随着房价下跌的大部分地区，房地产投资者在良好的价值发现，在某些出租物业。 不幸的是，他们还发现越来越难以 得到批准的房屋贷款。

螫后，由违约，符合贷款标准的非业主占用房屋贷款收紧最后一个季度急剧。

一个主要的变化是减少了总人数的家园Fannie Mae以及Freddie Mac将资助任何一个借款人。

之前机会，一些融资性质可高达10 。 今天，这个数字是4 ，刺痛投资者大量房地产的投资组合。 展望未来，购买物业是没有问题;资助他们符合按揭资金。

另一个准则变化较大的首期任务。

与早期2008年，当一个房地产投资者可以购买带回家下跌百分之十，今天的投资者需要支付15 。 但是，作为增加皱纹，很少有私人按揭保险公司收件政策不再对租赁住宅，使百分之十五首期不足。 事实上的要求，因此，现在是百分之二十下降。

于是，费。

作为其“支付的风险”的定价模式，联邦抵押协会补充强制性收费的所有投资者的财产抵押今年。 基于贷价值，收费是：

* 75 ％按揭成数不超过或少于： 1.750百分之借来的数额
* 75.01 - 80.00 ％按揭成数： 3.000百分之借来的数额
*超过80 ％按揭成数： 3.750百分之借来的数额

因此，如果您的个人计划包括购买投资物业在2009年，考虑到影响，更严格的符合准则，较大的首期和较高的费用将在您的底线。

全面考虑，现在可能是一个很好的时间，使租赁财产出价。 当然，价格可能回落前进，但增加了收购成本可能消灭的长期收益。

不要让这阻止您投资房地产的。 有一些非常聪明的方式，您可以创造性资金的投资属性。 卖方融资，受到资金和私人借贷只是其中的几种方案。 对您的成功在2009年！

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我的工作我使用了'快速和肮脏的'硬钱购买的分析和我想与你分享... 从这里下载 ！ 首先如果你不太了解的工作，不用担心，你只需输入几个号码顶部，并自动计算的工作领域没有您的协助。 只要让阅读输出。

我为什么会使用硬钱：我的理论

让我解释为什么我请我的“硬钱购买”工作。 首先，我讨厌把我自己的钱购买的，因为我已经把我的宝贵时间我觉得我的钱增加开机是过分的要求。 硬钱或所谓私人投资基金（丰富的球员有更多的钱比时间）我想借用不仅收购的资金，但资金和康复的所有执行费用，包括支付的利息为6个月。 这是有足够多的时间，使财产回到市场或者作为出租或出售的机会。

该硬钱工作

还有画面下面...然后我给参观的内容上。

第一，灰色领域是唯一的领域，您使用的输入数据。 是一切汽车从这些人口数据字段。 “黄突出”有这么得到您的私人银行开眼界充分的好消息！ 正如我得到“更严重的”关于房地产，我会做更多的“复杂”的计算，但这一工作的基础是我的私人贷款，使他决定从...毕竟如果他们不适合，我不买盘。

例如如何使用这一工作，屏幕截图显示我的采购成本在61.54 ％和65.24 ％ ， 6个月后...如果我是贷款截止65 ％ ...我要求该规则的例外。 他们可能会说“确定”或他们可能不会。 我可能到传真“这项协议”的一些私人或硬放债人看到其中一个接受我的例外。

私人基金，根据我的经验，希望约12 ％的名义利率和糟糕情况下， 5点...如此的工作反映了这一点。 工作反映了6个月的周转时间和轨道的运载成本的时间。 私人资金通常不会借给如果他们让你在“无自己的钱”在按揭成数大于65 ％ 。 工作使我在按揭成数不超过两个期待...一个前6个月的持有成本...和一个接一个。 这使我的选择我的私人资金的贷款要求。

接下来，您会看到的输出当我出售，工作呼噜的毛利润为销售价格的80 ％的评估价值增长在5 ％的措施达100 ％ 。 所以，我可以看到我的盈利潜力，如果我是“坚持”更高的销售价格...或削减家庭的快速销售。

现在，根据协议，我希望看到每月的现金流预测以及。 因此，有投入年度物业税及危害保险的估计，以及10 ％的估计数为“管理费用” 。 随时添加任何此外开支的成本，物业管理，广告，空缺，并收集损失，等了10 ％我指责的“市盈率。 保险“栏，直到您觉得充分代表的”流出“ ，然后估计您的潜在租金键控，在适当的领域以及。

债务服务，承担了90 ％的贷款在8 ％摊销超过30年的100 ％销售价格的数字。 如果这些条款过于慷慨，您随时来计算最后的现金流的手用自己的数字为每月还本付息...如果觉得右...您是在运气，因为工作曲柄了一个可爱的“市盈率。 现金流量为你！

有一些领域，表现出很好的私人投资者，如“成本每平方尺”和“租金每平方英尺” ...但他们更多的“他们”而不是你。

注意： 这个工作是同样有益的是“修复和倒装”的设想用100 ％硬钱...或每月的现金流分析，以帮助您做出长期持有的决定。

玩得开心...快乐投资！

标签： 修复和翻转 ， 翻转 ， 硬钱 ， 硬放债人 ， 硬钱贷款 ， HML ， 房子翻盖 ， Rehabbing

这是凌晨3点，你是广泛的，醒着的。您的感觉的负担，太多的票据和没有足够的收入。你想得厉害获得成功尚未似乎无法找到出路的财务困境。牢牢对付失眠，你打开电视，并回答你们的祈祷会出现在您的面前！有出现在屏幕上的数字在阿曼尼西装与完美风格的头发，和钻石镶嵌劳力士手表-成功的缩影。他语音繁荣“赚取数以百万计表演脑部手术！对于只有995美元的6个光盘一套将显示您如何成为一名神经外科医生在短短4个星期！ ”

有人会相信吗？ 当然不是。然而成千上万秋天的现代蛇油推销员推销各种快速致富的计划。我们看到它不断， “买卖股票使用我们的验证系统” ， “赚你的财富的黄金” ， “使数以百万计的石油期货“ ，和所有的时间经典的”发财房地产与我们没有钱的战略！ “人们知道这是一名医生，律师或其他高度补偿专业需要多年的教育和培训。但不知怎么被他们认为他们可以发财与房地产或其他投资的读一本书或听磁带一套。

隔夜成功

人的爱情故事的人谁大了很少或根本没有工作。他们听到一个热点新歌手在电台和承担，此人进入了一个录音室，将记录和缩放顶端的图表。他们没有看到的是多年的公路上表演的邋遢的酒吧，被唱片公司拒绝了一次又一次，只有经过许多挫折和不朽的奉献，他们终于找到谁将会给他们一个机会。人们看到的成功，他们看不到的工作，进入它。

成功的房地产投资是不容易的。您可能会看到有人谁是惊人富裕，并希望这种成功的自己。毫无疑问，这个人非常努力地工作，以实现这一级别的成功，是公平，认为你韩元'吨要？

寻找秘密

新来者和新手的投资者不断地问： “什么书可以阅读或我应该怎么办呢？ ”阅读投资书籍或采取当然可以是一个伟大的方式扩大自己的知识和提高你的成功机会，但它并未吨不够。大师是有兜售他们的课程和训练营的人正在寻找谁的神奇公式。他们知道他们有一个庞大的市场中的人谁愿意相信，他们只需要知道的秘密，他们也可以作为富裕的比尔盖茨。

快讯：没有秘密！

如果有任何密切的一个秘密是艰苦的工作和学习您的错误。想想你如何学会骑自行车。您阅读过一本书，或去一次研讨会？不，你跳和兜售。您下降和你的膝盖皮肤然后站起身来，再次做到了。最终你的教训和它是很容易。确保您已培训车轮和某人帮助您，但很快达成了你的地步你可以在您自己的。房地产的书籍和课程，可能是您的培训和指导车轮可以引导您在第一次，但你自己的辛勤工作将是您的成功秘诀。

  我坚信，我的运气就越难找到我，我越有它。 托马斯杰斐逊

您可能已经听说最近，这是一个伟大的时间来购买投资物业。 原因之一是因为现在您可以“现金流”他们。 这听起来像一个相当不错的主意，但到底是什么真正转化？ 真正使这是一个更好的时间来购买和持有投资物业，而不是18个月前？

我想给你一个简要概述的两个主要概念赚钱的投资财产，以及为什么它是一个完美的时间来取得和持有投资物业。

菲克斯萨及倒装

我确信你们中许多人听说过“一词修复及倒装” 。 这是一个良好的货币决策技术在房地产市场稳定和波动是可以预见的。 这个概念是购买的财产被低估其它城市相比，在该地区的房屋和修复了。 典型的有针对性的维修项目，如新的地板，地毯，油漆，窗口处理，环境美化，厨房和浴室柜等。 最理想的是，这些维修只需要1-3个月，然后你的财产清单销售价格高得多。 其目标是使足以支付您的修理费用，临时按揭付款，走开2万美元- $ 60K利润财产。 成功的关键是要有正确的财产和财产将尽快。

显然，这并不总是工作按计划进行，而且有时你失去金钱的交易。 促成因素亏损修正及倒装财产的修理费用过高，采取了维修的方式太长，或不出售的财产迅速。 可悲的是，一些菲克斯萨＆蛙鞋卡住的财产在一年多前当市场打开，或者丧失了销售低于成本或把它变成租赁财产。 这是不是一个理想的战略，以自己的租赁财产，因为其中大多数人仍然以每月损失租用这些物业今天。 我觉得我是一个权力机构关于这个问题，因为我自己的其中一个类型的属性自己。

现金流

这是所使用的概念，确定财产，使良好的租金。 改为“现金流”是指的现金数额租金主页生成和使用按月。 现金流量可作为指示出租房屋的财务实力。 当谈到自己的投资出租物业您希望它有一个积极的现金流，而你是赚钱按月。 由于高房价在一些都市地区更难以找到家园具有积极的现金流，但不是不可能的。 这里有一些因素我们看一下，确定财产的现金流。

您应该首先计算出的每月费用的财产（有时也称为螺母 ） 。 您需要考虑到所有相关费用，包括物业按揭供款（本金，利息，税金和保险） ，物业管理费，教费，室外服务，主页保修等，每月费用将不仅涵盖您租房，但还必须在所涵盖的时候，你的财产不租。 此外，考虑到如果您需要立即修理主页，使其准备租房。

其次，你有多少来计算，您可以租回家。 我强烈建议您使用经验丰富的物业管理 ，以帮助您在这一分析。 这不仅可以帮助您识别人的权利租金，但也可以帮助确定当前占用的房屋出租的地区内。 这应该让您知道需要多长时间租你的财产。

当您减去每月费用（螺母）由您的潜在租金您将获得该财产的每月现金流量号码。 大多数人都会吸引对性能具有积极的现金流-但一些人也将考虑属性，简单的“盈亏平衡”的意图出售他们在未来几年在欣赏价值。

为什么会这样的好时机购买？ ？

其中最大的因素，寻找财产具有良好的现金流将在价格的主页。 是，按揭付款的财产将构成了最大部分的成本，要查找可出租物业的价格仅为34.99美元。 这听起来像是常识（杜！ ） ，但价格便宜的名单并不总是意味着这是一个很好的协议。

今天的房地产市场已了创纪录数量的短期销售，赎回，前赎回，不安，银行拥有的财产！ 一些房价在一些地区下降了30 ％以上，从那里他们18个月前。 这很可能标志着低价位的房屋销售在今后几年。 当你看到下面的情况下，您可能会认为，这些属性并不真正可用。 要，我可以诚实地说， ... 你真的期待？ ，因为你只需要找到一个财产作品！

例如：

这是一个单一的家庭（ 3bd/2ba ）在坦佩，阿尔克马尔附近的轻轨。 这是国有银行和他们要求$ 150,000 （评价为205K ）和他们将支付的所有费用，收盘全价提供。 财产转移基本上是在准备和需要一些油漆。 您需要支付20 ％的下跌（ $ 30000 ）及财务80 ％ （ $ 120000 ） 30年期固定（ 6.75 ％ ） 。

本金及利息的支付是$ 778/mo + $ 50/mo业主插件。 + $ 92/mo财产税=总喜= $ 920/month 。 您还决定有物业经理（一个好主意）为$ 65/month ，你找不到其他的每月费用。 您的净成本为985/mo 。

您的房地产没有他们的研究，并通知您，租金3个房间内二点五英里的空分设备的租金应为1130/mo 。 如果你在8月上市20 ^日 ，你应该能够租金在2周内。

一一三○美元租金- （ $ 985 ）成本= 145美元/月的正现金流。 这似乎是一个不错的设想值得探讨。 以下是正片：

• 您有可能使$ 145/month现金流。
• 你有一个30年期固定贷款，因此每个月的本金余额会下降。
• 你有一个伟大的减税源在今年年底
• 你刚才获得了财产五点五〇 〇万美元它的公平。

上面的例子仅仅是一个基本情况的成千上万的存在。 投资者可以找到同样的情形在大多数高校的城镇。 将会有大量的性能有不利的现金流量进行全面分析后。 但是，关键在于找到合适的现金流开始的财产的行为建立一个团队，寻找他们。

结论

投资财产不是每个人的一杯茶。 不过，如果您有想过这件事情在过去，今天的房地产市场提供了很多机会，购买物业的“现金流” 。 如果你正在等待住房市场，以降低库存和“收紧”购买投资物业-你丢失的船。

还有许多其他的概念和技巧，我并没有谈到今天，我将很乐意与大家分享如果你有兴趣

• 购买投资物业作为主要居住地（ 2 ％ - 5 ％下降）
• 购买投资物业作为第二个家（ 5 ％ -10 ％下降）
• 买多（ 2 - 4单位）
• 8创造性的方式来查找您的20 ％定金
• 购买投资物业，需要恢复的10 ％下降
• 购买一台新的家庭和使用您当前的主页作为租金

人投资房地产的各种不同的原因。 有些人有一个非常明确的计划，他们想要什么来完成，而其他上涨是一种突发奇想。 它可以是非常诱人看到的财富，可以创造房地产。 有这么多不同的渠道提供给新的投资者，其中一个是正确的吗？

你首先是一个鸟的狗或批发商？ 许多人选择这条道路，因为他们没有获得资本，是必须遵循其他道路。 您，您可以尝试一个房东？ 这可能是一个很好的方式积累财富的长期，但它可以是一个令人沮丧的。 也许你正在寻求倒装和成长丰富。 有太多的伟大交易需。 最明显的挑战是能够翻转他们愿意买方体面利润。

我选择路线

我的道路是按照恢复的道路。 我是领导这一方向的情况下，不以压倒希望找到我的财富在房地产。 我在这一点时，我一生中我一直在寻找购买回家自己。 我买了“固定” ，因为我能买房子的一个更好的邻居用自己的汗水公平。 我很快就发现了三件事有关rehabbing房屋：

1. 我有一个诀窍的。
2. 我很喜欢。
3. 这是一场伟大的方式赚钱。

Rehabbing ，毫无疑问，并不适合每一个人。 有很多陷阱等待新手。 成本超支，几乎保证，因为是意外的问题。 是很困难的老rehabber坚持一个时间表，一个rehabbing新秀肯定会超过他或她的时间估计。 Rehabbing需要一定的心理化妆做成功。 如果您准备处理的挫折，你将遇到的，你应该去一个不同的道路。

做你喜欢

有这么多不同方面的房地产投资，但肯定会是您善于和享受。 许多人谁投资出租物业发现，他们不是削减了它。 处理租户可以非常困难和压力。 您可以避免很多的使用物业管理，但也有自己的问题。 然后，你必须处理的维修和空缺。 然而，许多人没有问题，这些问题。

生活中没有什么是完美的，但你需要选择最适合你。 花时间调查的不同方面的投资，直到您找到您认为您会喜欢。 开始缓慢，直到找到您是否适合特定的投资风格。 当您发现自己的优势，运行它。

找到您的“为什么”

为了实现任何重大的目标，生命有它的含义。 新的一年的决议是一个很好的例子。 大多数人谁作出的决议在今年年初将突破迅速。 他们戒烟很短的时间，坚持饮食，直到他们获得雪茄的新鲜糯米面包，或者他们的工作，以摆脱债务，直到他们看到有售，他们绝对必须。

如果您能够取得联系与您的“为什么”你有一个更大的机会到达您的目标。 您可能会认为投资是一个伟大的方式来赚钱，而是将这笔钱为你做的？ 也许这意味着更多的时间与您的家人或开展活动时，你享受。 也许您有希望摆脱大鼠比赛是典型的9月5日公司的工作。 无论如何，如果你一直看不到你为什么做，你有更大的机会，下面通过它。

什么你实现你的目标并不重要，因为你成为实现自己的目标。 -字型Ziglar

标签： 制定目标 ， 房地产 ， 房地产投资 ， 康复 ， Rehabbing ， 理查德沃伦

当我们的房地产市场恢复正常？ 当将东西回去呢？ 我会在何时能够得到$ 0 贷款再次下跌？ 花多长时间才能将我之前能够得到贷款，我买不起？ 我会在何时能够回到我的方式翻转令人发指的财富？ 简短的回答： 没有 ！ 运气好的话那些日子永远不会回来了。

事已如此疯狂的世界中的房地产investin克这么长时间。 人来接受这种精神错乱的规范。 有很多新手投资者在市场上谁认为躁狂症是我们正在经历的方式，被认为是。 我们中的许多人谁左右了一会儿，而且也应该清楚，陷入在歇斯底里以及。 如同任何投资过热的市场，当泡沫破裂的猜测，很多人离开举行袋。 许多人谁亏损将不会再投资于房地产。 他们会指责房地产市场就像是谁投资于股票或商品市场，当事情变坏。 他们应该真正责怪自己和自己的不切实际的期望。

钟摆振荡

沉降从泡沫化的是，东西摆得太远了另一个方向。 贷款人被烧死的骗子贷款和大雾给镜子现在甚至害怕资金以及合格的借款人。 他们也陷入了投机热，并作了许多贷款，根本就不应该被批准。 怕复合自己的错误，他们现在正处于一个瘫痪状态。 这种流动性不足，是magnifyng问题。 如何才能恢复市场谁即使那些有资格不能获得融资？

有梦幻般的配套到处天。 在的日子，市场面临的挑战是锁定了财产别人面前没有。 今天的问题是能提供资金。 很多投资者依靠指出收入获得贷款投资房地产。 过度校正的信贷市场造成了许多贷款，以消除这些程序或改变他们以这样一种方式，它要困难得多资格它们。

政府已激增以及。 在内华达州通过一项法律，试图消除使用说明收入贷款（议会法案440 ） 。 虽然这些贷款仍然存在在一定程度上，在内华达州银行必须遵循严格的一套准则，在批准贷款的类型。 许多银行已决定取消该产品的风险，而不是完全运行相抵触的法律。

他们往日情怀

放款人最终将工作的事情在他们的结束。 他们需要借钱才能生存。 规则肯定会随着市场变化的适应。 投资者最终将能够购买财产，尽管规则改变排位。 供应过剩的房屋市场将被吸收的时间和在某一时刻的供应和需求将达到平衡点。 房地产凤凰将从灰烬。

作为投资者，我们再次需要考虑的配套，使经济意义。 购买，希望可以有一天的价格上升不是投资，而是投机。 我们应该期待的配套，使意识，当我们购买。 你应该有明确的投资目标，并按照他们。 也许你正在投资的现金流量或建于股本或长期升值，或其他原因。 无论是目标，是真正的，并要小心不要陷入疯狂，将不可避免地发生在未来。

区分兴趣，并正在致力于。 当您有兴趣的事情，你只当它的方便。 当您致力于通过您的后续-无论什么-没有任何借口 。 -沙舍夫斯基，杜克蓝魔

标签： 融资 ， 住房 ， 房地产投资

每当我参加我的地方房地产投资俱乐部会议上有人使用相同的回升线必然途径我说： “我要到批发，我可以给你打电话时，我有一个交易？ ”其中多数人是从来没有见过或听说从一次。 看来，其中大部分是参加一些大师的诅咒就如何使大笔房地产即使你没有钱。 他们受骗的概念，这真的很简单，只要找到一个处理和倒装它的投资者。 怎么可能呢？

在大师的思想，这些人没有什么给它。 现实情况是，调查涉及到批发绝非易事。 大多数这些新手是准备做的工作。 如果他们找到了协议，但只完成一半的工作。 另一半是有一个投资者出售合同。

它是一种交易吗？

许多这些新手，是批发商没有线索是一个好协议。 我什至不能开始计数多少次我一直呼吁的“热”处理才发现，这是一个确定的输家。 住宅销售80 ％的市场价值不是一个交易。 事实是，任何人都可以找到这样的配套。 如果你要成为一个批发商你需要找到属性，是真正的交易，或者您将永远无法赚到钱。

作为一个rehabber我用下面的公式：

（修复后的价值× 70 ％ ） -维修费用=最大购买定价 é

在市场上我们今天我期待已久的，并找到更好的待遇比我自己。 对我来说，支付转让费的批发商，他最好把我吸烟热处理。 15年来作为一个房地产投资者我从来没有买了合同，由批发商。 我并不反对这样做，只是我从来没有提交了一份协议，是比我更可以以我个人的。

你的家庭作业

花些时间了解什么是真正的好交易是在您的市场。 这意味着，做了很多跑腿儿和研究了大量的财产。 浅谈对投资者和花时间去了解他们的选择没错。 寻找钻石的毛坯。 如果您正在寻找交易通过房地产经纪人或使用的MLS ，你是在浪费你的时间。 您需要找到涉及其他人知道。

您还需要建立自己的投资清单。 该名单需要相当大，因为投资者可能并不总是在购买模式。 一些投资者可能购买房子一个月，而另一些可能会购买一个或两个在一年内。 虽然重要的是要保持联系与您的投资者来说，同样重要的是，你不浪费他们的时间。 如果您呼叫的人3次或4次向穷人交易很可能不是该投资者将停止服用您的电话。

坚持下去

每一个行业有一个学习曲线。 要了解你有任何业务走出，并做到这一点。 其原因是，许多新人批发商消失后很短的时间是，它是很难超过他们认为。 对许多人来说是很容易退出并转到别的比获得必要的经验，做好工作。 它可以是非常沮丧地工作一天没有找到一个真正的交易，但是想象它会感觉良好一旦你终于做。

一切是谁给他，而他hustles等待。 -
托马斯爱迪生

标签： 房地产投资 ， Rehabbing ， 批发