最重要的方面是投资公寓有能力找到一座公寓楼，提供了潜在的向您显示有利可图的投资回报率。 这几乎是不可能实现利润的公寓如果您支付太多，因为当你付出大量购买你将建立更大的融资金额。 按揭付款和维修费用在您的财产将吃掉所有的利润。 公寓的关键投资获利是找到“中的粗钻石”的机会，其他投资者都通过。 你需要寻找的丑小鸭公寓有某种形式的美容缺陷，可维修费用低廉，从而增加价值迅速向公寓大楼。

下面列出了你的特点时，应当寻找公寓投资：

1. 一个非常高的入住率。 看看投资于公寓楼的入住率98 ％和100 ％ 。 高入住率意味着，目前正在收集的租金低于市场很可能这就是为什么租户选择留下来。 寻找高入住率可追溯到24至36个月。 这些信息可以验证的租金卷。
2. 旧的服务窗口，将不会打开或关闭正常 。 Windows可以改为轻松将快速增值，公寓楼的提高能源效率和改善美学。
3. 灯具在共同的地区，费用由房东。 今天最灯泡可改为节能的替代品。
4. 低租金相比，类似的性能在同一地区。 寻找公寓建设，具有较高的入住率连续3年。 租户谁没有摆脱可能下榻利用较低的市场租金。
5. 穷人的财产化妆品。 寻找油漆是剥落的墙壁，楼梯，需要修复，以及破损家具的共同领域，覆盖和不整洁的环境美化，垃圾桶是全部或过剩，过时的和破碎的洗衣设备。 美容修理可以很容易地固定，并应添加到您的即时价值投资。
6. 过时和破旧的厨房或浴室。 寻找破解台面和梳妆台，炉子是超过10岁，大冰箱，生锈灯具，旧吊扇和过时的瓷砖。 所有这些问题都是和化妆品也很容易得到改善。
7. 附近的其他财产以及保持并更好的条件。 理想的情况是，你应该设法找到一座公寓楼的一个领域中的大多数房地产是一个家庭的家园。 业主普遍更好地照顾他们的财产和所有权的骄傲表明通过较高的房地产价值。

图片： jhetzel

欢迎来到我们的博客！
欢迎房地产调度从BiggerPockets.com 。 我们的博客汇集了专家们在各个领域的房地产，其目的是使我们的读者了解并提高速度。 无论您是房地产专业（银行，房地产，银行等） ，投资者（业主，脚蹼，批发商等） ，或只是一个消费者，承租人或房主感兴趣世界中的房地产，此博客是为您齐来参与！

您可以订阅我们的RSS提要 ，获得博客更新的电子邮件 ，加入我们的免费邮件列表，或最重要的是， 加入我们的社会网络以及25000感兴趣的其他房地产教育，成交，网络和市场营销。

标签： 公寓楼当然 ， 公寓楼的投资 ， 公寓楼维修 ， 住宅投资 ， 住宅投资 ， 公寓的投资者 ， 如何购买公寓楼 ， 学习公寓投资

寻找合适的公寓大楼购买的投资可以看起来压倒和艰巨的任务首次公寓楼买主。 但是，如果你知道一些事情，寻找购买的公寓大楼一切都变得容易得多。 有好东西要留意，一些非常糟糕的事情，以及。 美好的事物可以让您找到公寓有很大的机会，使你钱了从长远来看和坏事意味着你将有问题的决策利润。

以下是一些警告标志，留意寻找公寓楼时购买。 如果您看到您的潜在公寓楼的投资有任何的这些属性，运行方式。

1 ） 租金管制，限制了你的租金数额收取或限制金额可以增加租金。 是没有意义的投资，您的辛勤工作和精力投入到任何企业，不会奖励你的劳动。 同一栋公寓投资，回报是积极的利润和净现金流量。 如果租金管制不允许您收取一个公平的市场租金，那么你将永远是艰难支付帐单，并赚取利润。 有数以千计的公寓楼有没有租金管制。

2 ） 结构性缺陷和不足承重墙或在公寓大楼的基础。 这里的关键词是“结构性” 。 作为投资者你不想购买的建筑物造成了严重的结构缺陷，因为维修费用就这些问题更多的钱，那么你可能认为。 即使建设显然是价格，以反映成本的维修最好不要担心自己的建设，这是非常糟糕的身体状况。 可能有看不见的问题，最终可能导致建设成为谴责。 建设也可能没有资格获得银行融资的问题，如果是严重的。

3 ）环境问题，如有毒模具或埋油罐的泄漏 。 请确认您研究您的投资非常好。 大多数国家要求卖方披露存在的环境危害的财产;然而，那是你尽应有的注意。 模具修复和清除埋油罐可能非常昂贵。

4 ）大多数单位谁占领的租户接受补贴的租金由政府提供。 在场的许多补贴租户可以通过意味着居民收入就业。 这会导致问题，如犯罪和滥用毒品。

5 ）区域内大量盈余的空置单位。 如果一个地区已经空缺了15 ％或以上，那么你将有麻烦出租的单位。 小心的地区，提供巨大的激励和免费准租户租金。

6 ）坏邻居。 做一些调查，并确定如果邻里您正在寻找安全的地方居住。 问问自己，如果你会觉得安全的生活在这附近，你的家人。 驱动周围邻居在不同时间的白天和黑夜。 还有人徘徊在街头角落的一周期间一天？ 是否存在似乎是一个非常高的水平，警察的活动？

图片： turkeychik

标签： 公寓楼的买家 ， 投资公寓楼 ， 购买公寓建设 ， 如何购买公寓楼房 ， 如何投资于公寓楼 ， 投资公寓

许多新的商业房地产投资者误认为这是更方便和更有利可图购买商业零售建设则是购买的公寓大楼。 普遍的共识是，零售租户更是租房，而更多的麻烦来处理管理公寓大楼租户。 在我看来，没有什么比这更不符合事实。 以下是一些常见的神话的商业零售物业与商业公寓大楼租户。

1 ） 很容易找到一个很好的零售租户 。 这实际上是错误的。 零售部门，美国经济还没有表现良好时，其他地区相比。 许多零售商店发现，尤其是难以与巨型零售商店像沃尔玛和Target 。 小型零售商店也面临日益激烈的竞争从商店在万维网上。 互联网零售商降低开销，他们能够出售同样的产品以较低的价格点。 互联网零售商不得受成本高的商业财产保险，零售出租，销售员工和某些营业税。

2 ） 零售空间是有很高的需求。 虽然这可能是真实的高流量地区，在某些地理区域，在一般情况下，是平均需要6个月至出租商业零售空间。 目前只是一个小水池的潜在申请人在商业零售行业。 另一方面，每个人都生活在美国需要有一个地方打电话回家。 随着最近危机中的住宅房地产市场，我们看到越来越多的人希望租金，而不是购买。 时间平均出租的公寓大楼是短短30天的一些房地产市场。

3 ） 这是更易于管理的零售空间。许多商业房地产投资者没有意识到，它通常是要“建立了”商业空间之前，出租给符合规格的租客。 这可以费用业主数万美元。 与此同时，公寓楼的单位通常是标准化的，以满足多数人的愿望。

标签： 公寓楼当然 ， 公寓楼的投资 ， 购买公寓建设 ， 商业房地产 ， 如何购买公寓建设 ， 学习公寓楼

的关键因素之一时，成功投资的公寓楼是有能力使我们的住户高兴。 跑马租户会留在你的财产更长，这将减少周转时间。 高周转率和稳定具有负面影响的公寓大楼投资者的底线。

第一个也是最明显的工具，一座公寓楼的土地主可以使用是控制他或她的价格与租金。 我的租金应该在市场。 我发现，人们通常并不介意支付公平的价格的产品或服务有很高的感知价值。 有很多事情，一个公寓楼的投资者可以做，以确保他们的知觉价值超过租用的经验，他们的租户的租金支付。 我并不是说你赔钱每个月扔赞赏各方的租户，但一点点的创意可以大大有助于使您的住户真正享受生活在您的公寓大楼。

公寓大楼业主应不断思考如何改进的经验，他或她的房客。 以下是一些有创意的办法，带来更多的价值到您的住户，使他们在快乐租房作为今后几年。

1. 赞助商一锅运气晚餐俱乐部每6个月，使居民能有机会会见和混杂在一起，他们的邻居。 这是合理的假设，一个承租人将感到更加重视一座公寓楼是否有社会责任感和集体经验。 波尔布特运气晚宴将鼓励租房，以满足对方。 此外，在一锅吃饭运气，你可以赞助一个免费抽奖竞赛。 胜者可能会收到$ 100.00礼券到本地连锁餐厅。 这抽奖可以做广告随着晚宴，并应增加人民谁实际出席。
2. 分发一份通讯，居民的双月基础上，提供了一些有趣和翔实的内容的公寓大楼或社区。 这种通讯可以实际撰写的居民自己。 我相信，有才华的作家和插画家的生活在大多数公寓楼在该国任何地方将乐意提供帮助。 你甚至可以有印刷和分发费用由当地的一家公司针对您租房的潜在客户。 例如，要求各地在当地披萨餐厅。 您可以为他们提供免费的广告和一个突出的位置您的通讯，以换取他们处理的生产成本。
3. 生日贺卡发送到您的租房者。 每个人都用品其出生日期的申请时租。 利用此信息来发出漂亮的生日卡表示感谢，让他们高兴承租人。
4. 组织内kickball团队。 这其中可能需要一些工作，但您可以联络其他公寓大厦管理公司，看看他们是否有兴趣在形成自己的团队。 新成立的kickball您的团队能满足他们在附近的一个公园。 获胜者的游戏可以赢得奖品，如T恤。 T -恤衫，当然可以宣传您的租赁财产。

标签： 公寓建设投资 ， 公寓大厦管理

所有投资涉及某种风险。 一般而言精明的投资者会尝试，以确保其风险是超过潜在的收益。 我要说的潜在好处，因为实在没有这样的东西未知数投资。 当然还有许多亲和缺点每个投资级。

什么惊喜我多少时间和精力分配给个人投资者的价值确定某一公司的股票，以及如何很少注意他们给予适当的股票一般为整体投资组合。 好像投资于普通股是事实上的投资方法在美国这里没有很多的想法使许多思想或寻求替代性的投资策略，如商业房地产。 与此同时，大银行和经纪公司将不会有任何其他方式。 它们使数十亿美元从他们的客户账户，因为它们的贸易自己被遗忘。

因此，让我们外行看股票作为投资类诗句商业房地产投资。 在这种情况下，我们将在公寓大楼的一名代表的商业房地产，因为多的建筑物很容易发售，诱人的价格在大部分主要城市的美国。 以下是一些常见的神话股票投资和公寓建设投资。

股票投资的神话1 ： “如果你买”蓝筹“股，至少你知道你的钱将是相对安全的股票价格不会为零。 ”

这是一个巨大的误解有关投资股票。 许多大公司每年都关门，没有钱的银行和没有钱的资产负债表。 想想投资者在安然或联邦住宅贷款抵押公司和联邦五月 当你购买股票的公司在任何你实际上冒着您每一分钱的投资。 所以，你最好相信，风险大于收益。

公寓投资神话1 ： “房地产投资是太多的烦恼。 我不想处理租户“

当然，拥有一座公寓楼将需要一些工作，但回报可以在一个坚实的流每月现金流。 祝你好运越来越严重的现金流量从普通股。 公司似乎总是找到一种方法来度过他们的利润多少，它通常是不支付巨额红利。 当你购买的公寓大楼，而不是储存您抠出数以千计的中间商。 当葛销售灯泡为1.50美元，在爱荷华州，这些钱已通过数以千计的手中之前，甚至有机会看到一个回报率的股票投资。 当然，通用电气公司销售了大量的灯泡，但你看到我的观点。

股票投资的神话2 ： “我的股票投资组合将在那里对我来说退休”

没有这么快。 随着通货膨胀迅速上升，您需要有更多的股票和现金退休并保持目前的生活水平。 如果你看到一个低迷的股市在错误的时间，那么你可能实际上必须回去工作。 或者，您可能会在沃尔玛问候。 谁知道？ 另一方面，公寓楼可以提供源源不断的现金流量，实际上可以上升时期通货膨胀。

公寓投资神话2 ： “你需要很多钱的订金购买的公寓大楼。 ”

如果您购买的公寓大楼与传统的银行贷款，您需要出示了20 ％首付款购买的财产。 此外，银行只会借钱的一座公寓楼是或将很快变得有利可图。 然而，这是非常常见的公寓楼的买家获得财产由私人业主谁愿意退休或离开国家和使用某种形式的老板融资。 许多卖家楼房高兴地举行说明财产和避免税收的影响现金出售。

还有更多的神话与投资，就不是真正的事实和历史的检验更加密切。 许多投资者在我看来，可以自己很好审查一些神话，他们所掌握的投资和金钱。

标签： 公寓建设投资 ， 商业房地产投资 ， 商业房地产投资 ， 商业房地产的回报

第一次购买的公寓大楼可以看起来压倒奋斗买方。 有很多资料和术语的突然强加于首次投资者和机会，新的投资者没有足够的知识基础，准确地筛选信息获取和利用的最重要方面。 例如，新的买家可能会在瞪着茫然的租金为21卷单位公寓楼在过去的两年中，并没有任何想法如何解剖方面的资料。 或新的投资者可着眼于收入及营运开支所提供的卖方的房地产和无法确定，如果提供的信息是准确的，甚至完成。 因此，它是明智的，按照几个简单的步骤之前，实际上购买的公寓大楼，任何规模的，是一种投资。

1 ） 获得教育 - 这是必要的首次公寓买方获得最好的教育决策之前的第一个实际购买，以确保他或她的理解正是他们进入并确保他们准备对任何可能出现的挑战。 教育的第一次公寓买方应包括一个学术机构和一个真实的世界，体验，组成部分。 学术教育应包括 阅读许多书籍，尽可能的主题，以了解技术术语和学习如何做简单的财务分析，让投资者作出明智的比较不同的属性。 现实世界的组成部分应包括讨论和会议其他许多商业地产所有者和投资者可能。 这可以通过加入房地产投资俱乐部和满足商业房地产

2 ） 找到符合条件的商业房地产 -虽然找到一个商业房地产不是一个绝对有必要找到一个伟大的公寓楼的许多商业房地产投资可能知道卖家谁不积极列出他们公寓楼在市场上出售，但没有急于出售以较低者为准。 它也可能帮助首次买方有一个中介，将代表他或她时，时间作出实际报价。

3 ） 开始比较公寓大楼属性 -一个错误，我看新手公寓大楼投资者，一次又一次，是他们让自己的情绪统治明确的分析性思维。 由于许多楼房出售，价格超出他们的能力是有利可图的，重要的是第一次来仔细比较投资者的投资回报提供了一个建立，许多其他他或她已审查，以找到一个，这是最适合。

4 ） 寻找公寓大楼融资-有许多不同的方法来获得资金用于投资的公寓大楼。 其中一些人包括传统的银行融资，硬货币贷款，有限责任合伙者和拥有者的资金。 每宗交易将取决于各国的种类和获得融资的特定财产。

标签： 公寓 ， 公寓建设投资 ， 住宅投资 ， 购买公寓建设 ， 商业房地产 ， 如何购买公寓建设 ， 业主 ， 房地产

让我们来看看一些实际收益的一小公寓建设投资，为期五年。 只要你是预测未来的投资回报，它始终是必要作出一些假设。 在这种情况下，我们将继续我们的假设非常保守，并完全符合历史平均水平。

另外，我将利用作为一个例子八单位公寓建设，以购买价格三十万点〇 〇美元。 我想使用一个较小的财产少部分人，因为我认为，只是任何人，谁妥善准备他或她自我与适当的教育和现实可以事先准备购买，管理和利润的公寓大楼此大小。 有许多方法，以确保资金的首期付款，我在我的讨论过程，但我没有时间现在就列出并说明他们所有人。

此次收购的价格为我们的8个单位的公寓大楼三十〇万点○○美元。 我们使用的是银行贷款的75 ％的购买价格和我们正在定金的数额为七万五点零零美元。 业务收入净额的建设是二万七千七百五十点〇 〇美元。 我们每年的按揭付款的财产是一万九千九百五十二点七六美元基于我们25年银行贷款的固定利率为7.5 ％ 。 在支付的按揭供款建设的现金流是七千七百九十八点○○美元。 这使我们的现金流量现金的现金回报为10.4 ％ 。 （现金流动的七千七百九十八点〇 〇美元除以首期付款 $ 75,000.00 。 ）

让我们看看会发生什么事你五年后的回报。 我们将假定建设的收入增长了3 ％左右。 我们也将承担的费用增加了3 ％ 。 固定抵押贷款利率保持不变付款的生活贷款。

净营业收入的比例从二万七千七百五十点〇 〇美元以三万二千一百六十九点八六美元。

新的现金流量为一年五是：

新的净营业收入为32,169.86

-

按揭贷款支付$ 19,952.76

_______________________________________

= $ 12.244.00现金流量在今年五

现金的现金回报率从10.4 ％ ，第一年的16.3 ％的第五个年头。

在此期间的实际价值的建设增加了3 ％ ，每年三十四万七千七百八十二点零零美元。 并增加了$ 47,782.00五年后

此外，按揭贷款余额已摊销。 原则金额的25年期固定利率贷款减少了二万零一百零六点七六美元。 剩余的贷款余额现在是$ 204,893.24.00 。

撇开收入回报从现金流量表每个月的60个月，只看赞赏和贷款摊销你的总回报率为四万七千七百八十二点零零美元+二万零一百零六点七六美元或六万七千八百八十八点七六美元。 这更是高达90.5 ％的现金的现金回报期为5年。

这些类型的回报许多投资者谁是停留在股市似乎得不可思议。 但是，记住，我们只用一个真正的假设，这是一个成长率为3 ％之内这是历史平均水平的准则。

标签： 公寓建设投资 ， 公寓楼的投资 ， 公寓楼的投资者 ， 投资的公寓 ， 公寓的投资回报