асортименту. Зрештою, він знайшов дуплексу, яка була $ 24900, і кожна сторона 2 спальні та 1 ванна. Він розповів нам про FHA програма 221-Д-2, які необхідні тільки близько 3% загального обсягу, і в заключному витрат. Наші платіж буде $ 215 на місяць, і він сказав фронті підрозділ орендував за $ 140. Ми могли б жити в інший блок, в гаражі і тільки сплатити різницю в $ 75 в місяць. Це звучало дуже добре, крім нас не було 3%. Маклер зробив мені операцію. Якщо я згоден піти працювати на нього протягом 1 року, то він би мені продажу скоєнні близько $ 750. Це досить багато платити за наші авансовий платіж, тому я погодився і зарахованих в Lumbleau нерухомості школу в Санта-Ана, Каліфорнія. Я була моя продавця 'ліцензія на 28 днів від початку до кінця. Ми купили і переїхала в дуплексном, наші перші угоди в 330-334 волоських горіхів, в Ла-Habra, Каліфорнія.

Як вам почати інвестувати?

Не тільки я отримую в нерухомість випадково, але я став інвестором випадково на моє перше справу, це дуплексу. Я почала продаж будинків, і зненавиділи його. Робочі в основному з дружиною в парі, з зазначенням свого будинку, я швидко зрозуміла, це було не те, що я хотів.

Про це ж час, моя дружина і я були очищені дворі на нашій двосторонньої друку, вилучені деякі плющ та встановлено огорожу вздовж деревини на передній стороні. Один день співробітник зупинився і запитав, якщо я б її продати!! Я думаю, ми б належать їй 3 місяці. Я сказав, що я не вважаю, так і пояснив, я тільки що купив його. Він запитав, скільки я не платити? Я сказав йому ціну, і він сказав, якщо я б продати за 5K прибуток на $ 29900? 5K було величезна кількість для кого-то заробляти $ 1.35 на годину. Я сказав йому, так, я не реалізувати близько реально отримати освіту. Він був воістину інвестором. Він запропонував наступну;

1. Будинок близько $ 1000 акцій, які він купив на одному і тому ж 221-D2 позики програми.
2. Записці за $ 1000 з процентної виплати $ 83,33 Mo і балон в 2-х років.
3. Літніх вниз ванної стилю автомобіля Porsche (60ish?).
4. $ 1500 готівкою.

Мабуть, колеса, готівкові гроші в моїй кишені, фактичні будинку, і $ 83 в місяць, для надання допомоги у виплаті субсидій дім!! Ми зробили справу і став випадково RE, що беруть участь в обміні, і витягти з реального інвестора. Це стало моїм першим інвестицій, а також моє перше справу, в першу обміну та перший продаж.

Що привернуло вас до того, щоб стати інвестором нерухомості?

Я знайшов пропозицію цієї особи на двосторонній цікаві і те, що я хотів би продовжити і я потрапив шукає інші властивості.

Цей співробітник став моїм першим гуру. Я дійсно знайшов мою нішу! Я любив робити або торгових угодах. Було набагато більше задоволення, ніж просто показ будинку. Я почав купувати інші інвестиції. Моя дружина і я зробила справу. Нам би жити на її дохід близько $ 500 в місяць і вкладати все, що я вирушив назад в нерухомість. Я намагався переконати інших зробити те ж саме, але вони мене бачили, як молодий хлопець, не досвід. Я пішов, і зробив це для себе. Мій брокер почав питати мене питання, і в той же час бере частина моєї комісії!! Я вирішив отримати ліцензію ЦП та відкритий офіс. Я зустрів кого-то на нерухомість школі я переконаний, що працювати на мене, а також найняв шурін. 3 ми відкрили офіс у пригноблений район Placentia, Каліфорнія. і назвав її "Майк Weese Інвестиції". Це був ідеальний момент в досконалому області!! Ми почали робити багато грошей, в основному на угодах ми виявили, купив собі й заробив комісій. Я купив новий червоний Cadillac і люди почали помічати мене прогресуюча. Я жив в тому ж районі Са все моє життя, з нижчого класу і доходів людей побачили різницю. Це був 1974 рік.

Що б ваш сон буде вирішувати? Ти був "Сон справа" ще?

У 1974 році я поїхав на полювання нового офісу. Я думаю дуже велика на той момент. Це була моя перша дійсно страшно інвестицій. Я знайшов нову визначено 30000 квадратних футів офісного комплексу, і я вирішив спробувати купити його. Вона склала $ 1475000 і продавець був розробником, і він хотів 10% вниз. Він Кабріолет позики з митрополитом Життя СК. Він буде перетворювати від будівництва до постійним, коли на 80%. Він у ньому перераховані на 3% комісійних, і погодився виплатити мені $ 40K. Тепер я тільки необхідно близько $ 100K. Я придбав старше 17 одиниць в Whittier, Каліфорнія, і запитав його, якщо б я міг створювати записки за $ 60K. Він сказав, добре, але хотілося як 2 за $ 40K і 3 за $ 20K. Він дав йому гнучкості, якщо йому необхідно продати або взяти один проти одного. Тепер, я був до $ 47,500 необхідно. Я переконаний, мої батьки і мої батьки дружини один покласти в $ 20K. Я, як і раніше, необхідно $ 7500. Першим я найняв би приєднатися до мене в моєї нерухомості, мій друг вирішив зробити це. Я представив цю пропозицію, і воно було прийнято. Наші платіж становить $ 14909 на місяць. Я уклав угоду, коли будівельник буде керувати будівлею, в оренду, і платити мені 8% від грошової готівки за один рік. В кінці одного року, це була моя проблема, якщо вона не здається в оренду.

Ми назвали будівництво "Weese Фінансові Плаза" і поставити наш новий офіс дюйм Тепер я подивився успішні і люди стали приходити до мене, як торговці та інвестори. Це були люди, я розмовляв з раніше, що в даний час були зацікавлені в тому, що я повинен був сказати. Я почав проведення семінарів в нашому будинку, і вона тільки що злетів. Люди писали перевірок і мої продавці почали птах dogging властивості в багатьох західних країнах. Я почав робити нерухомості синдикації (себе ім'я з обмеженою відповідальністю). Ми робили багато CO, так що я отримав ліцензію брокера і відкрили там офіс і найняв зграєю птахів собак. Ми купили 156 одиниць в Денвері, а також деякі більш дрібні, а також 202 і 161 в Колорадо-Спрінгс. Ми також придбали багато в AZ, Техас, Каліфорнія і ОК. Протягом короткого періоду часу, я втомився, але також від фінансово.

Так, BTW, менш ніж через рік, "Weese Finanacial Плаза" Будинок було 95% повністю, і позбутися Ніцца готівки. Я дав батькові робота Mgr місці, і він любив її. Депозитний великих компаній, які віддають перевагу Escrow, переїхала в будинок, і мої я продати частку в ній. Одинадцять місяців після покупки, я продав його за $ 2,2 Міля!! Я прийняв велику увагу, яку я розділити з партнерами, зберігаються 30% будівельних власності і заробив $ 70K комісії. Це був мій перший "Dream угоди".

Те, що найскладніші рішення?

Моє тяжке справу було зроблено в 1975 році, і я ніколи не зможете скопіювати його знову. Було 26 ноги обміну в тому числі 4 із властивостей різних держав, і багато власників і партнерства. Він взяв мене за 3 місяці, вдень і вночі, щоб вона виконала, але було величезним досягненням. Знову був автомобіль участь! Один з інвесторів відсутні достатні кошти для фінансування його загального обсягу придбання частини. Він володів 1965 Jaguar XKE Кабріолет, і запропонував їй компенсувати його дефіцит готівки. Я взяв машину, як частина моєї комісії. Автомобіль, векселі та грошові кошти, отримані за вчинення склав в дуже високі цифри 6.

Я був призначений на Real Estate Exchangor на рік для штату Каліфорнія для нього, але не перемогти.

Скільки угод ви зробили у вашій кар'єрі?

Особисто моя дружина і я особисто належить більше 1000 житлових будинків однієї родини. Я був власником або партнера в тисячі квартир і кілька офісних будівель. Я не знаю, загальне число угод Я брав участь дюйм На висоті моєї кар'єри я 206 інвесторів, які виходять на пенсію до і деякі з них в якості, скільки 6 партнерства. Я купив майже фон Richthofen Замок у Денвері жити в проведенні семінарів і 30 років тому, але моя пропозиція вступив в 2-ом. Це було дійсно щось.

У вас є ваш нерухомості ліцензії?

Я був ліцензованим брокером в Каліфорнії та Колорадо, на початку 70-х протягом 7 років. Я вирішив, я був щасливіше без нагляду продажу людей і нехай моя ліцензії недійсною. Є певні переваги в ліцензованої з точки зору комісії. Існують також і інші вигоди від не ліцензовані, на мій погляд.

Яке ваше внимание (галузі знань)?

Я не думаю, що я який-небудь однієї галузі знань. Я дуже багато зробили все це. Брокерська, немає грошей, почати, управління нерухомістю, викупу, майстер компанії, побудований 44 користувальницьких будинку в Сент-Джордж, UT, вибрав 3 бум районів у правильне час (so. CA, UT, Каса Гранде AZ) і вважаємо, я в моему 4 і 5 в даний час, на південь TX і MS. Я була оригінальною гуру перед телевізором, і говорили на семінарі компанії, а також палати Commerces, Ротарі клубів і т.д. в ЦА, готель "Міраж" та озера Лас-Вегас, Невада, Солт-Лейк-Сіті, UT, Phoenix І Tucson, AZ, і Ріо-де-Жанейро гранд-Білги, штат Техас. Я також самооборони опублікував книгу моїх ранніх нерухомості досвідом під назвою "Від двірника до мультимільйонером". Я ніколи не пропонуються для продажу, але воно вільне від тих, які задані. Я продовжував купувати і розвивати нерухомість протягом майже 40 років і довгостроковій перспективі, ніж багато короткострокові інвестори чи новачків.

Що Ви шукайте на інвестиції?

Я дивлюся на гарні інвестиції, які принесуть користь у довгостроковій перспективі. Я в основному купити і утримувати протягом тривалого часу. Я купити викупу і залишати одних і продаж деяких передати гроші. Я не один, що твердо на грошові потоки. Я думаю, що це область, яка має негативів вірно для багатьох інвесторів. Немає податкових пільг сама по собі, як правило, старше коренастий властивостями з мало надії на подяку, і не дозволити собі набагато амортизації. Я пропоную нові інвестори намагаються купити беззбитковості властивості, і точно так само, як монополії, купити як можна більше. Зберігайте їх, рефінансування і купити інше. Зберігайте ваші основні завдання для вступу кінця і створити основу властивості першого. Грошовий потік прийде, як збільшення орендної плати, але не жертвувати зростанням варіант при бажанні про рух грошових коштів, щоб почати.

Є занадто багато гуру там проповідував готівки і "замінити вашу роботу з нерухомістю доходів". Я навпроти них. Рух грошових коштів відбувається тільки в момент, але не варто жертвувати придбання додаткових властивостей, не більше вниз для отримання готівки.

Існують 4 основні вигоди для володіють нерухомістю:
1. Визнання
2. Знос провідних податкових пільг
3. Основна оплати вниз
4. Грошовий потік

Графіки будуть постійно свідчать про те, що # 1 і № 2 є ключем до створення "TRUE багатство" у сфері нерухомості, і далеко відстань останні 2 в короткостроковій або довгостроковій перспективі.

Якими є деякі з найбільших помилок ви зробили або бачили зробив?

Для мене, моя найбільша помилка була пенсію в 29 років. Я зробила мільйони і став ліниво, як і раніше, інвестувати і годувати механізм нерухомості. Я повинен був більш агресивним в обміні і придбанні більш нерухомості замість того, щоб жити в минулому. Від 29 років до 58, я був в основному пенсіонери і підняли моє 6 дітей.

У 58 років, я виправив помилку і почали інвестувати ще раз. Протягом останніх 15 місяців, я придбав 59 будинків, продала 13 з них і продовжують купувати більше кожен місяць.

Який рада ви б дати вихід інвестора?

Моя порада для початку інвестор буде варіюватися в залежності від віку вкладника, доходи, ризики, від цілей інвестування (грошовий потік, податкові пільги, вилучення і т.д.), дружини відношення, всі будуть вступати в мої поради. Я консервативний характер, хоча я прийняв багато "ризики", коли молоде. Я б настійно застерегти нових інвесторів, і я б питання все цифри, наданого інвестору продавця! Визначте свої мотиви, якщо така є, за їх поради для вас. Дослідницька ті, які були дуже успішними. Не став семінар наркоман! І найголовніше, завжди є вихід стратегії інвестицій і плану на чорний день. Він буде дощ!!

Який рада ви б надати інвесторам, з урахуванням нинішньої економічної ситуації і обстановки кредитування?

• Перше: перевірте Подвійний та потрійний перевірки усіх доходів і витрат за питання власності приділити вам за увагу. Більшість з них є завищеними та неточності.
• Другий: не носити швидкозшивачів або тунелю бачення. Є багато варіантів у нерухомість гру.
• Третє: Пам'ятайте, там більше грошей у ринки вниз в нерухомість і фондовий ринок. Хоча більшість з них потягнувши голову назад у свої корпусу, розумні з них і дивлюся!
• Четверте: Ніхто не буде ніколи, як хороший догляд за ваші гроші, як ви.

Там завжди будуть проблеми і зміни у нерухомість і фінансові ринки. Будьте гнучкими і готові змінити, коли це необхідно. Creative фінансування будуть визначені окремо від успішного неприєднання успішним. Дізнайтеся, нові стратегії і покласти їх у дію. Не думайте, "Це не може бути зроблено"! Зовсім навпаки. Припустимо, що "це можна зробити", а потім знайти спосіб зробити це.

Чи є що-небудь ще ви хотіли б поділитися з іншим з нас?

Я сподіваюся, що зможу поділитися пристрастю я на нерухомість і переконати інші дивні речі він буде робити за вас. Ніде ви можете знайти можливість где-то (банк) буде кредит вам гроші купить что-то и кого-то другого (орендарем) буде робити платежі для Вас. В кінці кінців, ви-то власні вільні і ясні і це буде варто X суми доларів. Я не знаю, що X буде, але буде більше, ніж те, що ви заплатили, і 1000% прибутку на достовірні інвестували гроші з-за важелі влади.

BiggerPockets проводить Знайомтеся з нашими інвесторами Інтерв'ю по електронній пошті. Ми не можемо перевірити інформацію, що міститься всередині і роздрукувати ці інтерв'ю стимулювати здоровий образ думки та дискусії.

Мітки: flipping, домовладелец, зустрітися з інвесторами, нерухомість інвестор, багатий weese

Коли я ставлю вгору першій групі питань ви повинні запитати перспективних майна менеджера, один коментатор запитав: які правильні відповіді? Він точці, тому я збираюся переглянути деякі з відповідей на прошлой неделе перші питання до того, як я вам хіт кілька questions.I Також мислення складання їх в електронній книзі, яку ми сподіваємося Josh покладе тут на BiggerPockets.

Відповідь можна було б виправити на основі кількох різних criteria.Some питання є тільки одна правильна відповідь. В якості прикладу я дав минулого тижня був процедури виселення. Всі юрисдикцій строгі правила про те, як квартірос'емщікі можуть бути потенційними evicted.If власності менеджери не варто цим правилам, вони роблять це неправильно, і ви не повинні найняти їх - період .

Інші питання мають широкий діапазон "коректність." Пара минулого тижня питання, що стосуються досвіду. Ви, безумовно, слід уникати будь-якого майна менеджера перший клієнт. Але ТЧ з десяти років, досвід роботи завжди краще, ніж з п'яти років? Я так не думаю.

Тоді Є ті питання, де правильна відповідь залежить від ваших власних уподобань, які могли б бути іншими, ніж моя. А потім Є ті, де відповіді будуть просто ви думаєте - можливо PM має інформацію можна реально використовувати.

Чи збираєтеся Ви взяти її слова на це?

У будь-якому випадку, чисте вплив на всі ці питання, і відповіді будуть абсолютно позитивними. Ви будете мати дуже хорошу інформацію, на якій будувати ваш найму рішення, ви будете мати глибоке розуміння того, як ваш управління компанії, а менеджери будуть знати, ви серйозний людина з високими очікуваннями у їхньому виконанні.

Мало хто з минулого тижня

Запитання: Скільки вакансій чи є у вас зараз? З того, скільки одиниць загальній складності під керуванням? Яка середня тривалість часу, який знадобиться для заповнення вакантних посад?

Відповідь: По-перше, очевидно, прем'єр повинен знати this.If він повинен піти подивитися її sign.As Це погано для точних відсотках, безумовно, краще всього було б порівняти це з вакантних посад для всіх підрозділів area.Since ви не можете робити, що вам доведеться йти з вашого кишечнику. Ви бачили дуже мало "Оренда" Знаки на вашому диску, а навколо? Існують розповіді bemoaning газеті кілька квартир у наявності? Якщо PM має багато вакантних посад в цьому випадку він робить погано.

Друге питання є гарним згадати пізніше. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich

Here are two fallacies that often strike new real estate investors.    The first one bugs me only a little – the second one bugs me a lot.  

The first fallacy is the one peddled by late-night infomercial stars.   It’s the idea that it’s really not that difficult to find an old house, buy it for much less than it’s worth with no money down, and sell it for big bucks.    It’s true that some deals of this sort do happen, but they’re very rare.   If you start your real estate career thinking you’re going to get 50 deals like this on the way to that new Bentley, you’re actually on a fast track to disappointment.   (And if you really have done 50 deals like this – and have documentation, and don’t charge $1 million for people to see it – call me!)

The second fallacy is much more insidious and hits people who are much too smart to be fooled by the first one.   I’ll call it the Every Dog has its Day fallacy.   This means that any property you buy, no matter how big a loser, will eventually make money for the owner.   This view is underscored by two other views, both also erroneous:

1. All real estate rises in value over time.
2. When you own rental property, your rents go up over time, while your expenses stay the same.

We know in our hearts that this assumption is wrong, but still fall for projections that show it.

It’s certainly true that most real estate rises in value over time.   However, that’s not true everywhere.   I’ll give you two examples: Detroit, Michigan, and Buffalo, New York.   Right now in Buffalo, there are almost 800 houses listed for sale for $50,000 or less.   45 of those are listed for less than $10,000.  

  Why do you think Buffalo might have these wonderful deals?   It’s because Buffalo has been one of America’s fastest shrinking cities over the last 50 years.   The population is less than half of what it was at Buffalo’s peak in 1950.   This, coupled with the reason for the decline (there are no jobs to be found), has resulted in a huge drop in real estate values over decades.   Almost anyone who put their money in Buffalo over that time lost much of it.   By the way, this also means Buffalo rents dropped over the past few decades, so those Buffalo investors lost money every year on their way to eventually selling at a loss.

Detroit is in a similar way, with 6,900 homes for sale for $50,000 or less; 3,200 for less than $10,000; and a population less than half what it was in 1950.   Detroit’s motto, translated from Latin, is “ We Hope For Better Things; It Shall Rise From the Ashes .”   I sure hope they are right!

This extraordinary hovel can be yours for $100 in Detroit.   Make an offer!

Thankfully, there are few true disasters like Detroit and Buffalo around the United States, although there are many cities where prices have risen only a little, stagnated, or dropped even before the real estate and mortgage crashes.   Even elsewhere, however, you might lose money over time because of the “expenses never go up” assumption.

  Suppose you buy a property for $100,000, with rents of $1100 per month.   Your expenses are as follows:

·          Monthly mortgage payment: $480

·          Insurance: $75

·          Taxes: $200

·          Allowance for maintenance: $100 (0.1% of purchase price)

·          Allowance for vacancies: $55 (5% of rent – assumes a 5% vacancy rate)

·          Utilities: $100

·          Legal, accounting, mileage and so on: $50

Obviously these numbers are going to vary widely for different properties.   It’s worth noting, however, that poorer communities usually have relatively high property tax rates.   They have to provide the same services as wealthy towns but with smaller tax bases.

For this example, however, your monthly expenses are $1060, which means you’re making a profit!   Congratulations!   It’sa very small profit, but should be much higher a few years from now because according to the second assumption, your rents are going to rise, and your expenses will stay the same.   Five years from now, your rents will be more like $1300, which means you’ll be making $240 per month in positive cash flow, which is excellent.   And, of course, you’re building equity.

So many new investors fall for this.   The truth is that every one of those expenses is going to go up except for the mortgage payment (assuming a fixed rate loan).   If they go up by more than about 9% per year, your monthly profit will decrease, even with inflation in rents.   And that can certainly happen.   In particular, property taxes, utilities (mostly heat and water/sewer, the two utilities most often covered by landlords), and insurance have all risen by 10% or more in many communities over the last five years.

The pinch will be even greater in communities experiencing rent stagnation or deflation.   If your rents stay the same and expenses go up even a little, your profit will fade and disappear.

That equity growth that was going to save your bacon?   That won’t happen, either.   If your monthly cash flow stays the same or decreases over a five-year period, your property will be worth about the same, or even a little less, at the end of that time.   Yes, you’ll have added a bit of equity through the principal portion of your mortgage payment, but not enough to make a major difference.

None of this is intended to turn you off real estate investing.   Many thousands of people have done very well with their property investments – yes, even some in Detroit and Buffalo.   They avoided losses by being very, very careful about where they bought.   They looked for towns and states that were growing, particularly in employment, a leading indicator for housing growth.   They avoided towns with a history of high property tax increases.   They looked for houses in neighborhoods where people wanted to live.   And, they sought out properties where they could reduce expenses by taking responsible steps to lower maintenance, utility and insurance costs.

Finally, they made sure they could sell on their terms by making sure they had enough cash to handle emergencies and daily living.

Tags: equity , housing , inflation , landlord , rental-property , stagflation , tenant