我在一个非常幸运了。所有的13个单位是租用的，所有的租户支付的时间。这是太棒了！它不会持久。

我知道，因为即使是在良好的经济时代，我有一对夫妇的租户每年谁发现，在某些时候，他们只是无法支付租金。而这并不是良好的经济时代。事实上，我真的惊讶，我的一个零售租户，出售古董和其他非必要的项目在一个非常蓝领镇，仍然是支付时间。我不知道我的许多住户正在处理即将到来的裁员，亏损加班费，或其他问题。我当然知道，其中大部分没有财政坐垫，他们就可以使用，如果他们失去他们的工作收入。

我可以处理“无法支付租金”要求在许多不同的方式，但它们归结为三个选择。首先，我可以努力，告诉租客的租金是租金-足额按时，或者将驱逐。第二，我可以软-不过这可能意味着租客从来没有支付，我的口袋里永远。第三，我可以找到一些中间立场-这可能是我会怎么做。有一百万变化关于这个“中间地带” 。

使您的计划之前，电话打进来

我是相信的规则来管理我的行为，并指导我的决策进程。在这种情况下，规则将克服情绪反应可能导致错误的决定。他们也会把我从一个管理单元，可致电是错误的。请记住，作为业主，我们的错误的决定产生长期的后果。

的情绪反应可以愤怒（ “怎敢卡罗尔不支付我何时取决于她的钱支付我的账单！ ” ）或同情（ “可怜的约翰- 4000美元的医疗费！ ” ）的反应，我会得到？这取决于房客的故事，也许还就如何在我的一天会。换句话说，我应该忽视它，集中精力把最好的商业决定。

最后，为什么中间立场反应-为什么我可能会做出临时处理？嗯，我已经知道我不会去软，让房客利用我一辈子。我可能不会启动租客马上，或者，仅仅是因为这让我的一个空置单位-这在一个雪，寒冷的冬季，随着经济不好，很可能会留空缺了一段时间。

以下是一些硬性的规则，我会成立了前线。

• 我永远不会让租客答案马上（根据第一次通电话） 。即使我可以知道我想做的事，我会坐在决定了一天。为什么呢？首先，回来的答案马上，特别是如果我的租户提供了慷慨交易，可能标志着我是一个柔和的手感。第二，等待让我有机会真正想通过我的决定。
• 我会坚持的书面协议。这是一项临时改变租赁，签署了我和租客，这意味着如果租客违反了它，他就可以被驱逐。
• 我不会让租客获得超过1个月后的租金。这样，如果承租人违约的特殊协议，我只出1个月。
• 我将有一个面对面的会议，租客讨论任何其他办法，他可以得到这笔钱。指出这显然是花出去的钱。但中学的一点是要打动租客是多么严重的一个问题这是。 “你不能给我600元的租金，但你刚才买了800美元的电视机？卖电视或退回。 ”本次会议应在承租人的单位。
• 我将不提供一个临时协议，到年底我们的面对面的会议。 这次会议是我最后的机会，考虑租客之前，我提供了一个协议-如果我得到一个强大ssense ，他没有得到认真的，他不用了。

如果租客违反了协议，我会驱逐他-硬盘和快速。我将在这个非常清楚我们的面对面会议，并采取后续行动，如果他违反了协议。

的书面协议将有保密条款。我国租客互相沟通，我只是不能让约翰告诉卡罗尔说： “房东给了我一个突破。 ”

我一定要每个人都同样对待？

没有，谢天谢地。我可以区别对待的人，在合理限度内。我可以，例如下跌更难对租客的行为严重谁在过去，或者谁的历史延迟付款。搜索Internet ，我是无法找到一个成功的诉讼案件中凡业主作出了特别处理的一个租户，而不是另一个。这并不意味着这类诉讼不发生，但他们没有足够的稀有是一个重大问题。

下周我将挖掘更多的进入，寻找到一些不同的“不可阻挡的工资”的情况，以及应当如何处理。

欢迎来到我们的博客！
欢迎房地产调度从BiggerPockets.com 。 我们的博客汇集了专家们在各个领域的房地产，其目的是使我们的读者了解并提高速度。 无论您是房地产专业（银行，房地产，银行等） ，投资者（业主，脚蹼，批发商等） ，或只是一个消费者，承租人或房主感兴趣世界中的房地产，此博客是为您齐来参与！

您可以订阅我们的RSS提要 ，获得博客更新的电子邮件 ，加入我们的免费邮件列表，或最重要的是， 加入我们的社会网络以及25000感兴趣的其他房地产教育，成交，网络和市场营销。

标签： 经济 ， 业主租客 ， 房地产

当人们第一次决定购买的公寓大楼是他们共同提出一些很容易预防的错误。 最常见的错误，我看到新的投资者是没有，我想提及的“投资工具的胸部。 ”

例如，如果您想盖房子就需要几件事就可以开始。 你首先需要有一个蓝色打印的首页起草了一名建筑师。 其次，你需要有适当的工具，以实际完成的建设，您需要的钉子，锤子，锯和演练工作的原料。 值得庆幸的是，投资的公寓楼并不需要任何物理工具或技能。 然而，投资于公寓楼也需要同样的精神规划和在这种情况下，您的“工具箱”实际上是一个“工具箱”的知识。

成为一名成功的公寓投资者，你必须有一个计划！

最好的方式获得这些基本的教育工具是阅读许多书籍和杂志上的问题。 首先和最重要的工具，投资者可以拥有的能力，以确定投资价值的公寓大楼。 没有办法，一个投资者可以肯定的是他或她将购买摇钱树或钱坑没有必要的能力来分析价值的建设。 有一个无休止的阵列提供的信息对债务覆盖比率，第利率和房地产评估。 在我看来，第一次商业房地产投资者应与一个简单的心理“工具”或推定，这是确定的建设是值得给他或她和忽视几乎一切。 这意味着，投资者应几乎无视其他类似性质的价格最近已出售在该地区。 相反，投资者应该计算出的价格，让他或她购买的财产，使盈利和现金流，将使它成为一个很好的投资。

为了这个数字的代价是什么你应该支付的公寓大楼，假设例如要实现一定的回报，或第率，每年的投资，只需使用下面的公式：

净营业收入
__________________ =价格你可以付实现理想的第速率
资本化率

图片： jthetzel

标签： 公寓楼当然 ， 公寓楼教育 ， 公寓楼的投资 ， 公寓大楼的消息 ， 购买公寓建设 ， 购买公寓

这是第三个也是最后一个安装的“问题，请询问您的物业经理。 ”我提供答案的一些问题。 然而，在某些情况下，没有一个“正确”的答案。 其实，这是说明了这一点上安装，在三个星期前公布。 我曾建议，这是更好地为物业管理公司有自己的一些皮肤中的游戏，可以这么说，通过拥有自己的出租物业在该地区。 乔希Dorkin的创始人， BiggerPockets ，不同意。

我的基本观点：大量的物业管理公司并不真正了解企业，并进入租赁管理，因为他们认为这将是容易的。 经理谁拥有自己的财产更可能有线索物业管理。

乔希的基本点：物业管理公司谁拥有自己的房屋出租更有可能照顾自己的财产首先考虑你的竞争对手，特别是在寻找租户。 例如，他们有一个空缺的两居室单元和你有一个闲置的两居室单元。 当前景是寻找一套两居室，管理人员将推动其单位第一。

谁的权利？ 我们都对基本点。 所以，你希望你的物业经理有他自己的房屋出租？ 这，我的朋友，是一个判断。 但是，考虑这一点-如果你不问，你将永远不会知道。 你不会真的能够做出明智的决定。

的最佳时机提出这些问题，当然是在你聘请管理公司。 但是，如果你已经聘请管理公司，不知道答案，您可以随时回去问。 除了知道这是怎么回事你的物业管理，您可以提醒他们，你是一个涉及客户。 这可能使他们不太可能偷工减料与您的属性。

第一和第二部分是本系列的联系在这里和这里 。

关于物业管理问题（ ，有时回答）

• 问：您认为最有前途的城镇和部分领域的投资？
• 问：如果你认为租金将走向何方？ 有什么发展的租金在过去的几年里？
• 问：城镇和部分地区的气候最好的政府？
• 问：城镇和部分地区有最好的商业环境？
• 问：什么样的人被吸引到这一领域？ 一个？
• 问：什么样的新的清单是未来市场上的？
• 问：这是怎么回事与商业发展在该地区的？
• 问：哪些城市有最好的学校？

回答：这是“没有一个正确的答案”的问题。 但是，这并不意味着答案将不会被泄露！ 考虑所有不同的方式，他们都可以使用。

• 这些问题的答案需要深思熟虑和详细。 严重的是，你真的想要一个物业经理谁不知道这是最热的部分城市？
• 这些问题的答案可以是非常有益的帮助您决定在哪里投资。 这是特别有用如果您不是居住在该地区。
• 如果你做一些调查前的时间，您将获得自己的想法，您可以比较的答复你的未来物业经理。 您可能会听到他所说的话，并认为“这是完全错误的。 ”或者他可能会说服你，现在你已经学会新的东西。

标签： 寻找物业经理 ， 面试经理 ， 业主 ， 物业管理 ， 物业管理 ， 租赁 ， 租客

当我提出的第一批问题你应该问一个潜在的物业经理，一名评论者问：什么是正确的答案吗？他有一个点，所以我要检讨一些答案上周的问题第一之前，我打你与几个questions.I上午还想到汇编这些成电子书，希望乔希将在这里BiggerPockets 。

一个答案可能是正确的基础上几种不同的criteria.Some问题只有一个正确的答案。 我给的例子是上周的驱逐程序。 所有司法管辖区有严格的规则如何租户可evicted.If未来物业管理公司没有遵守这些规则，他们这样做是错的，你不应该聘请他们-期。

其他问题有广泛的“的正确性。 ”一对夫妇上周的有关问题的经验。 您当然应该避免任何物业管理公司的第一个客户。 但是是一个至下午十年的经验，总比一个五年？ 我不这么认为。

还有那些问题的正确答案取决于你自己的偏好，这可能是不同的地雷。 此外，还有的地方的答案只会让你觉得-这也许是下午的见解，您可以真正使用。

你要考虑她的话呢？

在任何情况下，净影响所有这些问题和答案是绝对肯定的。 您将有很好的信息，在此基础上决定聘用你，你有深刻的理解如何管理公司的运作，以及管理人员将知道你是一个严重的人很高的期望他们的业绩。

几个从上周

问题：有多少空缺你有权利吗？ 出多少总单位管理？ 什么是平均长度的时间，填补空缺？

回答：首先，很明显，下午应该知道 this.If他去查找这是一个坏sign.As的确切比例，显然是最好的事情是比较的空缺率为所有单位area.Since你不能这样做，你要相信自己的直觉。 你看到极少数“出租”的牌子在您的驱动器吗？ 有报纸报道惋惜少数出租吗？如果下午有很多空缺，这种情况下，他的成绩不容乐观。

第二个问题是一个好记住以后。 比方说，在下午告诉你他的平均出缺的长度是两个星期。 几个月后，他表示歉意，因为他找不到租客的单位，一直空缺的两个months.Could的租赁市场已经完全喝醉酒的3月至7月？

问：有多少百分比的住户你有驱逐？

答：我们希望的比例非常低。 但如果他给出了一个答案极低（ 1 ％ ， 0票） ，跟进这一点：

问：什么 百分比 您的租户定期支付租金晚？

为什么会这样一个良好的追踪？ 因为如果他真的不驱逐任何人，可能是因为他让他的租户摆脱谋杀罪的指控。

问：你怎么市场的公寓？

答：他应该能够名单很多方面，包括在自己的网站，对Craigslist的，传单上，有迹象，并在报纸上，甚至通过一些其他方法。 他应该能够明智地谈论有关每种方法。

问：你建议的特殊奖励租户？

答：没有硬性的规则在这里。 如果时间是好的，你不应该需要特别奖励。 如果时间是不好的，他们应该considered.What种奖励他是否喜欢？ 我喜欢那些不要让租户欺骗自己的成本单位。 第一个月的免费常常说的效果。

问：你如何屏幕的前景？

答： “彻底”将是一个良好的开端point.But ，他应该能够specific.Also承认，你和他可能会更灵活一些出租。

足够的与旧的问题

这里是一些新的问题，我会提供答案以及！

问：我要如何报告？ 我可以让他们从自己的计算机？

答：大多数管理中心提供的报告或按季monthly.I诚实不认为季度是不够好。 你需要他们更often.And ，一些管理中心目前正在对他们的客户提供网上查阅reports.Obviously这是一个巨大的好处，因为你获得“实时”信息。

问：报告的外观如何？

答：您下午应该可以查看您的报告和解释它们。 你需要广泛的和明确的报告，特别是关于财政。

问：如何看你的网站？

答：一个好的网站时应该查看提供单位，是易于理解和浏览，并有办法为租户和其他联系管理员。

问：你个人投资房地产在这方面？

答：答案应该是肯定的，为业主的公司，如果不是他的雇员。 然而...

问：如果您有空缺，您的个人国有单位以及您管理别人，你如何决定哪些单位显示？

答： 答案 需要 该拥有人 不显示偏见-他发现最合适的单位，每个准租户。 但是，我感到震惊的报告说，一些管理中心相当公开展示其国有单位第一，他们的第二个管理单位。 为什么你会永远忍受呢？

标签： 业主 ， 物业管理 ， 物业管理 ， 租赁，物业 ， 租客

这起家的“若干问题问问你的物业经理。 ”   但是，如果您已经聘请了一家物业管理公司，你是晚了一些-你要问这些问题，然后再作出决定聘用。    您甚至可以想问问他们，然后再解决在购买物业。

在某些情况下，您会聘请管理公司，因为你只是苦于没有足够的时间或倾向处理麻烦随之而来的房地产租金。   在其他情况下，您就可以雇用一名经理 ，因为你生活太远的性能来处理日常的管理。   好消息是，如果你能找到一个合格的经理人在一个社区，在这里你要购买的财产，但并不无论该财产是（只要-我认为-在所在国居住） 。    坏消息是不是真的有一吨合格的物业管理公司了。

是否有良好的管理？

事实上，当我开始购买租赁财产，我认为合格的物业管理是如此罕见，使我的日常管理必须的。    不幸的是，物业管理是其中的一个领域，似乎没有这种困难（很像房地产投资一般）给新手或外行。   这意味着，许多不合格的人进入现场。   当然，不合格的房地产投资者不会引起太多的严重问题，我们其他人。   不合格的物业管理公司是另一个故事-他们是玩我们的钱。

我更改了自己的意见后讲了许多物业管理公司谁买我的房地产管理软件。    其中许多人都致力于提供优质的服务为他们的住户和他们的所有者。   我不会在别人的名字！

那么你应该寻找一个物业经理？   首先，你想要别人的经验和判断-和判断只能来自在这一领域的经验。    其次，你希望有人谁会小心你的钱，你会。   第三，要有人谁将随时向你通报。

这里有问题！ （第一部分）

我有很多问题要问你-太多适合在一个单一的博客帖子。因此，这将必须分为两个部分。第二部分将在我的下一个职位。

• 多久了你一直是物业管理？
• 多久了你是一个经理在这方面？
• 有多少空缺你有权利吗？   出多少总单位管理？
• 什么是平均长度的时间，填补空缺？
• 租赁是什么样子的？   （您需要看到复制此，以及任何其他形式的文件管理器使用的租户。 ）
• 什么是你们已故租金政策？
• 有多少百分比的住户你有驱逐？
• 如何驱逐过程中的工作呢？
• 什么是您的管理费？
• 你怎么负责招募新租户？
• 你负责监督和维护空置单位？
• 我有哪些保障？
• 你还市场属性作为中间人？
• 如果我决定卖掉我的财产，我必须把它列在你的？
• 我可以看到的其他一些特性来管理？   （当然，你可能无法看到里面租用公寓或办事处。   但是，你应该可以看到的共同领域和理由。 ）
• 你怎么市场的公寓？
• 你建议的特殊奖励租户？
• 如果我想更多的营销具体空置单位，我们将如何安排呢？
• 你怎么屏幕的前景？
• 贵国如何用租户联系你吗？

这应当让您可以开始使用，但请记住，我有一大堆下一次。也有许多其他标准来考虑，我会深入分析了这些以及。

标签： 业主 ， 物业管理 ， 物业管理 ， 租赁，财产

1. 提高租金。 这无疑是最明显的解决办法如果你是看不同的方法来提高价值的公寓建设投资。 在你决定不提高租金的调查可比可比物业租金在您的一般位置。 然后尝试找出的平均租金为您的特定类型的财产，你的具体位置。 这可能是比它更复杂的声音，更是一种艺术然后一门科学。 问问自己，如果你的租金低于或高于“市场租金”的地区。 如果您发现有收费低于市场租金然后最好把你的租金高达跟上当前的市场条件。
2. 装设高效能照明。 如果您支付电气在共同领域它始终是一个好主意，安装节能照明。 这不仅会为您节省大量的资金从长远来看，但你也将有助于保护环境。
3. 减少租户营业额。 每一个商业房地产投资者都知道，当一个租客离开，你必须代替他或她，它的成本钱。 公寓大楼租户失误才能真正吃到底线如果你是一个商业房地产投资者。 有多种方法来使用，将有效地减少租客失误。 其中一些人包括：在保持市场的租金，保持很好的理由，响应迅速，维修要求各方赞助季度或活动。 总之，如果您保持您的住户高兴和公寓大楼保持很好，那么你将减少您的租户营业额。
4. 整修公寓。 修复和改善公寓新设备，涂料，照明/浴装置将允许您收取更多的租金，同样面积。 这意味着您已经有效地增加您的净现金流量，而不会增加您的固定费用，如税收和保险。
5. 成本分离分析。 虽然我们没有时间或空间，讨论的复杂性成本分离分析，它基本上是一个会计法，可让您贬值您的建设和开支以更快的速度，并为您节省大量的金钱。 咨询费用隔离分析师资格或注册会计师。

不，你不读消费者报告或机动趋势。 但是，无论你是否相信，您所选择的车可以影响你的水平，房地产投资的成功。 这是因为您所选择的汽车制造一种印象的人，你总是希望做出正确的印象。 当然，因为汽车是在浪费资产-他们很少增加值-您花更少的钱对他们来说，您有更多的投资，更实际的东西-如您的下一次交易。

我想这是因为最近我和我的妻子买了一辆汽车。 我们正在取代旧的斯巴鲁傲虎与...鼓辊，请...另一个斯巴鲁。

什么样的印象，我们要离开你的租户及其他人与我们的金融交易？ 他们应该想到我们的实际。智能。正如小心美元。我们希望目前这些展示，因为我们是对抗刻板印象。 这种刻板印象，当然是我们大家都富-我们没有实际的工作很难-因为我们自己的房地产投资的资金是很容易给我们。 这几块钱在这里和那里是不是对我们十分重要。 当我们计较金钱，我们只是被急跳。

做出正确的印象

不要让您的住户看到它！ - “

即使你是富人，也没有工作的硬-对你有好处！ -你几乎可以肯定不希望您的承包商，尤其是您的房客这么认为。 同样，如果他们这样想，您的承包商更容易过高你。 您的租户更可能设法使迟交或利用你用其他的方式。 你当然不会允许这一点，但为什么处理的麻烦？

这是什么意思您的购车决策？ 嗯，首先，这并不意味着你不能说，雷克萨斯或保时捷。 它只是意味着你应该永远不会采取任何地方的汽车业务。 它也并不意味着你不能舒服。 即使我的未来斯巴鲁加热座椅，电动车窗，等等。

人民的印象是你的车将完全由外部，特别是品牌。这意味着旧豪华车或跑车似乎将“富裕”到您的业务联系不是一个新的非豪华模式。 我想避免所有的奢侈品牌。 您特别要避免所有的跑车。 除了延续“丰富花花公子”刻板印象，他们只是不说，实际的landlording 。

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich