当人们第一次决定购买的公寓大楼是他们共同提出一些很容易预防的错误。 最常见的错误，我看到新的投资者是没有，我想提及的“投资工具的胸部。 ”

例如，如果您想盖房子就需要几件事就可以开始。 你首先需要有一个蓝色打印的首页起草了一名建筑师。 其次，你需要有适当的工具，以实际完成的建设，您需要的钉子，锤子，锯和演练工作的原料。 值得庆幸的是，投资的公寓楼并不需要任何物理工具或技能。 然而，投资于公寓楼也需要同样的精神规划和在这种情况下，您的“工具箱”实际上是一个“工具箱”的知识。

成为一名成功的公寓投资者，你必须有一个计划！

最好的方式获得这些基本的教育工具是阅读许多书籍和杂志上的问题。 首先和最重要的工具，投资者可以拥有的能力，以确定投资价值的公寓大楼。 没有办法，一个投资者可以肯定的是他或她将购买摇钱树或钱坑没有必要的能力来分析价值的建设。 有一个无休止的阵列提供的信息对债务覆盖比率，第利率和房地产评估。 在我看来，第一次商业房地产投资者应与一个简单的心理“工具”或推定，这是确定的建设是值得给他或她和忽视几乎一切。 这意味着，投资者应几乎无视其他类似性质的价格最近已出售在该地区。 相反，投资者应该计算出的价格，让他或她购买的财产，使盈利和现金流，将使它成为一个很好的投资。

为了这个数字的代价是什么你应该支付的公寓大楼，假设例如要实现一定的回报，或第率，每年的投资，只需使用下面的公式：

净营业收入
__________________ =价格你可以付实现理想的第速率
资本化率

图片： jthetzel

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许多新的商业房地产投资者误认为这是更方便和更有利可图购买商业零售建设则是购买的公寓大楼。 普遍的共识是，零售租户更是租房，而更多的麻烦来处理管理公寓大楼租户。 在我看来，没有什么比这更不符合事实。 以下是一些常见的神话的商业零售物业与商业公寓大楼租户。

1 ） 很容易找到一个很好的零售租户 。 这实际上是错误的。 零售部门，美国经济还没有表现良好时，其他地区相比。 许多零售商店发现，尤其是难以与巨型零售商店像沃尔玛和Target 。 小型零售商店也面临日益激烈的竞争从商店在万维网上。 互联网零售商降低开销，他们能够出售同样的产品以较低的价格点。 互联网零售商不得受成本高的商业财产保险，零售出租，销售员工和某些营业税。

2 ） 零售空间是有很高的需求。 虽然这可能是真实的高流量地区，在某些地理区域，在一般情况下，是平均需要6个月至出租商业零售空间。 目前只是一个小水池的潜在申请人在商业零售行业。 另一方面，每个人都生活在美国需要有一个地方打电话回家。 随着最近危机中的住宅房地产市场，我们看到越来越多的人希望租金，而不是购买。 时间平均出租的公寓大楼是短短30天的一些房地产市场。

3 ） 这是更易于管理的零售空间。许多商业房地产投资者没有意识到，它通常是要“建立了”商业空间之前，出租给符合规格的租客。 这可以费用业主数万美元。 与此同时，公寓楼的单位通常是标准化的，以满足多数人的愿望。

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的最佳方法之一，以保持您的公寓楼的投资利润，并增加其长期价值将不断警惕使您的租户满意。 满足住户往往留在公寓大楼更长，因此，他们营业额及降低您的成本。 许多个别业主的公寓楼错误地降低租金的公寓楼，因为他们错误地认为，较低的租金将继续他们的公寓楼和营业额全面下降。

但在现实中，我发现，大多数人选择留在一座公寓楼，因为它们的内容他们在哪里。 的价格支付租金的租客只有一个的许多因素，这将有助于他或她决定留下来，延长他们的租约。 我发现公寓业主可以保持高入住率，而收取市值租金如果他们需要执行几个步骤，以确保租户很高兴他们住在哪里。

我认为，质量管理的公寓大楼业主已到位起着很大一部分在总体经验最公寓楼居民。 每多建设将有问题。 没有办法，以避免机械故障偶尔与单位，如空调，洗碗机，暖气单位，厕所，管道和照明。 重要的是管理有一个明确的和坚定的计划，以应付这些问题。 该计划为解决力学问题和租户的投诉，必须写在租客手册，分发给所有租户。 但更重要的是，管理严格遵循这些计划的信。 通常情况下，人们希望看到的管理专业密切注视书面程序内的租户手册。 例如，如果承租人手册说，所有机械问题不得不与分解的空调要在24小时内解决，在夏季的几个月里，那么你最好确保管理有能力和可利用的资源得到这项工作在这一段时间。 一个不愉快的经历与维护方面所做的工作大厦管理可导致租客开始寻找另外的地方居住。

人们会停留较长的时间在其公寓如果觉得连接到更大的社会。 有无数的方式，消费一点钱，业主和管理人员可以树立强烈的责任感在其复杂的社会。 一个成功的一种方法是将赞助一个季度发生的事件或一方在会所。 管理人员可以购买一些比萨饼养活人民和装饰的一方符合节日。 这些政党是一种不错的选择，以满足租户和混杂在一起的其他租户。 人们会停留较长的时间在其公寓如果他们的生活密切的朋友。

上面的例子仅仅是少数几个想法，让您可以开始与思考租户的满意度和减少周转时间。 只要记住，租金并不是唯一的因素，将发挥到租户决定留在你的生活公寓大楼。

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房地产上市公寓楼

上市仅仅是公寓楼的任何财产的主人多已决定签署上市协议与持牌房地产经纪人。 大多数物品的公寓楼将举行由一家商业房地产谁的经验多的属性。 这可以工作，买方的优势，因为上市代理人将熟悉分析，进入购买多财产。 买方应始终知道，但是，上市剂不仅有信托责任卖方与他或她有签署上市协议。 这意味着所有的事实和数字的财务应加以核实尽可能。 不要卖方的房地产经纪人的话什么。 检查并确认事实前，你做出任何决定购买。

同样重要的是要记住，现在的市场多是热性能。 随着上市公寓大楼您提供和利益将与更多的买家。 这可能会提高价格以后的盈利能力。 仅仅因为有15个其他买主愿意支付一定的价格为建设并不意味着该财产的价值是多少。 公寓大楼投资者需要有一个明确的方法来分析房地产的盈利能力。 如果建设不符合您的标准或目标的最有利可图的事情是走开。

非上市公寓楼

不公开的公寓楼有任何多建设，出售，但没有列出的多重上市服务或与任何中介。 建筑物的Unlisted多提供潜在的风险和回报。 风险与非上市建设包括无法获得所有必要的记录和资料的财产。 您许多不很准确的财务资料的分析为您的财产。 这将需要你做更多的尽职调查的财产。 您还可能遇到这些楼宇业主谁有不切实际的期望，他们应该得到的价格销售时的财产。 这可能是因为业主没有提出向市场租金水平，而他是比较他的财产的销售价格的价格，类似的建筑。 这些销售商不知道的是，公寓楼的价值是确定的净现金流量的建设这是直接影响总租金。 因此，建设低于市场租金将不作为高价值的建设，并得到市场的租金。

图片： 乔加特林

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第一次购买的公寓大楼可以看起来压倒奋斗买方。 有很多资料和术语的突然强加于首次投资者和机会，新的投资者没有足够的知识基础，准确地筛选信息获取和利用的最重要方面。 例如，新的买家可能会在瞪着茫然的租金为21卷单位公寓楼在过去的两年中，并没有任何想法如何解剖方面的资料。 或新的投资者可着眼于收入及营运开支所提供的卖方的房地产和无法确定，如果提供的信息是准确的，甚至完成。 因此，它是明智的，按照几个简单的步骤之前，实际上购买的公寓大楼，任何规模的，是一种投资。

1 ） 获得教育 - 这是必要的首次公寓买方获得最好的教育决策之前的第一个实际购买，以确保他或她的理解正是他们进入并确保他们准备对任何可能出现的挑战。 教育的第一次公寓买方应包括一个学术机构和一个真实的世界，体验，组成部分。 学术教育应包括 阅读许多书籍，尽可能的主题，以了解技术术语和学习如何做简单的财务分析，让投资者作出明智的比较不同的属性。 现实世界的组成部分应包括讨论和会议其他许多商业地产所有者和投资者可能。 这可以通过加入房地产投资俱乐部和满足商业房地产

2 ） 找到符合条件的商业房地产 -虽然找到一个商业房地产不是一个绝对有必要找到一个伟大的公寓楼的许多商业房地产投资可能知道卖家谁不积极列出他们公寓楼在市场上出售，但没有急于出售以较低者为准。 它也可能帮助首次买方有一个中介，将代表他或她时，时间作出实际报价。

3 ） 开始比较公寓大楼属性 -一个错误，我看新手公寓大楼投资者，一次又一次，是他们让自己的情绪统治明确的分析性思维。 由于许多楼房出售，价格超出他们的能力是有利可图的，重要的是第一次来仔细比较投资者的投资回报提供了一个建立，许多其他他或她已审查，以找到一个，这是最适合。

4 ） 寻找公寓大楼融资-有许多不同的方法来获得资金用于投资的公寓大楼。 其中一些人包括传统的银行融资，硬货币贷款，有限责任合伙者和拥有者的资金。 每宗交易将取决于各国的种类和获得融资的特定财产。

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由于美元下跌和通胀上升许多个人投资者正在寻找替代办法，以维护和发展他们的资本。 公寓楼已开始收到了很多很多投资者的兴趣谁很少或没有经验世界中的商业房地产。 投资者现在吸引到公寓楼的投资，因为他们相对安全的，积极的现金流和增长潜力。 这些新的投资者正在挨饿，以了解如何购买的公寓大楼。然而，第一次买方应该做必要的功课他实际投资之前，他来之不易的钱在一个多财产。

在过去的一个新的投资者应该做的是第一次购买公寓楼协议，遇到他的桌上。事实上，在我的作用，成为商业地产财务顾问，当我听到我讲投资者与从未购买或建设管理一个多以前，这是第一次交易，他或她都看，我便立即知道，这是一个协议，永远不会做。 我什至不要看卷或租金的收入和支出报表。 许多读者这听起来玩世不恭或一语双关，但它只是真相。 阿次它没有任何关系的情报的投资者只是简单地做了这样一个事实，即银行将不会借钱的一座公寓楼没有或不会在短期内变成有利可图。

许多初学者商业房地产买家的假设下，他们会以某种方式能够说服他们的商业抵押贷款经纪人和商业抵押贷款银行承销的财产是一个很大的购买价格，因为有一个新的商场定开盘下跌街道或附近正在恢复活力，或者因为一个大雇主正在走向城市。 所有这一切都可能是真的，但银行一般不借钱的一座公寓楼，除非它已经盈利和银行通常会希望看到至少有20 ％的首期付款。 我不责怪投资者开始相信他们做了什么。 许多房地产经纪人和业主会说几乎任何获得建设出售。 这项工作的房地产经纪人和业主是要出售的财产的大部分款项，该市场将难以承受。

首次公寓楼买方需要了解一个事实，即房地产经纪人销售多建设代表卖家的最佳利益，而不是他或她。 为此，当务之急是首次投资者拥有尽可能多的教育和知识进入交易成为可能。 第一技能买方必须分开来处理垃圾的处理，将是有利可图的，现金流动的公寓楼。 他或她应该首先考虑全部或部分下列步骤：

• 得到了一本书第一次教育。 了解行业和术语的读许多商业房地产投资书籍 远离书籍，超过承诺和提供。 这似乎很容易，如果是真实的，那么你知道这是。
• 开发您的分析能力。 你需要集中精力偿债比率，第率和内部收益率。 你不想成为思想情感的投资。 这并不意味着你应该避免创造性的融资和收购战略。 它只是意味着这些战略和方法应坚定的基础和测试在现实世界中。

• 网络，并建立合作关系的商业房地产专业人士和投资者。 每一个主要大都会地区至少有一个非常活跃的房地产投资俱乐部。

• 建立一个“智囊团”的顾问团队，将帮助您评估您的投资决定。 该小组可包括律师，会计师，评估师，房地产经纪人，抵押贷款经纪人，商人和其他的企业家。

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其中一个最大的问题是一个公寓楼的主人是能力的拥有者已经增加值在各种不同的方式。 所有这些方法，增加值并不适用于每一个公寓楼，但是，我冒昧地提出，没有一个公寓楼在任何国家在这个国家，不能至少使用其中一种方法，以创造更多的价值非常很容易。 如果你比较有能力像其他投资股票或债券可以真正开始认识为什么有那么多的财富已经建成，通过投资于多种家庭财产。

被迫欣赏-强迫赞赏是修复上取得任何商业房地产的“势力”的财产的价值升值。

化妆品修理：

制作化妆品修理使知识产权更有吸引力的潜在租户，同时维持目前的租户快乐。 修理，可以产生巨大的影响外观包括外墙油漆，油漆墙壁，修理建筑物周围的景观和更换老化，肮脏和破旧的电器。

提高租金：

这似乎是一项显而易见的方式，以增加价值的一座公寓楼，但它确实是令人惊讶的多少租金楼宇收取租金的10 ％至20 ％低于市场利率。 许多较小的公寓大楼业主管理自己的财产，从而能够更容易地保持低于市值的租金，保留租户。 这一理论在实践中是有缺陷的，因为它没有考虑到，现在是，许多人将从公寓的原因，这样的租金。 例如，许多人迁到更好的就业机会，在另一个城市。

更换工具设备：

如果一栋公寓业主支付电费，共同地区照明他或她可以节省很多钱每个月只要将所有的灯具与节能灯泡。

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