以预付费或不预付费，这是问题！

是否'炎崇高的心灵...好吧，我不是一个巨大的莎士比亚大师，但我喜欢自己是抵押贷款大师。

今天，我想谈谈它是否是一个好主意，你的抵押贷款或预付款没有。 我将利用一些信息，从经济研究由美国联邦储备委员会。 如果您想谁“真正的有”这项研究是由芝加哥联邦储备银行在2006年所谓的“贸易之间的住房抵押贷款提前还款和税务递延退休储蓄” 这是一个链接。

有一些重要的概念，我想指出的时候问我这个问题（这是很多）帮助房主时作出这一决定。

1. 家庭资产的0 ％的回报率 （事实上的价值，这些美元闲置的财产实际损失的价值，由于市场力量，如货币贬值和通货膨胀） 。 我的意思是说，是家庭资产的增加，从您支付本金或回到自己的函数的财产升值。 无论您有十点〇万美元贷款对财产价值$ 100000 （ 100 ％按揭成数） ，或你有$ 10000贷款针对同一十点零零零万美元财产（按揭成数不超过10 ％ ） ，如果升值10 ％表示在一年内，股票收益是相同的： $ 10000 。
2. 按揭利息是简单的利益和投资的钱你是复利。这是什么意思？ 完全无视税收的影响现在，让我们说，你正在7 ％ $ 100000只贷款利息（因为大多数7.25的是前10年）的就业成本（更多关于这个在秒）就这一借入资本第一年是$ 7000 。现在，让我们说，你认为这$ 100000及投资，并设法获得5 ％的钱。 所以，你挣5000元。 所以你最终- $ 2000 。 不是一个好协议的权利？ 但挂在，在今年2你的收入的5 ％一十点五〇 〇万或五二五零美元和你仍然只支付$ 7000一年的利息。 三年级你仍然支付$ 7000 ，但你获得5 ％十一点○二五万美元或五千五百十二点五零美元。该punchline是，如果你计算出了这30年你将获得净额（利息，利息）超过$ 200000 （假设利率保持不变而7.25的没有，他们是根据最优惠利率是美国联邦基金利率3 ％ 。美国联邦基金利率的变化引起了美国联邦储备和降低利率） 。 这一战略的最佳作品真的如果你有一个固定利率为30年来带走的利率风险。 如果是分期偿还的贷款，您需要支付的利息，每年实际减少的利益，而你每年收入的增长。您还必须能够使支付的按揭舒适。 所有复利在世界上没有任何好处，你如果你不能使付款。 请记住，这是一个非常简单的例子。 有整个书对这一想法。
3. 生活中的一切是100 ％的资金。这意味着，您可能支付的就业成本的费用是雇用别人的资本（在这种情况下，抵押贷款利率） ，或者您自我融资和支付的机会成本。 一个简单的概念化的机会成本是：每次左转，你否认自己有机会右转。 在此背景下，每1美元投入你的家是一美元，你不必支付利息，而且是美元，你可以赚不到利息。 的机会成本也延伸到了危险的工作损失或伤害（这是我们讨论后罗恩中提到他的回答） ，所以有“层”时，确定风险的机会成本。
4. 当您扣除利息（假设你不受到AMT技术） ，你这样做你的收入税级（可高达35 ％的联邦） 。对于谁是非常注重细节，你可以阅读所有关于减税的按揭出版936关心的国内税收法。 这里是链接： www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf当您赚取利息的投资和假钱在那里至少1年的一天，你将支付的长期资本收益税。顶端的资本收益税率目前是15 ％ （ 2010年以后变化的20 ％ ，除非修改顶部支架是由国会） 。 这是什么意思？ 那么，假设你是付出了7 ％的利息率和你在顶端收入税率，您的有效付款率税后为： 4.55 ％ 。 让我们进一步假设，你可以赚7 ％的投资是在资本利得税税率。 你的有效的回报率税后为： 5.95 ％积极传播1.4 ％ 。 这可能似乎不是很多，但它增加了多达30.77 ％的内部回报率。 这是非常好的，我的书。 请记住，这是一个简单的例子，它只是为了说明一个复杂的想法称为税收套利。
   
   免责声明：实际汇率可能会或多或少地和自己的个人财政状况可能会有所不同，您的税务顾问咨询始终，以确保我的疯狂言论实际上适用于您在现实世界中。

5. 是什么意思的债务是免费的吗？是有绝对没有任何债务，还是有足够的资产，在左边的口袋，以还清债务在您右边的口袋在任何时候。 换句话说，如果您有十点○○万美元在流动资产和一十点○○○万美元贷款。 您是有效的债务免费或我想提及的“自由点” ，这一点上你的资产等于你的债务。 鉴于不确定的未来，我个人想的现金（如果我能够负担得起的就业成本舒适）在我的口袋里，而不是我的房子，如果说，贷款准则的变化，我再也不能再融资获得现金，我失去我的工作，我会受伤，不能工作，或房屋价值下降。 如果您的家庭价值低于所在抵押贷款余额和你分开的现金，可以弥补亏空如果您需要出售，也许甚至赢得了兴趣不大前进的道路上。 如果把这笔钱是在您的家中，你失去了财富，直到价值回归到其先前的水平，请记住，没有利润的收益，直到他们实现。

现在，如果您没有支付的7.25 ，这将节省您的利息支付的$ 10000 。 在6.49 ％假设只支付利息，你会节省$ 54.08/month 。 现在的问题是你需要的答案是“不54.08/month美元，伸展我的预算？ ”正如我以前所说的，一个7.25不是固定利率（虽然很多时候，你可以修复某些部分的平衡，但我们将讨论在其他时间）所以，如果说利率到10 ％ ，这将花费您$ 83.33/month 。

底线是，没有正确的答案

每个人都有不同的金融理念和不同的风险容忍度。 您需要决定什么是最适合您。许多人作出决定的最好的事情只是基于“传统智慧” ，而不是经济的事实。 的问题，传统观念认为税法的变化，生活方式的改变，以及价值1美元的变化。 希望通过我们的对话的大口袋里，我们可以提高我们的财务智商，使我们能够作出明智的理性决定如何最好地利用我们来之不易的现金。

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消费者信心指数达到了历史最低水平和100000美国人发出裁员通知上周，每个中发挥作用的抵押贷款市场的相对恶化。 / “

连续一周，贷款利率上升和平均贷款费用增加了。

由于所有的负面经济消息，但是，有两个亮点值得确定和讨论。 它们表明，国家可能会更接近经济复苏比预期的。

第一，供应的“使用”房屋销售下降至11个月至9个月全国。 这表明，购房者正在重新进入房地产市场的力量，一个信号，表明房价已接近平衡。

第二，国家的国内生产总值-衡量该国的全面经济足迹-不属于近多达什么专家们预测。 一个积极的惊喜这样使我们想知道什么世界末日经济学家可能是错误的。

我们不会怀疑了。

与本周来大量的数据，立法和言论影响抵押贷款利率。 一些新闻，音乐，抵押贷款市场将消化本周包括：

• 在个人消费支出价格指数报告。 四氯乙烯是一种首选的通货膨胀计量和通货膨胀是敌人的抵押贷款利率。 高读将抵押贷款利率上升的压力。
• 零售商店的报告的同家店面销售额。
• 在成屋待完成销售报告。 这说明了一些“下家的合同” ，是一个很好的衡量为买方的利益和一般健康的住房。
• 20 ％的标准普尔500指数公司将公布业绩。
• 国会预计投票的刺激计划。

影响最大的利率，但是，可能与上周五公布的1月份的就业报告。 就业数据始终是市场的先行者，并与媒体给予如此多的注意最近裁员，预计华尔街必须格外紧张它。

市场预期经济将失去50万个就业机会上个月。

（ 图片提供： 华尔街日报在线 ）

标签： 经济 ，国内生产总值 ， 抵押贷款利率 ，经济衰退

经过强有力的开始，星期一和星期二一起抵押贷款市场遭受股市下半年上周离开高抵押贷款利率本周全面。市场 陡峭的损失尤其是周五和抵押贷款利率的领导到长周末强劲上升。无论如何，是什么原因在贷款利率上升上周古代历史上，在大多数方面。今天，新的总统行政和经济的预期开始复位。 抵押债券交易商正在寻找在国会山不知道什么悬而未决的刺激计划的样子，有多少美元将它列入。这是一个重要的时间，购房者和利率购物，因为刺激，一般认为是有害的以抵押贷款市场。 这是有两个原因：

1. 提请金钱刺激股市的债券市场，债券价格下跌压力，因此，抵押贷款利率上升。
2. 激励需要“印刷费”的贬低美元，一切均以它。 这包括按揭债券和利率的上升作出反应。

换言之，作为的范围，刺激计划的增加，更可能成为住房抵押贷款利率将上升到2009年。除了休假和评论，没有多大影响抵押贷款市场，这个星期。 我们可以看到最新的收入来自少数金融公司和科技股，包括谷歌，微软和IBM 。 和，星期四，我们将处理一些数据，从12月的住房。但是，可怕的期望，使低的一切经济，市场将可能摆脱任何数据，这并不尖叫的衰退已经结束。 相反，提高警觉，以锁定利率。 在一个不断变化的政治环境中，抵押贷款利率能迅速采取行动，并最好准备。

在2009年的第一个完整周的交易，抵押贷款债券市场交易的后台和规定，最终结束的一周内总体有所改善。

每周抵押贷款利率下降以来的首次12月中旬。

最令人期待的消息，上周周五的就业报告。 根据政府的新闻稿，经济下跌的另一个五十二点四万就业在12月，提高2008年的总就业损失二百〇六点五万 。

这是损失最大的年度工作自1945年以来，新闻提醒我们。 然而，作为一个更有理由期待超越了头条新闻，今天的劳动力的三倍大 。

其他重要事项包括释放美联储分钟从2天的会议在12月。 在这份备忘录中，美联储表示，通货膨胀率应保持低月初， 2010年-一个很好的发展，购房者和房主，因为通货膨胀是与住房抵押贷款利率上升。

这个星期，市场移动数据没有启动到星期三，但有相当多的美联储成员在公众面前，一个“松散的嘴唇”可能会导致抵押贷款利率的波动。 最显着的外观是美联储主席伯南克的讲话，今天在伦敦。 有10个发言所有。

尽管一连串负面经济消息，但是，住房抵押贷款利率仍然很低。 如果你还没有参加欧佩克繁荣，打电话到您的贷款人员，看看您的房屋贷款的资格。 请记住， 费用贷款上升到今天为止。

（图片提供： 今日美国报 ）

随着房价下跌的大部分地区，房地产投资者在良好的价值发现，在某些出租物业。 不幸的是，他们还发现越来越难以 得到批准的房屋贷款。

螫后，由违约，符合贷款标准的非业主占用房屋贷款收紧最后一个季度急剧。

一个主要的变化是减少了总人数的家园Fannie Mae以及Freddie Mac将资助任何一个借款人。

之前机会，一些融资性质可高达10 。 今天，这个数字是4 ，刺痛投资者大量房地产的投资组合。 展望未来，购买物业是没有问题;资助他们符合按揭资金。

另一个准则变化较大的首期任务。

与早期2008年，当一个房地产投资者可以购买带回家下跌百分之十，今天的投资者需要支付15 。 但是，作为增加皱纹，很少有私人按揭保险公司收件政策不再对租赁住宅，使百分之十五首期不足。 事实上的要求，因此，现在是百分之二十下降。

于是，费。

作为其“支付的风险”的定价模式，联邦抵押协会补充强制性收费的所有投资者的财产抵押今年。 基于贷价值，收费是：

* 75 ％按揭成数不超过或少于： 1.750百分之借来的数额
* 75.01 - 80.00 ％按揭成数： 3.000百分之借来的数额
*超过80 ％按揭成数： 3.750百分之借来的数额

因此，如果您的个人计划包括购买投资物业在2009年，考虑到影响，更严格的符合准则，较大的首期和较高的费用将在您的底线。

全面考虑，现在可能是一个很好的时间，使租赁财产出价。 当然，价格可能回落前进，但增加了收购成本可能消灭的长期收益。

不要让这阻止您投资房地产的。 有一些非常聪明的方式，您可以创造性资金的投资属性。 卖方融资，受到资金和私人借贷只是其中的几种方案。 对您的成功在2009年！

抵押贷款市场改善上周连续第二周。 由于美联储表示，将使用“所有可用的工具” ，以刺激经济，投资者的反应是 推动抵押贷款利率到50年来的最低点。

它并没有持续多长时间，但是。

走出谷底后早期星期三上午，更高的抵押贷款利率趋向所有进入周五收盘。 这是第三次在2008年的抵押贷款利率大幅下降持续了不到一整天的交易。

许多美国人利用了历史上，较低的抵押贷款利率，锁定在新的住房贷款低于百分之五。 以及一般而言，这些房主共享4特点：

*信用分数至少720
*至少有百分之二十股权
*相对较低的债务与家庭收入
*持续的关系与贷款干事

现在，前3个要点是易于理解的，但是，这是第四次一个真正重要的-它的特质是得到人民“实时访问” ，以低利率后，马上让他们出版。

毕竟，但直到今天上午的新闻然其故事“抵押贷款利率百分之四点五”和，到那个时候，抵押贷款利率已回落-多达一个百分点，在有些情况下。 今天上午的新闻是一个半天为时已晚。

尽管如此，抵押贷款利率也仍然偏低。

这个星期是贸易缩短，厚数据。 除了两件新闻的住房和消费者信心指数，我们会看看在美国联邦储备委员会倾向于生活费用指数。 所有4个数据点，预计将验证衰退，所以不要指望抵押贷款利率推动的。

相反，最大的威胁抵押贷款利率本周的势头。 如果抵押贷款利率剔更高周一，周二，期望继续星期三到下午2时00分收盘，然后周五再次恢复。

市场周四收盘的联邦假日。 大家节日快乐！

我在去年的博客， “简单的规则集资” ，我打出了一些非常基本的高点，我想，您必须按照成为世界一流的资本筹集。 此博客进入更详细的关于这个问题的。

以下是我称之为“四截至融资”

1 -认证

这个人是很简单。 您的投资都必须认可所界定的证券交易委员会。 你不想未经认可的投资者。 相信我这一点。 我不打算进入的原因。 只要相信我。 您的投资者必须是大男孩和女孩知道，他们可能会失去一切。 您将不会收到任何投资人的退休或学院基金。

2 -顾问

您必须拥有绝对的最佳保障律师和会计师事务所，您可以吸引（ '不知道我不能做到这一点，不是一个自由通过美国证券交易委员会或国税局给你-我的意思是，人进监狱的这些东西） 。 您还需要至少有一个非常好的导师（不是'大师' ，你付出的，但有人谁喜欢你本人和实际提出了许多许多人非常非常丰富的只是坐在他们几次一年...如果你有什么5分钟与巴菲特每6个月的例子吗？ ） 。 发展的途径之一，这是建立一个咨询委员会。 您将不仅能够提高（和保护！ ）资本，你将能够有更好的操作，将最有可能产生较高的回报率，资本，因为你不浪费行动'的钱不好的意见。

3 -亲

正如我写我在上博客的关系，第一个概念是绝对关键的。 我不会重复它再次在这里，只是说，如果您没有看到筹集资金作为一个关系发展行使第一（前筹集资金行使） ，你不会得逞长期。 期间。

4 -正宗

您必须是真实的，你必须是真正的投资者与您对他们的关注，愿望，财务状况等， （这似乎很明显但同样重要的＃ 3 ） ，您的机会必须真实可信（即必须“真正的“ ，必须立足于现实...你必须能够简洁地回答这个问题：为什么要投资于这个机会定量和共同sensically ？ ） 。 不要浪费你的投资者的时间对半生不熟的想法，等获得拨英寸思考的机会，通过各种方式。 你们真的认为你们可以达到您的预期？ 如果你不能？ 你能生活在自己如果你失去了所有朋友的钱吗？ 慢慢来。 从不让任何人尖峰您适当注意！ 如果你有二百万元您和您的家人的努力赚来的钱投资，你会扔一对夫妇在百大的机会呢？ 如果你不能真正的答案是响亮的“嗯！ ”那么你需要通过和回来时，你可以。 你是一个fidicuiary ，你必须像一个。 邀请他的导师，让那些值得信赖的顾问，和您的一些亲密的投资者朋友戳洞的机会。 让他们'帮它'一点。如果还是站起来，你可能有一个真正的机会，大多数投资者应该得到认可的生产线。

标签： 经认可的投资者 ， 私人资金 ， 筹集资金 ， 房地产投资