Khi người đầu tiên quyết định mua một căn hộ xây dựng được phổ biến cho họ để làm cho một số phòng sai sót một cách dễ dàng. Các lỗi phổ biến nhất mà tôi nhìn thấy làm cho các nhà đầu tư mới là không có những gì tôi muốn giới thiệu là "nhà đầu tư công cụ ngực".

Ví dụ, nếu bạn muốn xây dựng một căn nhà bạn sẽ cần một vài điều có thể bắt đầu. Bạn sẽ cần đầu tiên để có một màu xanh cho các nhà in rút ra, do một kiến trúc sư. Thứ hai, bạn sẽ cần phải có đúng công cụ để thực sự hoàn thành việc xây dựng, Bạn sẽ cần những nails, hammers, saws và drills vào hoạt động trên nguyên vật liệu. Thankfully, đầu tư vào các tòa nhà căn hộ hiện không yêu cầu bất kỳ vật chất các công cụ hoặc các kỹ năng. Tuy nhiên, đầu tư vào xây dựng căn hộ hiện yêu cầu cùng một loại tâm thần và lập kế hoạch trong trường hợp này của bạn "ngực công cụ" thật là một "công cụ ngực" của kiến thức.

Để trở thành một căn hộ các nhà đầu tư thành công, bạn phải có một kế hoạch!

Cách tốt nhất để mua các công cụ giáo dục là rất cần thiết để đọc nhiều sách, tạp chí về chủ đề. Việc đầu tiên và quan trọng nhất của công cụ mà một nhà đầu tư có thể có được là khả năng để xác định giá trị của các căn hộ đầu tư xây dựng. Không có cách nào mà một nhà đầu tư có thể chắc chắn rằng họ sẽ được mua một tiền mặt bò hoặc một pit tiền mà không có khả năng cần thiết để phân tích giá trị của một tòa nhà. Có một bất tận mảng thông tin có sẵn về nợ bảo hiểm ratios, cap theo giá bất động sản và đánh giá. Theo tôi lần đầu tiên thương mại bất động sản nhà đầu tư nên hoạt động với một trong những đơn giản, tinh thần "công cụ" hoặc presumption và đó là để xác định xem những gì được xây dựng có giá trị để anh ta hoặc cô ấy và bỏ qua hầu như tất cả mọi thứ khác. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư nên hầu như bỏ qua những gì giá bất động sản khác tương tự như trong thời gian gần đây đã được bán trong khu vực. Thay vào đó, nhà đầu tư nên con số trên mức giá này sẽ cho phép họ mua các tài sản và làm cho lợi nhuận và dòng tiền mặt mà sẽ làm cho nó trở thành một đầu tư.

Trong những con số thứ tự ra giá mà bạn phải trả tiền cho một căn hộ xây dựng, ví dụ giả định mà bạn muốn thực hiện một số trở lại, hoặc Cáp Đánh giá đầu tư của bạn hàng năm, chỉ cần sử dụng công thức sau đây:

Net hoạt động thu nhập
__________________ = Giá Bạn có thể phải trả tiền để thực hiện một mong muốn Cáp Đánh giá
Vốn Đánh giá

Tín dụng hình ảnh: jthetzel

Chào mừng bạn đến với blog của chúng tôi!
Chào mừng bạn đến với Bất động sản dispatch từ BiggerPockets.com. Blog của chúng tôi tập hợp các chuyên gia trong các lĩnh vực bất động sản với mục tiêu của chúng tôi giữ người đọc thông tin và lên đến tốc độ. Cho dù bạn là một bất động sản chuyên nghiệp (cho vay, Realtor, ngân, vv), nhà đầu tư (nhà, flipper, wholesaler, vv), hoặc chỉ đơn giản là một người tiêu dùng, hoặc thueâ nhaø quan tâm trong thế giới của bất động sản, blog này là nơi để bạn tham gia!

Bạn có thể đăng ký với chúng tôi nguồn cấp dữ liệu RSS, có blog cập nhật bằng cách gửi thư điện tử, tham gia miễn phí của chúng tôi danh sách gửi thư, hoặc tốt nhất của tất cả, tham gia mạng xã hội của chúng tôi cùng với 25000 người khác quan tâm đến bất động sản giáo dục, dealmaking, mạng, và tiếp thị.

Tags: căn hộ xây dựng khóa học, căn hộ xây dựng giáo dục, xây dựng căn hộ đầu tư, xây dựng căn hộ tin tức, mua căn hộ xây dựng, mua căn hộ

Của nó được một thời gian, chúng tôi đã làm từ một trong số chúng ta Gặp gỡ các nhà đầu tư phỏng vấn. . . Tôi hy vọng chúng tôi sẽ nhận được để gửi đến những chi tiết thường xuyên! Với rằng trong tâm trí, chúng tôi đã có một phỏng vấn dành cho bạn với các nhà đầu tư bất động sản Đa Weese!

Gặp gỡ các nhà đầu tư bất động sản Đa Weese

Bao lâu bạn có được đầu tư vào bất động sản?

Tôi chắc chắn không có quá nhiều thành viên của BP cũ quá cho tôi! Tôi đã được tham gia vào rất nhiều và thấy tất cả các khía cạnh của bất động sản; recessions, inflationary spirals, và sức khỏe và xuống bất động sản ở nhiều lĩnh vực khác nhau của đất nước.

Tôi bắt đầu trong bất động sản của tai nạn trong năm 1972. Tôi đã ở 3. Năm của trường cao đẳng và được khuyến khích để thả ra và thử bán bất động sản cho một người bạn. Ông là một môi giới và đã được cố gắng để bán quán của tôi và vợ tôi cái gì. Chúng tôi không có tiền và tôi đã làm việc cho Alpha Beta thị trường trong nhà bếp của họ làm sạch ovens và pho mát dây Băng tải từ 3 cho đến nửa đêm, và đến trường trong ngày.

Hãy cho chúng tôi về việc đầu tiên của bạn đối phó

Bạn bè giới thiệu đã rất khăng khăng giữ lại và tìm kiếm bất động sản để tham gia vào vợ và I. Bạn bè giới thiệu với chúng tôi đã cố gắng để bán một căn nhà, nhưng chúng tôi sống trong một thích hợp nhất với $ 110 mỗi tháng. Bất cứ nhà ở đã được ra khỏi phạm vi của chúng tôi. Cuối cùng, ông đã tìm thấy một đôi đó là $ 24900 và mỗi bên đã có 2 phòng ngủ và 1 tắm. Ông nói với chúng tôi FHA của một chương trình được gọi là 221-D-2 mà chỉ yêu cầu approx 3% trong tổng số đóng xuống và chi phí. Thanh toán của chúng tôi đã có được $ 215 mỗi tháng và ông nói trước đơn vị đã được thuê với giá $ 140. Chúng tôi có thể sống trong các đơn vị khác, với một nhà xe và chỉ phải trả sự khác biệt của $ 75 mỗi tháng. Thực sự tốt sounded này, ngoại trừ chúng tôi đã không có 3%. Các môi giới làm cho tôi một việc. Nếu tôi đồng ý đi làm cho anh ta cho 1 năm, anh muốn cho tôi sự bán hoa hồng trong khoảng $ 750. Khá nhiều có thể sẽ phải trả cho những khoản thanh toán của chúng tôi xuống, vì vậy tôi đã đồng ý và ghi danh vào chương trình Lumbleau trường bất động sản tại Santa Ana, CA. Tôi đã salesman của tôi 'của giấy phép trong 28 ngày bắt đầu từ để kết thúc. Chúng tôi đã mua lại và di chuyển vào hai, việc đầu tiên của chúng tôi tại 330-334 Walnut, tại La Habra, CA.

Làm thế nào bạn bắt đầu đầu tư?

Không chỉ làm tôi nhận được vào bất động sản của tai nạn, nhưng tôi đã trở thành một nhà đầu tư của tôi bị tai nạn đầu tiên đối phó, điều này đôi. Tôi bắt đầu bán nhà ở, và hated nó. Làm việc với hầu hết là người vợ chung của vợ chồng, hiển thị nhà của mình, tôi nhanh chóng nhận này không phải là những gì tôi muốn.

Thông tin này cùng một thời gian, tôi và vợ tôi đã làm sạch lên trên sân của chúng tôi tại song, một số ivy gỡ bỏ và cài đặt một hàng rào gỗ dọc theo phía trước mặt. Một ngày của một người ngừng lại và hỏi nếu tôi muốn bán nó!! Tôi nghĩ rằng chúng tôi muốn sở hữu nó 3 tháng. Tôi nói rằng tôi không nghĩ như vậy và giải thích tôi chỉ mua nó. Ông hỏi có bao nhiêu tôi đã trả tiền? Tôi đã nói với ông về giá cả và anh hỏi nếu tôi muốn bán cho một 5k lợi nhuận tại $ 29900? Các 5k HUGE là một số tiền cho người thu $ 1,35 một giờ. Tôi đã nói với anh ta có, tôi đã không thực hiện để thực sự nhận được một nền giáo dục. Ông là một nhà đầu tư thực sự. Ông đã có sẵn sau đây;

1. Một căn nhà với khoảng $ 1000 của công bằng mà HE đã mua trên 221-D2 cùng một chương trình cho vay.
2. Một lưu ý với giá $ 1000 với lãi suất của các khoản thanh toán $ 83,33 mo và bóng trong 2 năm qua.
3. Một cũ upside xuống bồn tắm theo phong cách xe Porsche (60ish?).
4. $ 1500 tiền mặt.

Tôi muốn có bánh xe, tiền mặt trong túi, một thực tế nhà, và $ 83 mỗi tháng để giúp thanh toán với các nhà tài trợ!! Chúng tôi đã đạt được và đã trở nên vô tình tham gia vào RE trao đổi và đã học hỏi từ một nhà đầu tư thực sự. Điều này đã trở thành đầu tiên của tôi đầu tư cũng như đối phó đầu tiên của tôi, lần đầu tiên và lần đầu tiên trao đổi mua bán.

Điều gì đã thu hút bạn để trở thành một nhà đầu tư bất động sản?

Tôi được tìm thấy các sản phẩm của cá nhân này trên hai cái gì thú vị và tôi muốn theo đuổi và tôi đã tham gia tìm kiếm các tài sản khác.

Điều này đã trở thành người đầu tiên của tôi guru. Tôi đã thật sự được tìm thấy niche của tôi! Tôi yêu các giao dịch hoặc làm đề. Nó đã được rất nhiều chi tiết thú vị hơn chỉ hiển thị các nhà. Tôi bắt đầu mua các nhà đầu tư khác. Vợ tôi và tôi đã đối phó. Chúng tôi muốn sống CÔ ẤY thu nhập, khoảng $ 500 mỗi tháng và đầu tư cho tất cả những gì tôi được làm lại vào bất động sản. Tôi cố gắng thuyết phục những người khác để làm tương tự, nhưng chúng tôi thấy như là một thanh niên bé không có kinh nghiệm. Tôi đi ra ngoài và nó đã làm cho bản thân mình. Môi giới của tôi bắt đầu hỏi tôi những câu hỏi nào được nêu ra và đã được tham gia các phần của tôi hoa hồng!! Tôi quyết định của tôi để có được giấy phép hành nghề môi giới và một văn phòng mở. Tôi đã gặp một ai đó ở trường học Bất động sản mà tôi thuyết phục để làm việc cho tôi và cũng có thể thuê một anh em trong pháp luật. Các 3 của chúng tôi đã mở một văn phòng trong một diện tích dumpy Placentia, Ca. và nó được gọi là "Mike Weese Đầu tư". Nó đã được một thời gian hoàn hảo trong một khu vực hoàn hảo!! Chúng tôi đã bắt đầu thực hiện rất nhiều tiền, chủ yếu là về đề mà chúng tôi được tìm thấy, mua lại bản thân và giành được trong ban. Tôi đã mua lại một thương hiệu mới Cadillac màu đỏ và con người bắt đầu để ý: Tôi đã trình. Tôi muốn sống trong cùng khu vực của toàn bộ cuộc sống Cà của tôi, đến từ lớp thu nhập thấp và người dân đã thấy được sự khác biệt. Điều này đã được 1974.

Điều gì sẽ ước mơ của bạn đối phó được? Các bạn đã có một "ước mơ đối phó" chưa?

Năm 1974 tôi đi săn bắn cho các địa điểm văn phòng mới. Tôi đã suy nghĩ rất lớn tại thời điểm. Đây là lần đầu tiên tôi thật sự scary đầu tư. Tôi tìm thấy một thương hiệu mới trống 30000 sq chân chỉ trụ sở chính phức tạp và tôi đã quyết định cố gắng để mua nó. Nó đã được $ 1475000 và người bán đã được các nhà phát triển và ông muốn có 10% xuống. Ông đã có một chuyển đổi cho vay với Metropolitan Life Ins. Nó sẽ chuyển đổi từ xây dựng đến khi vĩnh viễn 80% đầy đủ. Ông đã được liệt kê này cho một 3% hoa hồng và đồng ý để tôi trả tiền $ 40K. Bây giờ tôi chỉ cần khoảng $ 100Kb. Tôi đã mua các cũ hơn 17 đơn vị trong Whittier, CA và hỏi anh ấy nếu tôi có thể tạo ra một ghi chú cho $ 60K. Ông nói okay, nhưng muốn có nó như một 2. Cho $ 40K và một 3. Cho $ 20K. Nó đã cung cấp tính linh hoạt, nếu anh em cần thiết để bán một hoặc vay đối với một. Bây giờ, tôi đã xuống đến $ 47.500 cần thiết. Tôi thuyết phục cha mẹ tôi và vợ của cha mẹ đến từng đặt vào $ 20K. Tôi vẫn còn cần thiết $ 7500. Những người đầu tiên tôi đã cho thuê để tham gia cho tôi trong bất động sản của tôi, bạn tôi đồng ý làm điều đó. Tôi trình bày các sản phẩm và nó đã được chấp nhận. Thanh toán của chúng tôi đã được $ 14.909 mỗi tháng. I'd negotiated một nơi mà việc xây xin quản lý xây dựng, cho thuê và trả tiền ra cho tôi một 8% tiền mặt trên tiền mặt trả lại cho một năm. Vào cuối một năm, nó là vấn đề của tôi, nếu nó không được thuê.

Chúng tôi đặt tên cho xây dựng "Plaza, Weese tài chính" và đặt văn phòng mới của chúng tôi in Bây giờ tôi thực sự xem xét và nhân dân đã bắt đầu thành công đến với tôi, cả hai salesmen và các nhà đầu tư. Những người đã nói chuyện với tôi trước đó, mà bây giờ được quan tâm đến những gì tôi đã phải nói. Tôi bắt đầu tổ chức các buổi hội thảo của chúng tôi trong xây dựng và chỉ mất đi. Số người viết đã được kiểm tra và tôi bắt đầu salespeople chim dogging bất động sản ở nhiều tiểu bang miền Tây. Tôi đã bắt đầu thực hiện cung cấp bất động sản (fancy tên cho quan hệ đối tác bị giới hạn). Chúng tôi đã làm được rất nhiều trong CO, vì vậy tôi có được một môi giới của người cấp phép và đã mở một văn phòng cho thuê và có một con chó bunch của chim. Chúng tôi đã mua lại 156 đơn vị ở Denver, cũng như một số nhỏ những người thân, cũng như 202 và 161 ở Colorado Springs. Chúng tôi cũng đã mua lại rất nhiều trong AZ, TX, CA và chọn OK. Trong vòng một khoảng thời gian ngắn, tôi đã mệt mỏi, nhưng cũng tắt tài chính.

Oh, btw, trong ít hơn một năm, "Weese Finanacial Plaza," đã được xây dựng 95% đầy đủ, và ném tắt một dòng tiền mặt tốt đẹp. Tôi đưa cho cha tôi với công việc của vụ Mgr, và ông đã yêu nó. Một công ty lớn escrow, escrow thích, di chuyển vào xây dựng và hỏi nếu tôi muốn bán một phần của nó. Mười tháng sau khi mua, tôi bán nó với giá $ 2,2 triệu!! Tôi đã được nhiều chú ý, mà tôi chia với đối tác, giữ 30% quyền sở hữu của các tòa nhà và giành được trong một $ 70K hồng. Đây là lần đầu tiên của tôi "ước mơ" Deal ".

Điều gì đã được xử lý của bạn toughest?

My toughest Lan đã được thực hiện vào năm 1975, và tôi không bao giờ có thể lặp lại nó. It was a 26 legged trao đổi bao gồm cả tài sản từ 4 tiểu bang khác nhau và có rất nhiều chủ sở hữu và quan hệ đối tác. Nó đã cho tôi hơn 3 tháng, đêm và ngày, để làm cho nó hoàn thành, nhưng đã là một thành tựu kinh hai. Một lần nữa, có một chiếc xe đã được tham gia! Một trong những nhà đầu tư thiếu đủ tiền mặt để mua lại tổng số vốn đầu tư của mình một phần. Ông sở hữu một 1965 Jaguar XKE chuyển đổi và cung cấp nó để bù đắp thiếu hụt tiền mặt của mình. Tôi đi xe hơi như một phần của hoa hồng. Xe hơi, promissory ghi chú và nhận được tiền hoa hồng cho tổng số trong 6 con số rất cao.

Tôi đã đề cử cho Bất động sản Exchangor của năm cho Nhà nước CA cho nó, nhưng đã không giành chiến thắng.

Làm thế nào đề có nhiều bạn làm trong nghề nghiệp của bạn?

Cho cá nhân, tôi và vợ tôi có hơn 1000 cá nhân sở hữu duy nhất trong gia đình residences. Tôi đã được chủ sở hữu hoặc các đối tác trong hàng ngàn căn hộ và một số cao ốc văn phòng. Tôi sẽ không biết được tổng số các đề Tôi đã tham gia in Vào chiều cao của sự nghiệp của tôi tôi đã có 206 nhà đầu tư trước khi Retiring và một số đã được bao nhiêu là trong quan hệ đối tác 6. Tôi gần như mua các Richthofen Von Castle là Denver để sinh sống và giữ trong các buổi hội thảo cách đây 30 năm, nhưng tôi cung cấp đến trong 2.. Nó thực sự là cái gì.

Bạn có giấy phép của bạn bất động sản?

Tôi đã là một giấy phép hành nghề môi giới ở cả hai bang California và Colorado trong đầu 70's cho 7 năm qua. Tôi quyết định tôi đã được hạnh phúc mà không có giám sát bán hàng cho người dân và giấy phép của tôi trôi đi. Hiện có lợi ích cho definite được cấp giấy phép từ một hồng standpoint. Ngoài ra còn có các lợi ích khác từ không được cấp giấy phép, trong ý kiến của tôi.

Thế nào là trọng tâm của bạn (khu vực chuyên môn)?

Tôi không nghĩ rằng tôi có bất kỳ một trong những lĩnh vực chuyên môn. Tôi đã thực hiện khá nhiều nó tất cả mọi người. Môi giới, không có tiền bắt đầu, tài sản, quản lý, Foreclosures, siêng năng, Công ty xây dựng 44 nhà hàng tại St George, UT, đã chọn 3 BOOMING tại các khu vực đúng thời gian (so. CA, UT, Casa Grande AZ) và cảm thấy trong tôi là 4. tôi và 5. hiện nay, nam TX và MS. Tôi đã một guru ban đầu trước khi truyền hình, và có nói cho các buổi hội thảo các công ty cũng như của Phòng Commerces, Câu lạc bộ Rotary vv trong CA, ảo cảnh Khách sạn và Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Tucson & Phoenix, AZ và Rio Grande Valley, TX. Tôi cũng tự xuất bản một cuốn sách của tôi sớm bất động sản kinh nghiệm gọi là "Từ Janitor để MultiMillionaire". Tôi đã không bao giờ được cung cấp nó để bán, nhưng có tự do cho nó vào những câu hỏi. Tôi đã mua và tiếp tục phát triển bất động sản cho gần 40 năm và có một con người nhiều hơn các nhà đầu tư ngắn hạn hay newbies.

Những gì bạn tìm kiếm trong đầu tư?

Tôi nhìn tốt cho các nhà đầu tư rằng sẽ có lợi hơn về lâu dài. Tôi là chủ yếu là mua và giữ cho lâu dài. Tôi Foreclosures mua và giữ một số và một số bán để chuyển qua tiền. Tôi không có nghĩa là một trong những adamant trên dòng tiền mặt. Tôi nghĩ rằng đó là một khu vực có âm cho nhiều nhà đầu tư đúng. Không nộp thuế lợi ích cho mỗi gia nhập, thường là với những căn nhà cũ hơn dumpy ít hy vọng cho appreciation và không có khả năng trả tiền khấu hao. Tôi đề nghị các nhà đầu tư mới nhất thử ăn để mua tài sản, và giống như độc quyền, mua càng nhiều càng tốt. Giữ cho họ, Refinance và mua nhiều hơn nữa. Giữ công việc chính của bạn cho thu nhập và xây dựng nền tảng cuối cùng của tài sản đầu tiên. Dòng tiền sẽ đến như rents tăng, nhưng không hy sinh tăng trưởng tại tùy chọn mong muốn của dòng tiền mặt để bắt đầu.

Có quá nhiều gurus ra preaching có dòng tiền mặt và "thay thế công việc của bạn với bất động sản thu nhập". Tôi là việc của những người đối diện. Dòng tiền mặt chỉ cần xảy ra, trong thời gian, nhưng không mất giá trị tài sản được bổ sung bằng cách đưa thêm xuống để có được dòng tiền mặt.

Hiện có 4 lợi ích chính để sở hữu bất động sản:
1. Appreciation
2. Khấu hao dẫn đến thuế lợi ích
3. Hiệu trưởng phải trả xuống
4. Dòng tiền mặt

Biểu đồ sẽ tiếp tục cho thấy # 1 và # 2 là các phím để tạo ra "TRUE Wealth" trong bất động sản, và xa xa ra qua 2 trong ngắn hạn hay dài hạn.

Điều gì là một số trong những sai lầm lớn nhất mà bạn đã thực hiện hoặc thực hiện được thấy?

Đối với tôi, lỗi lầm lớn nhất của tôi đã được Retiring ở tuổi 29. Tôi đã làm cho hàng triệu lazy và trở về tiếp tục đầu tư và nguồn cấp dữ liệu của các cơ chế, bất động sản. Tôi cần phải có được nhiều hơn tích cực trong trao đổi và thu thập thêm bất động sản thay vì các sinh hoạt về quá khứ. Độ tuổi từ 29 đến 58, về cơ bản tôi đã về hưu, và lớn lên của tôi 6 trẻ em.

Ở tuổi 58, tôi sửa chữa lỗi và bắt đầu đầu tư trở lại. Trong 15 tháng qua, tôi đã mua 59 nhà, bán 13 của họ và tiếp tục mua thêm mỗi tháng.

Điều gì sẽ tư vấn cho bạn để bắt đầu từ một nhà đầu tư?

Tôi tư vấn cho một nhà đầu tư sẽ bắt đầu khác nhau, tùy thuộc vào tuổi của nhà đầu tư, thu nhập, có nguy cơ khoan dung, mục tiêu từ đầu tư (dòng tiền mặt, thuế lợi ích, nghỉ hưu, vv), vợ của thái độ, xin nhập vào tất cả các cố vấn của tôi. I'm conservative của thiên nhiên, mặc dù tôi đã rất nhiều "rủi ro" khi trẻ. Tôi muốn yêu cầu thận trọng để các nhà đầu tư mới và tôi xin hỏi tất cả các con số được trang bị cho nhà đầu tư của một người bán! Motives quyết định của mình, nếu có cho mình lời khuyên cho bạn. Nghiên cứu những người đã được thực sự thành công. Đừng trở thành một hội thảo junkie! Và quan trọng nhất, luôn luôn có một lối ra cho các nhà đầu tư chiến lược và kế hoạch cho một ngày mưa. Nó sẽ mưa!!

Điều gì sẽ hướng dẫn bạn cung cấp cho các nhà đầu tư, vì hiện nay tình hình kinh tế và môi trường cho vay?

• : Trước tiên: đôi ba kiểm tra và kiểm tra tất cả các thu nhập và chi phí trên một sản phẩm cung cấp cho bạn để xem xét. Hầu hết là overstated và không chính xác.
• Thứ hai: Không được mặc binders đường hầm hoặc có tầm nhìn. Có rất nhiều các tùy chọn sẵn có trong các trò chơi bất động sản.
• Thứ ba: Lưu thông tin có thêm nhiều tiền trong xuống ở cả hai thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán. Trong khi hầu hết là kéo họ trở lại trong đầu của họ bao, những người thân đang có những thông minh và tìm ra xung quanh!
• Thứ tư: Không ai sẽ bao giờ đi chăm sóc tốt như tiền của bạn vì bạn sẽ.

Sẽ luôn có những thách thức và thay đổi vào bất động sản và thị trường tài chính. Hãy linh hoạt và sẵn sàng thay đổi khi cần thiết. Sáng tạo nguồn tài chính sẽ đặt ra những thành công từ người không thành công. Tìm hiểu các chiến lược mới và đặt chúng vào hành động. Đừng giả sử "Điều đó có thể không được thực hiện"! Quite the opposite. Giả sử "Điều đó có thể được thực hiện" và sau đó tìm được cách làm như thế.

Có bất cứ điều gì khác mà bạn muốn chia sẻ với phần còn lại của chúng tôi?

Tôi muốn hy vọng để có thể chia sẻ niềm đam mê tôi có cho bất động sản và thuyết phục những người khác của các điều tuyệt vời, nó sẽ làm cho bạn. Hư không khác bạn có thể tìm thấy một cơ hội mà người khác (ngân hàng) sẽ vay tiền bạn kiếm tiền để mua cái gì và có người khác (người thuê nhà) sẽ làm cho các khoản thanh toán cho bạn. Cuối cùng, bạn sẽ sở hữu một số miễn phí và rõ ràng và nó sẽ được giá trị của X số tiền đô la. Tôi không biết những gì X sẽ được, nhưng nó sẽ được nhiều hơn những gì bạn trả tiền và 1000% số tiền thu nhập trên thực tế có vốn đầu tư do sức mạnh của leverage.

BiggerPockets của chúng tôi tiến hành Phỏng Gặp gỡ các nhà đầu tư bằng email. Chúng tôi không thể xác minh thông tin và in trong các cuộc phỏng vấn để kích thích tư tưởng và thảo luận lành mạnh.

Tags: flipping, chủ nhà, đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư, bất động sản nhà đầu tư, giàu weese

Một trong những khía cạnh tuyệt vời của một căn hộ đang được xây dựng chủ sở hữu là khả năng chủ sở hữu đã tăng giá trị trong một loạt các cách khác nhau. Tất cả các phương pháp để tăng giá trị sẽ không áp dụng cho tất cả các căn hộ xây dựng, tuy nhiên, tôi xin đề xuất kinh doanh mà ở đó không phải là một trong những căn hộ xây dựng nhà nước trong các nước này có thể không sử dụng ít nhất một trong những phương pháp để tạo thêm giá trị rất một cách dễ dàng. Nếu bạn so sánh này ảnh hưởng đến khả năng các nhà đầu tư khác như chứng khoán hay trái phiếu, bạn có thể thật sự bắt đầu nhận thức được lý do tại sao rất nhiều fortunes được xây dựng bằng cách đầu tư trong nhiều gia đình bất động sản.

Buộc Appreciation - Bị bắt buộc appreciation là bất kỳ sửa chữa được thực hiện trên thương mại bất động sản cho rằng, "lực lượng" giá trị của tài sản này để đánh giá cao.

Mỹ phẩm Sửa chữa:

Giao Lưu Kết mỹ phẩm sửa chữa tài sản đã tạo nên sự hấp dẫn hơn cho người thuê nhà, trong khi tiềm năng cũng đang thuê giữ hạnh phúc. Sửa chữa, có thể có một tác động mẽ trên xuất hiện bao gồm các bức tường sơn bên ngoài, nội thất sơn tường, sửa chữa các cảnh xung quanh tòa nhà và thay thế ở độ tuổi, bẩn và mòn ra dụng cụ.

Việc tăng thuê:

Điều này có vẻ rõ ràng như một cách để tăng giá trị của một căn hộ xây dựng, nhưng nó thật sự đáng ngạc nhiên là có bao nhiêu tiền thuê các tòa nhà được tính tiền thuê nhà là 10% đến 20% lãi suất thị trường dưới đây. Nhiều chủ sở hữu nhỏ hơn căn hộ xây dựng quản lý tài sản và do đó họ tìm thấy nó dễ dàng hơn để giữ rents thị trường dưới đây để giữ lại người thuê nhà. Điều này lý thuyết là flawed trong thực tế bởi vì nó không xem xét đến điều đó, đặc biệt là ngày nay, nhiều người sẽ được chuyển từ một căn hộ cho có lý do gì để làm với tiền thuê nhà. Ví dụ, nhiều người dân chỗ ở tốt hơn cho các cơ hội việc làm trong một thành phố.

Tiện ích Thiết bị thay thế:

Nếu chủ sở hữu một căn hộ xây dựng được thanh toán các hóa đơn điện cho khu vực chiếu sáng thông thường họ có thể tiết kiệm được nhiều tiền mỗi tháng chỉ bằng cách thay thế tất cả các fixtures với ánh sáng năng lượng hiệu quả bulbs.

Tags: xây dựng căn hộ đầu tư, xây dựng giá trị căn hộ, mua căn hộ xây dựng

Chúng tôi đã nhận được phỏng vấn tuyệt vời cho tất cả mọi người ngày hôm nay! Christian Malesic tương đối mới là một thành viên để BiggerPockets, nhưng trong thời gian ngắn, đã đưa ra một chút hơi của mình để giúp đỡ những người khác ra! Kiến thức của mình, nhiệt tình, và năng lượng là captivating, và tôi nghĩ rằng chúng ta nên tìm hiểu thêm về con người. Cơ Đốc giáo tập trung chủ yếu vào một tổ chức mua và đầu tư chiến lược trong khu vực miền Trung Pennsylvania.

Bất động sản đáp ứng các nhà đầu tư Cơ Đốc giáo Malesic

Bao lâu bạn có được đầu tư vào bất động sản?
Round 1 đã đi từ năm 1994 đến năm 2002. Round 2 bắt đầu vào năm 2006 và có được đà mỗi ngày.

Trong khi học tập Kỹ sư điện tại Trường Đại học Lehigh ở Bethlehem, PA, tôi đã được một Không quân cadet với ước mơ trở thành một nghề nghiệp của cán bộ và một lãnh đạo cao nhất trong số nam giới. Tôi excelled như là một cadet và là một kỹ thuật tốt hơn so với trung bình của học sinh, đặc biệt là trong các hệ thống kỹ thuật số và phần cứng máy tính & phần mềm, mà làm cho tôi rất mong muốn một Air Force tài sản. Một phần do này, nhưng chủ yếu là do tâm của chúng tôi như phương pháp tiếp cận với cuộc sống và lãnh đạo, các huy của tôi đã Cadets dưới cánh của mình. Tôi biết nhiều người theo tutelage; thích hợp nhất cho việc này đang được thảo luận (Tôi thích ở đây):

Mua bán nhà ở mọi nhiệm vụ nhà ga. Sống trong nó. Tiền thuê nhà Bác nó ra khi bạn di chuyển dọc theo đường. Người thuê nhà của bạn sẽ được trả tiền thế chấp.

Tôi hoàn toàn về kế hoạch triển khai thực hiện chiến lược này sự giàu có ở đầu tiên của tôi giao cho Minot AFB, ND trong năm 1992. Có ít hoặc không có gì để bán, không xây dựng mới, và tiền thuê nhà là rất thấp. Tôi thuê một phòng ngủ của 1 nhà đẹp với một phong nha sân và một nhà để xe cho hai xe khoảng $ 350 mỗi tháng. Tôi đã học và đã bắt đầu lên kế hoạch cho việc kế tiếp.

Tôi mua hàng đầu tiên của tôi duy nhất trong gia đình nhà ở năm 1994, ba phòng ngủ với hai nhà tắm trên một _ acre trong một khu ngoại ô ở Palm Bay, FL.

Tôi lưu giữ tài sản này cho gần 10 năm là cuộc sống của tôi thay đổi. Tôi đã quyết định rằng hầu như 6 năm trong dịch vụ của các quốc gia đã được nhiều hơn 'nhiệm vụ' và thúc đẩy bản thân mình để 'dân' để bắt đầu xây dựng công ty của riêng tôi trở về nhà trong Harrisburg, PA.

Điều gì đã thu hút bạn để trở thành một nhà đầu tư bất động sản?
Cha tôi - đồng bằng và đơn giản - đã được cảm hứng của tôi và cả hai cha mẹ vẫn còn người hâm mộ lớn nhất của tôi. Dad chi vô Rei giờ đến tham dự các buổi hội thảo, đọc, và hầu hết là nói về việc đầu tư. Ông đã có kế hoạch khai rằng ông sẽ lay ra cho tôi trong wee giờ đêm khi phần còn lại của thế giới đã được ngủ. Ông không bao giờ kéo sự kích hoạt. Tuy nhiên, ông là một thành công lớn, đặc biệt là nếu bạn đo lường gậy ông là giáo dục đã cung cấp cho người con trai.

Bạn có đầy đủ thời gian hoặc bán thời gian nhà đầu tư?
Của cuốn sách Tôi là một phần của nhà đầu tư thời gian. Như các văn bản này, chúng tôi giữ 28 trong 14 đơn vị cho thuê tài sản.

Làm thế nào bạn bắt đầu đầu tư?
Vòng 2 (xem trước cho Vòng 1). Anh tôi và tôi riêng của chúng tôi thành công ty điện và làm việc với nhau rất chặt chẽ hàng ngày. Chúng tôi đã nghiên cứu và thảo luận trong nhiều năm qua, Rei rằng một công ty sẽ là hoàn hảo khen của chúng tôi kinh doanh điện.

Có gì nhiều hơn, vì chúng tôi là của riêng của chúng tôi bosses, chúng tôi có thể làm như thế nào quản lý Rei các công ty bất cứ khi nào cần thiết, chúng tôi cảm nhận được di chuyển. Vì vậy, các công ty Rei sẽ không nhất thiết phải phục vụ chỉ trong những buổi tối hoặc vào những ngày cuối tuần, nhưng bất cứ khi nào chúng tôi có thể làm việc đó hàng ngày vào xay. Bây giờ nó là một thực tế, tôi làm điều đó cũng giống như kế hoạch. Mặc dù cả hai công ty riêng biệt và khác biệt, luồng công việc của tôi trong ngày qua cả hai, trong và ngoài, hầu như không có khác biệt.

Hãy cho hệ Giới Deal đầu tiên của bạn. . .
Vòng 2. Chúng tôi đã có chi năm chuẩn bị thực sự của chúng tôi ... toàn bộ cuộc sống ở chân thân yêu cũ của cha. Tôi đã học hỏi một số bài học trước đó. Chúng tôi quyết định để có được nghiêm trọng. Chúng tôi lined lập tài chính, kế hoạch chiến lược của chúng tôi để phục hồi hoặc remodel, bắt đầu xây dựng cung cấp các tài khoản với nhà cung cấp, và bắt đầu tìm kiếm. Sau đó, nó xảy ra ...

Benjamin Franklin: "Tôi làm việc khó hơn, các luckier tôi nhận được."

Chúng tôi mua một thành phố bất động sản. Các đối phó: một nửa của một viên gạch, đôi ba câu chuyện với $ 25000. Một ông già đã sống ở đó trong nhiều năm qua, và các lực của Luật Sư đã được di chuyển ngay bây giờ anh ta để hỗ trợ sinh hoạt. Nó đã không được lạm dụng, nhưng đã không được duy trì cho một trong hai thập kỷ. Nó cần thiết làm việc. Chủ sở hữu (POA) cho phép chúng tôi bắt đầu tháo bỏ vật của con người trước khi định cư. Chúng tôi biết đây là nguy hiểm như đối phó có thể rơi và chúng tôi sẽ thông qua 'mất' tất cả các lao động, chúng tôi đã làm. Tuy nhiên, panned ra.

Một hàng xóm từ hai cửa ra vào xuống tiếp cận với chúng tôi ba ngày trước khi quyết toán của chúng tôi (chúng tôi không sở hữu tài sản nào được nêu ra) nếu chúng tôi yêu cầu chủ sở hữu tài sản. Hesitantly, chúng tôi đã trả lời rằng chúng tôi đã được mua và giữ cho các nhà đầu tư và kế hoạch trên fixing it dựng và cho thuê it out. Ông muốn biết nếu chúng tôi sẽ xem xét việc bán hàng như-là, ASAP ngừng làm việc, và để cho người bạn của anh ta nhìn thấy nơi ở và về giờ. Ông đã đề cập đến một mức giá khoảng $ 50k (nhớ chúng tôi đã có được thanh toán, hoặc là về để trả tiền trong ba ngày $ 25k cộng với chi phí đóng). Long câu chuyện ngắn, chúng tôi War đi từ những đóng bảng vào nhà ông ba ngày sau để ký một hợp đồng (tất nhiên, chúng tôi không thể ký một hợp đồng trước khi chúng tôi, ngay cả chủ sở hữu tài sản). Chúng tôi xoá $ 18500 trên mà lần đầu tiên đối phó và không chỉ một vài giờ sạch-ra lao động.

Chúng tôi đã may mắn ... hay làm việc khó khăn (tuỳ thuộc vào, nếu quý vị đã được quan sát từ bên ngoài hoặc đã được chúng tôi làm việc trong thời gian cách xa gia đình của chúng tôi vào buổi tối và ngày cuối tuần cho ngày cuối tuần để chúng ta chuẩn bị sẵn sàng cho các liên doanh mới này.)

Tập trung của bạn là gì?
Giữ Mua và khu dân cư. Chúng tôi thuê nhà sạch sẽ, cập nhật, tốt đẹp cho các căn hộ trên lớp thấp hơn hoặc thấp hơn trung lớp nhân dân. Chúng tôi thường nghe người ta nói rằng, người thuê nhà là những căn hộ nicest họ đã thấy trong tất cả các thời gian mà họ đã được tìm kiếm. Chúng tôi như thế. Chúng tôi đang xây dựng một uy tín và thương hiệu đã bắt đầu vào bản thân.

Bạn có thích các khu dân cư bên thương mại hoặc bên về việc đầu tư? Tại sao?
Khu dân cư. Của chúng tôi với kinh nghiệm thương mại bị hạn chế. Chúng tôi đã mua một văn phòng của chúng tôi xây dựng cho các công ty điện HUGE với tốc độ tăng trưởng tiềm năng trên một acre cùng một đường phố đông đúc ở một tốc độ tăng trưởng khu vực. Khác mà chúng tôi đã làm gì khác hơn là đi bộ ít hơn-mong muốn các cơ hội thương mại, mặc dù chúng tôi tiếp tục xem xét chúng.

Những gì bạn tìm kiếm trong đầu tư?
Giữ như Mua và các nhà đầu tư, chúng tôi nghĩ rằng lâu dài. Tiền mặt là vua Flow, nhưng đôi khi ... Chúng tôi đang sẵn sàng hy sinh dòng tiền mặt cho một "thêm vào hàng tồn kho tài sản" (là một trong những dòng tiền mặt trung tính hoặc tích cực nhỏ), nếu nó nằm ở bên phải hình thành ở bên phải khu vực địa lý.

Làm thế nào đề có nhiều bạn làm trong nghề nghiệp của bạn?
Tính đến ngày 21 tháng ba 08 - Đã hoàn thành đề trong tên doanh nghiệp chỉ: 17 mua và 3 bán hàng. Thêm tôi Vòng 1 của chúng tôi và tài sản cá nhân của nhà, nó nhảy hơi to 21 mua bán và 5. Tôi vẫn còn một newbie, đó là lý do tại sao tôi profoundly vinh dự được chọn cho các này Gặp gỡ các nhà đầu tư phỏng vấn.

Bạn có giấy phép của bạn bất động sản?
Tôi không. Vợ tôi hiện. Cô trở thành một đại lý tại đầu của năm 2007 và phục vụ chủ yếu là một trong những khách hàng - tôi. Điều này đã được / là chiến lược của chúng tôi. Tôi có bằng văn bản về điều này trong một BiggerPockets sợi quyền, "Tôi không phụ thuộc vào đại lý, Trở thành một" trong Khác Bất động sản diễn đàn Đầu tư ngày 12 tháng ba 08. Check it out.

Điều gì sẽ tư vấn cho bạn để bắt đầu từ một nhà đầu tư?
JUST DO IT! War phạm đã nhiều thập kỷ qua cho Malesic Clan để tập butts off của chúng tôi và nhận ra ở đó. Không làm như chúng tôi đã làm, làm như tôi nói. Tôi biết nhiều hơn trong năm đầu tiên của thực sự là một Rei hơn tôi học được từ tất cả các sách, băng, diễn đàn, các cuộc họp, và đối với cha. Bắt đầu nhỏ. Không mua 12 hoặc 7 hoặc thậm chí cả 2. Và nhận được một trong những công việc thông qua nó. Học. Làm cho những sai lầm của bạn. Hãy đến đây để tư vấn. Hồi phục. Sau đó, bạn tôi, sau đó bạn đã sẵn sàng để sở hữu trên thế giới.

Điều gì đã được xử lý của bạn toughest?
Trong thủy tinh-la-nửa-trống rỗng, suy nghĩ: tất cả các đối phó là khó khăn. Tôi biết rằng âm thanh như một kết thúc-xung quanh, nhưng tôi không có nghĩa là nó làm như vậy. Mỗi đối phó là về việc kiểm soát tất cả các bảng thời gian. Mỗi đối phó được nhắc về tất cả mọi người để làm hết sức mình VIỆC LÀM. Mỗi đối phó là khoảng padding suspense ngày để khi họ đang bị mất nó không dơ lên đạt được. Chúng tôi đã nhận được tốt ở đó.

Có cái gì mà tôi ghi nhớ mọi việc tại eleventh giờ khi chúng tôi là làm cho nó tất cả xảy ra. Ngay sau khi xử lý được thực hiện, các đối phó được thực hiện. "Chúng tôi có thể không bao giờ nhìn thấy những folks lại sau khi chúng tôi đóng cửa," tôi nói cho đội ngũ của chúng tôi. Tôi cố gắng để không bao giờ cho phép nó nhận được cho tôi. Tôi giữ một nụ cười với tôi chin cao, tổ chức, lưu trú chuyên nghiệp, tôi sleeves cuộn lên, và có thể hoạt động được. Vì vậy, tôi đoán bạn có thể nghĩ rằng thuỷ tinh-là-half-đầy đủ trong mọi việc làm là rất tốt đối phó.

Điều gì sẽ ước mơ của bạn đối phó được?
Đáp ứng xử đó đi mịn. Tôi ký hợp đồng vào đầu và các thủ tục giấy tờ ở cuối (đóng cửa). Tất cả những người khác hiện công việc của mình và được trả tiền. Xong Deal. Win cho chúng tôi. Win cho người mua / bán. Win cho tất cả các folks giúp đỡ chúng tôi để làm các việc giao dịch. Win - Win - Win. Đó là kinh doanh, phong cách Mỹ (tất cả các bạn may mắn, không mất).

Bạn có bất cứ suy nghĩ về các nhà nước hiện nay của thị trường bất động sản hoặc các nền kinh tế?
Nó có vẻ như đảm bảo rằng mặc dù các cơn bão hoàn hảo mua đầu của chúng tôi là cách. Hàng Bán Chạy và flippers xét! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.