一些最好的交易是在买方的公寓楼可曾无视房地产列表和直接的来源。 然而，寻找和接触公寓业主采取了一些实际工作。 这项工作并不难或费时如果您知道在哪里以及如何寻找信息。

第一个寻找的地方是公共的记录。

在美国各个城市，您会看到一个税评税的办公室。 在税务评税的办公室你会发现所谓的清单税务辊其中列出每一个房地产在该市。 这些都是公共记录，所以不必担心违反法律或侵犯人民的隐私。 这些记录确定的邮寄地址的业主，他或她的姓名，名称的贷款和说明随着房地产估价值。

问税评税的税收看到地图确定财产和发现其报税识别号码。 这税号会告诉你该地段，阻止和包裹数量。 然后，您可以使用税辊找到房地产的拥有者。 有了这个库的信息，您可以花几个小时在字面上的税收评税办公室确定的名称和地址，每一栋公寓业主在您的直辖市。 但你如何使用此信息后，您呢？

在您的姓名和地址的公寓业主在您直辖市一切留给你做的是开始向他们发送了一个预先准备的信的形式通知公寓业主你是一个积极的投资者希望购买公寓大楼由私人业主。

的秘密联络的业主是给你认识到，您只寻找大海捞针一样。 多数卖家将自己的财产清单与商业房地产。 多数卖家将有一个销售价格，从而使他们的公寓楼已无利可图的投资适合您。 你不应该让这种担心你，因为你是唯一寻找一个很大。 ，您也更有可能找到了大量的非上市地产然后一个列出。

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有没有严格的科学配方，以确定市场租金应公寓建设投资。 相反，公寓大楼业主要依靠科学少但同样重要的因素，如设施和地点。 业主参照系需要从业主租用真正了解的因素，影响租房者愿意支付一定的租金。

您必须确定哪些因素影响租金您所在地区

想像你是一个潜在的承租人寻找公寓在英尺。 劳德代尔堡，佛罗里达州。 还有数百家不同的因素，你将考虑当您正在寻找一个地方租。 地点将起到关键作用在你决定选择一个地方的租金。 但是，一个理想的位置，一个租客将大不相同从另一个。 例如，也许你想生活更接近海滩。 您将您的搜索限制那些公寓楼是附近的大海。 另一方面，你可能会更关心的是找到一个公寓靠近主要公路，在这种情况下，是我95 。 你想成为靠近高速公路，因为这是道，你需要从日常工作中。 更加紧密地你的I - 95 ，在较短的每日通勤将。 因此，当搜索的一座公寓楼买，你应该首先考虑谁将核心基础租房。 他们会主要通勤？ 他们大多是退休的人将寻找一个舒适的位置靠近海滩？ 考虑到人口的人口预期租房。 是他们真的足够的退休人士，寻找公寓靠近海滩的理由成本较高，房地产接近水？ 一个错误，我看公寓大楼投资者购买公寓的基础上建立自己的个人喜好，而不是考虑实际需要的市场。

劳德代尔堡就是一个很好的例证。 的费用，公寓楼靠近海滩相当昂贵然后公寓进一步西非和靠近公路。 然而，人们更愿意生活在公寓靠近海滩通常是季节性租房谁下降到劳德代尔堡只有在冬季来自北方地区。 一般来说，这些租房者只能寻找一个季节安排，可能只持续3日至8个月。 重要的是，公寓楼的投资者考虑是否将能够收取每单位租金足够的理由继续营业，这将导致从餐饮这个人口。 另一方面，买方的公寓楼可以找到一个合适的公寓大楼进一步西部，靠近主要公路，并吸引全职，长期租房者。 这些租房者可能会少支付租金每个月，但营业额将大大降低。 租户的费用，成交可以装入很快当您的人物失去租金随着时间和金钱花在营销单位。 这些通勤租房也可能会低于预期设施然后来访的租房谁是退休或半退休状态，并寻找更多的休闲活动，以填补他们的闲暇时间。

虽然这种情况在劳德代尔堡是非常具体的和特别是对这个城市也很能说明如何地理和人口的人口可以发挥的重要组成部分，如何确定市场租金。

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当人们第一次决定购买的公寓大楼是他们共同提出一些很容易预防的错误。 最常见的错误，我看到新的投资者是没有，我想提及的“投资工具的胸部。 ”

例如，如果您想盖房子就需要几件事就可以开始。 你首先需要有一个蓝色打印的首页起草了一名建筑师。 其次，你需要有适当的工具，以实际完成的建设，您需要的钉子，锤子，锯和演练工作的原料。 值得庆幸的是，投资的公寓楼并不需要任何物理工具或技能。 然而，投资于公寓楼也需要同样的精神规划和在这种情况下，您的“工具箱”实际上是一个“工具箱”的知识。

成为一名成功的公寓投资者，你必须有一个计划！

最好的方式获得这些基本的教育工具是阅读许多书籍和杂志上的问题。 首先和最重要的工具，投资者可以拥有的能力，以确定投资价值的公寓大楼。 没有办法，一个投资者可以肯定的是他或她将购买摇钱树或钱坑没有必要的能力来分析价值的建设。 有一个无休止的阵列提供的信息对债务覆盖比率，第利率和房地产评估。 在我看来，第一次商业房地产投资者应与一个简单的心理“工具”或推定，这是确定的建设是值得给他或她和忽视几乎一切。 这意味着，投资者应几乎无视其他类似性质的价格最近已出售在该地区。 相反，投资者应该计算出的价格，让他或她购买的财产，使盈利和现金流，将使它成为一个很好的投资。

为了这个数字的代价是什么你应该支付的公寓大楼，假设例如要实现一定的回报，或第率，每年的投资，只需使用下面的公式：

净营业收入
__________________ =价格你可以付实现理想的第速率
资本化率

图片： jthetzel

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许多新的商业房地产投资者误认为这是更方便和更有利可图购买商业零售建设则是购买的公寓大楼。 普遍的共识是，零售租户更是租房，而更多的麻烦来处理管理公寓大楼租户。 在我看来，没有什么比这更不符合事实。 以下是一些常见的神话的商业零售物业与商业公寓大楼租户。

1 ） 很容易找到一个很好的零售租户 。 这实际上是错误的。 零售部门，美国经济还没有表现良好时，其他地区相比。 许多零售商店发现，尤其是难以与巨型零售商店像沃尔玛和Target 。 小型零售商店也面临日益激烈的竞争从商店在万维网上。 互联网零售商降低开销，他们能够出售同样的产品以较低的价格点。 互联网零售商不得受成本高的商业财产保险，零售出租，销售员工和某些营业税。

2 ） 零售空间是有很高的需求。 虽然这可能是真实的高流量地区，在某些地理区域，在一般情况下，是平均需要6个月至出租商业零售空间。 目前只是一个小水池的潜在申请人在商业零售行业。 另一方面，每个人都生活在美国需要有一个地方打电话回家。 随着最近危机中的住宅房地产市场，我们看到越来越多的人希望租金，而不是购买。 时间平均出租的公寓大楼是短短30天的一些房地产市场。

3 ） 这是更易于管理的零售空间。许多商业房地产投资者没有意识到，它通常是要“建立了”商业空间之前，出租给符合规格的租客。 这可以费用业主数万美元。 与此同时，公寓楼的单位通常是标准化的，以满足多数人的愿望。

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1. 提高租金。 这无疑是最明显的解决办法如果你是看不同的方法来提高价值的公寓建设投资。 在你决定不提高租金的调查可比可比物业租金在您的一般位置。 然后尝试找出的平均租金为您的特定类型的财产，你的具体位置。 这可能是比它更复杂的声音，更是一种艺术然后一门科学。 问问自己，如果你的租金低于或高于“市场租金”的地区。 如果您发现有收费低于市场租金然后最好把你的租金高达跟上当前的市场条件。
2. 装设高效能照明。 如果您支付电气在共同领域它始终是一个好主意，安装节能照明。 这不仅会为您节省大量的资金从长远来看，但你也将有助于保护环境。
3. 减少租户营业额。 每一个商业房地产投资者都知道，当一个租客离开，你必须代替他或她，它的成本钱。 公寓大楼租户失误才能真正吃到底线如果你是一个商业房地产投资者。 有多种方法来使用，将有效地减少租客失误。 其中一些人包括：在保持市场的租金，保持很好的理由，响应迅速，维修要求各方赞助季度或活动。 总之，如果您保持您的住户高兴和公寓大楼保持很好，那么你将减少您的租户营业额。
4. 整修公寓。 修复和改善公寓新设备，涂料，照明/浴装置将允许您收取更多的租金，同样面积。 这意味着您已经有效地增加您的净现金流量，而不会增加您的固定费用，如税收和保险。
5. 成本分离分析。 虽然我们没有时间或空间，讨论的复杂性成本分离分析，它基本上是一个会计法，可让您贬值您的建设和开支以更快的速度，并为您节省大量的金钱。 咨询费用隔离分析师资格或注册会计师。

的最佳方法之一，以保持您的公寓楼的投资利润，并增加其长期价值将不断警惕使您的租户满意。 满足住户往往留在公寓大楼更长，因此，他们营业额及降低您的成本。 许多个别业主的公寓楼错误地降低租金的公寓楼，因为他们错误地认为，较低的租金将继续他们的公寓楼和营业额全面下降。

但在现实中，我发现，大多数人选择留在一座公寓楼，因为它们的内容他们在哪里。 的价格支付租金的租客只有一个的许多因素，这将有助于他或她决定留下来，延长他们的租约。 我发现公寓业主可以保持高入住率，而收取市值租金如果他们需要执行几个步骤，以确保租户很高兴他们住在哪里。

我认为，质量管理的公寓大楼业主已到位起着很大一部分在总体经验最公寓楼居民。 每多建设将有问题。 没有办法，以避免机械故障偶尔与单位，如空调，洗碗机，暖气单位，厕所，管道和照明。 重要的是管理有一个明确的和坚定的计划，以应付这些问题。 该计划为解决力学问题和租户的投诉，必须写在租客手册，分发给所有租户。 但更重要的是，管理严格遵循这些计划的信。 通常情况下，人们希望看到的管理专业密切注视书面程序内的租户手册。 例如，如果承租人手册说，所有机械问题不得不与分解的空调要在24小时内解决，在夏季的几个月里，那么你最好确保管理有能力和可利用的资源得到这项工作在这一段时间。 一个不愉快的经历与维护方面所做的工作大厦管理可导致租客开始寻找另外的地方居住。

人们会停留较长的时间在其公寓如果觉得连接到更大的社会。 有无数的方式，消费一点钱，业主和管理人员可以树立强烈的责任感在其复杂的社会。 一个成功的一种方法是将赞助一个季度发生的事件或一方在会所。 管理人员可以购买一些比萨饼养活人民和装饰的一方符合节日。 这些政党是一种不错的选择，以满足租户和混杂在一起的其他租户。 人们会停留较长的时间在其公寓如果他们的生活密切的朋友。

上面的例子仅仅是少数几个想法，让您可以开始与思考租户的满意度和减少周转时间。 只要记住，租金并不是唯一的因素，将发挥到租户决定留在你的生活公寓大楼。

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问候大都市雪松佳洁士，新墨西哥。

经过一系列的道路前往亚利桑那... 。德州... 。和新墨西哥州... 。这是个好回家和良好的写作。我有爆炸探索发现，并经历了西南与我的家人。

在我所有的考察，我一直在想了很多关于我的下一个举动对于我国商业房地产投资和我国的企业。一件事，我相信，所有的混乱在我们的经济，这是最机会主义时间（建立强有力的投资者）将在很长一段时间。

我收到一封电子邮件从我的商业抵押贷款经纪人，特里画家，体现的机会，今天存在的“强有力的投资者。 ”

“嗨，罗布，看来，我认为商业的价格也开始下降一点，但通常在谈判。这是你的标准莫所以我认为你应该做的以及在此经济环境。许多投资者不想面对他们的价值已经下降，而且再融资。他们中的许多人不再有资格进行再融资的性质。往往性质的借款人资格，但由于没有严格的承保准则，并减少个人流动性和信贷。 有强烈的机会，更有力的投资者一举在现在。让我们保持联系，我的朋友，特里“

图片： 莎拉捷

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