上周，我写了呼吁我们常常从租户-告诉我们，他们无法支付租金，并要求某种突破。

一如往常在landlording ，它才有意义有一些指导性规则，以处理这些要求。 你从来不去尝试想到一个处理现场，因为你会更容易作出错误的决定，可以增加您的广告成本数千人。

最艰难的选择并不总是最好的

与此同时，立即回答说，是许多业主的想法往往是错误的。 当然，这是“不处理” -如果你不能支付每一分钱这是因为，当时的原因，其中包括本月初，你在外面。 在这经济，我们许多人都在努力使我们的性能填补。 如果我们每一个租客谁开机运行到临时财政困难，我们可能会赔钱。 这可能需要3个月或更长的时间来填补这一空缺。

我强烈建议您阅读上周发布的一些一般性的规则，将引导您的决策。 对于每一个具体情况，评估个别租户的偿还能力的迅速处理。

问问自己，这四个问题，然后再决定该怎么做。

1. 什么是我的机会，获得良好的新租户在一个月内有？

   冬季一直是一个可怕的时间来寻找新的租户在新罕布什尔州，在那里我还活着，因为没有人想搬到时，寒冷和痛苦。 你所在的地区可能会有所不同，但您应该知道如何出租市场期待。 如果你有一个热点，市场前景撞倒你的门，寻找出租，您可能会启动即使是非常好的一个坏租客一个月。

   请记住，商业空间往往需要更长的时间才能填补比住宅单位。 您甚至可以找到自己的谈判永久租金较低的一个商业单位，我永远不会做的住宅租户。

2. 我相信这个租客一般？

   我写之前，如何你不应该完全信任任何人， 包括我在内 。 但是，信托是你申请更多的一些人，少于其他人。 一般而言，如果租客已在该单位很长一段时间，一直是一个很好的付款人，你可以信任他更多。 如果没有的话，相信他更少。

   特别是，我绝不会降低一个特殊处理租客谁一直在我的单位少于6个月。 有一个极好的机会，这样一个租客真的永远可以负担得起的公寓。

3. 这是否租户了解情况的严重性？

   回答这个在您的您亲自会见非支付租户。 本次会议是一个很好的时间来按租客的其他方式，他也许能够使租金。 备选方案包括出售部分个人财产，获得短期贷款从其他人比你，同时在一个室友（勾选这里和这里的一些想法让室友） ，或得到政府援助。

   苦苦挣扎的租户很少对象，以寻求政府的援助，因为这并没有真正的成本他们任何东西。 在这里和在最北部的其他国家，往往是政府提供的援助取暖。 第8节是不是可能的选择租客谁已经在您的公寓。

   另一方面，租户可以反对出售个人财产，获得贷款，或采取的室友。 但是，不能承受的住房是一个严重的情况！ 租客是必须支付为您的产品为任何其他，如果他不是愿意作出艰难的选择，他不是真的想要继续留在该单位。

   最后，请记住，所有这些行动都需要时间。 因此，如果您的租客同意使用上述其中一种其他洗钱养殖技术，这是唯一合理的给他几个星期来做到这一点。 “寻找我的室友，并支付全额明天” ，只是不切合实际。

4. 是租客的财政困难真正临时？

   您租客可能有一些不寻常的开支，如汽车修理或医疗费已让他有点短。 如果这些费用是不是在数千美元，他可能向他们很快回到他的良好信誉。

   根据我的经验，但是，住户经常愚弄自己。 他们认为他们的财政困难是暂时的，当这并非如此。 显然，裁员或严重削减工资是一个更长期的问题。 其他租户只是勉强支付时候是好的，有丝毫的变化使他们下。

   请记住，如果你有一个租客谁负担不起的单位，你就不会做任何有利于他保持他在那里。 如果你不马上采取行动，租客会保持，因为更多的-等等。

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标签： 经济 ， 业主 ， 业主租客 ， 房地产 ， 租客

几个星期前，我在报纸的一部分，世界上充满了的消息，当地的房东谁据称遭到他的斧头，挥舞着租户。

房东，爱德华Berthiaume ，被占领的一个单位的他多回家，租客，威廉Skarbinski ，占领了其他。下午1时， 1月7日， Skarbinski访问Berthiaume ，说他想谈论的租金付款计划（他是巨大的在他背后的租金） 。但是，当他进入Berthiaume的单位，他涉嫌袭击Berthiaume代替。这是不是一个小的攻击（如攻击与孵化可以） 。 Skarbinski被指控犯有一级攻击。当您阅读寒蝉细节 ，你会看到这是多么糟糕可以得到。

租客攻击并非经常发生，但他们有这样的事情。另一个业主富兰克林，美国新罕布什尔谋杀了他的租客在2006年 ，和格鲁吉亚房东谋杀了他的租客在2008年8月。

所有这三个事件有不少共同之处，那就是知道自己的房东以及租户。两名住在同一建筑物内的住户和第三国有便利店在同一建筑物作为其租客。

您的安全，应该是您的优先级为一业主

然而，即使我们的房东谁不居住或工作附近住户可以处于危险之中。我一直害怕的租客谁是不稳定和暴力的行为，谁威胁我。魔法门人（早已被驱逐，感谢上帝）攻击我呢？你打赌，他有可能，如果他有，我会一直处于严重不利地位。

事实是，我们大多数人来说将是弱者的暴力对抗，仅仅是因为我们不指望它。这是非常明确地向我解释了几年回到主席的我的地方房东协会，一名警察。人民谁不希望暴力暴力从来没有，所以我们没有给它作出迅速反应。而当我们意识到这是怎么回事，可能为时已晚。

事实上， Berthiaume的反应是非常标准的过程。它从来没有发生在他身上，他会受到攻击的斧头。他并没有在所有挡开最初的打击，以及他的时候，大脑处理发生了什么（ “这个家伙正试图杀死我！ ” ） ，被挖掘的斧头到他的脖子。

学习的关键您的安全

三个键我们自我保护的判断，认识，和距离。判决手段试图避免局势可能使攻击更容易。这意味着像从未接受租金的人，从来没有接受租金的现金，而不是广告您的家庭住址租户。这也意味着发展中国家的理解时，租户可能成为不稳定或恐慌。

我们有一个问题是，我们通常不能驱逐的人只是基于一个感觉（ “他怪胎我出去。 ” ）在最好的，我们将不得不等待具体证据，我们可以在文件和本法院。其他问题是，我们可能不知道这些租户是疯狂的，直到为时已晚。章节，如果我们有任何的想法，他们坚果，我们永远不会出租给他们。

这使我们认识，我们要适用于大多数情况下，涉及住户。显然有些住户，我们可以松懈。几年前我的一个单位是租用的两名女性小学教师。我不能想象其中任何攻击我以任何理由-最糟糕的事，他们会做的就是写一个措辞强硬的信。

与其他住户，但是，更多的谨慎是必要的。小心引起的声音，证据表明，他们是隐藏的物品，突然转移给你，等。尤其是在当您已经在强调形势租客由于一些纠纷或投诉。

第三个关键是距离，这在一个暴力对抗等于时间。您已经显然更有机会尚存斧头或刀攻击如果您是10英尺的距离比从您的攻击如果您是在他的怀里，达到。希望您有时间来处理的事件和采取防御行动之前，他会太接近。即使你的对手有枪，进一步远离你，更好的机会。

还有其他一些预防措施，您可以采取如果您有理由怀疑租客将是积极的或威胁。显然，如果你能避免面对面的对抗，这样做。如果你不能，或许你可以把一个或多个朋友备份。只要您的网站哥儿们可租客三思而后行带来了麻烦。

最后，学习技巧，你需要缓和愤怒和侵略，如果您的租客想争辩。一些事情你可以做的：

• 听恭敬地租户。
• 尝试显示一些同情- “我理解为什么你很烦恼。 ”
• 让您的身体语言非侵略性。保持距离是有益这里。不要前倾，不要点。
• 不要让愤怒输入您的声音。
• 不要打断或纠正。
• 重新租客的一点- “我理解您在哪里而来。你想... ”
• 回到开头的论点，如果越来越激烈。

这些技术要求您失去一个论点或承认任何事情。但是，有可能是一个点，您需要更改您的口气很大，要非常清楚地表明你是在控制。您会看到这样的例子所有时间电视节目像“警察”和“狗的赏金猎人。 ”那些家伙是礼貌，尊重和随和-一个点。

当他们的目标开始变得非常疯狂，他们改变战术，控制在最坚定的方式。当然， “狗”和警察，也有技能在手的手打击，和警察的武装，所以他们不得不资源你没有。

图片： 图片完美姿态

标签： 业主 ， 业主的安全 ， 租赁财产 ， 承租人 ， 安全 ， 租客

这是第三个也是最后一个安装的“问题，请询问您的物业经理。 ”我提供答案的一些问题。 然而，在某些情况下，没有一个“正确”的答案。 其实，这是说明了这一点上安装，在三个星期前公布。 我曾建议，这是更好地为物业管理公司有自己的一些皮肤中的游戏，可以这么说，通过拥有自己的出租物业在该地区。 乔希Dorkin的创始人， BiggerPockets ，不同意。

我的基本观点：大量的物业管理公司并不真正了解企业，并进入租赁管理，因为他们认为这将是容易的。 经理谁拥有自己的财产更可能有线索物业管理。

乔希的基本点：物业管理公司谁拥有自己的房屋出租更有可能照顾自己的财产首先考虑你的竞争对手，特别是在寻找租户。 例如，他们有一个空缺的两居室单元和你有一个闲置的两居室单元。 当前景是寻找一套两居室，管理人员将推动其单位第一。

谁的权利？ 我们都对基本点。 所以，你希望你的物业经理有他自己的房屋出租？ 这，我的朋友，是一个判断。 但是，考虑这一点-如果你不问，你将永远不会知道。 你不会真的能够做出明智的决定。

的最佳时机提出这些问题，当然是在你聘请管理公司。 但是，如果你已经聘请管理公司，不知道答案，您可以随时回去问。 除了知道发生了什么事情你物业管理，您可以提醒他们，你是一个涉及客户。 这可能使他们不太可能偷工减料与您的属性。

第一和第二部分是本系列的联系在这里和这里 。

关于物业管理问题（ ，有时回答）

• 问：您认为最有前途的城镇和部分领域的投资？
• 问：如果你认为租金将走向何方？ 有什么发展的租金在过去的几年里？
• 问：城镇和部分地区的气候最好的政府？
• 问：城镇和部分地区有最好的商业环境？
• 问：什么样的人被吸引到这一领域？ 一个？
• 问：什么样的新的清单是未来市场上的？
• 问：这是怎么回事与商业发展在该地区的？
• 问：哪些城市有最好的学校？

回答：这是“没有一个正确的答案”的问题。 但是，这并不意味着答案将不会被泄露！ 考虑所有不同的方式，他们都可以使用。

• 这些问题的答案需要深思熟虑和详细。 严重的是，你真的想要一个物业经理谁不知道这是最热的部分城市？
• 这些问题的答案可以是非常有益的帮助您决定在哪里投资。 这是特别有用如果您不是居住在该地区。
• 如果你做一些调查前的时间，您将获得自己的想法，您可以比较的答复你的未来物业经理。 您可能会听到他所说的话，并认为“这是完全错误的。 ”或者他可能会说服你，现在你已经学会新的东西。

标签： 寻找物业经理 ， 面试经理 ， 业主 ， 物业管理 ， 物业管理 ， 租赁 ， 租客

它是一个同时，因为我们没有我们的一个结识投资者面谈。 。 。 我希望我们会后这些更经常！ 考虑到这一点，我们将会有很好的采访为您的房地产投资者芬香威斯 ！

满足不动产投资芬香威斯

多久了你一直投资于房地产？

我相信没有多少成员的BP以上我！ 我已经参与了很多，看到的各个方面，房地产;衰退，通货膨胀螺旋，和起伏下跌的房地产在许多不同的地区。

我开始在房地产的事故在1972年。 我是在我3年的大学，并敦促辍学并尝试出售房地产的朋友。 他的经纪人和一贯试图出售我的妻子和我的东西。 我们没有钱，我正在努力为Alpha Beta版市场在其厨房清洁烤炉和奶酪传送带3至午夜十二时，和上学期间的一天。

告诉我们您的第一笔交易

我的朋友是非常持久和不断寻找性能显示我的妻子和一，我的朋友试图把我们的房子，但我们生活在一个恰当的，每月110美元。 任何房子是被排除在我们的范围。 最终，他发现这是一个复式二点四九○万美元和每一方有2个房间和1个浴室。 他告诉我们的联邦住房管理局计划要求221名D - 2 ，只需要大约3 ％的总成本下降和闭幕式。 我们的付款将是215美元每月，他说前面单位租用140美元。 我们可以住在其他单位，一个车库和只支付差额每月75美元。 这听起来非常好，但我们没有3 ％ 。 我的经纪人达成协议。 如果我同意去为他工作1年，他想给我的销售佣金约750美元。 这将非常支付的首期付款，所以我表示同意，并参加了Lumbleau房地产学校在圣安娜的CA 。 我有我的推销员的'营业执照28天内，从开始到结束。 我们买了，搬进了全双工，我们的第一笔交易在330-334核桃，在La Habra ， CA台湾。

你是如何开始投资？

不仅我进入房地产的事故，但我成了一个投资者的意外，我的第一笔交易，这全双工。 我开始销售房屋，讨厌它。 工作主要是与妻子的情侣，显示她的家，我很快就意识到这是我没想到会。

关于此同时，我和我的妻子已经清理院子我们全双工，移走了常春藤和安装了木栅栏沿线的前端。 有一天，一位制止，并询问是否我想卖掉它！ 我认为我们会拥有这3个月。 我说，我并不这么认为，并解释我还是买了它。 他问了多少付费？ 我告诉他的价格和他问我是否愿意出售了5,000利润二点九九○万美元？ 在5公里是一个巨大的数额为某人赚取1.35美元一小时。 我告诉他，是的，没有实现我正要真正的教育。 他是真正的投资者。 他提出如下;

1. 了一套住宅，约1000美元的股票，他购买的同221 - D2类贷款项目。
2. 请注意1000美元的利息的八十三点三三美元钼和气球在2年。
3. 一个旧的倒浴缸风格保时捷汽车（ 60ish ？ ） 。
4. 1500元现金。

我想有轮子，在我的口袋里的现金，实际房子，每月83美元，以帮助住房支付补贴！ 我们只是不小心处理，并成为参与可再生能源的经验交流，并从一个真正的投资者。 这成为我的第一次投资，以及我的第一笔交易，第一次交流和首次销售。

是什么吸引你成为房地产投资？

我认为提出的这个个人的全双工激动人心的东西我想继续和我参与寻找其他属性。

这家伙是我的第一个大师。 我真的发现我的优势！ 我喜欢做买卖或交易。 这是很多乐趣不仅仅是显示家园。 我开始购买其他投资。 我的妻子和我达成了协议。 我们希望生活在她的收入，大约每月500美元和投资的一切，我回到房地产。 我试图说服其他国家也这样做，但他们看到我作为一个年轻的孩子，没有经验。 我出去，并没有为自己。 我的经纪人开始问我的问题，但正在采取的部分我委员会！ 我决定让我的经纪人执照，并开设一个办事处。 我遇到有人在房地产学校，我相信我的工作，还聘请了一位兄弟在法律。 3 ，我们开设了一个办事处，在一个矮胖地区普拉森舍，钙。 并称之为“迈克威斯投资” 。 这是一个完美的时间在一个绝佳的区域！ 我们开始大量的钱财，主要是涉及我们发现，买了自己并获得佣金。 我买了一个崭新的红色凯迪拉克，人们开始注意到我进展。 我想住在同一地区的钙我的整个生命，来自下层收入和人们看到的差异。 这是1974年。

会怎样处理你的梦想是什么？ 有你有一个“梦想协议”吗？

在1974年我去寻找新的办公地点。 我想很大的时候。 这是我第一次真正可怕的投资。 我发现一个全新的空置面积30000英尺处复杂，决定我会尝试购买。 这是一百四十七点五零零万美元和卖方是开发商和他想要的10 ％下降。 他有一个转换贷款大都会人寿保险项。 这将转换从建筑到80 ％时，常任理事国充分。 他列出了3 ％的佣金，并同意支付我$ 40K的。 现在我只需要大约为10万。 我已经购买了17个单位的惠老年人， CA和问他，如果我可以创造一个注意到为60K 。 他说，没关系，但希望它作为第二为40K的和2万美元的3 。 这给了他的灵活性，如果他需要卖1对1或借阅。 现在，我是到四点七五○万美元需要。 本人深信我的父母和我妻子的父母每把2万美元。 我仍然需要$ 7500 。 第一人，我已经聘请加入我的房地产，我的朋友同意这样做。 我提出的提议，并已被接受。 我们的付款一十四点九零九美元左右。 我希望通过谈判达成协议的建设者将管理建设，租赁，并支付我8 ％的现金，现金回报为一年。 年底的一年，这是我的问题，如果还没有出租。

命名建设“威斯金融广场” ，把我们的新办公室英寸现在我真的期待成功，人们开始来找我，这两个推销员和投资者。 这些人交谈，我想之前，现在有兴趣了我的说法。 我开始举办研讨会在我们的建设和它刚刚起飞。 人书面检查，并开始我的销售禽流困扰性能在许多西方国家。 我开始做房地产联合供稿（花式名称有限合伙） 。 我们做了大量的二氧化碳，所以我获得了经纪人的执照，并开设了一个办事处，并聘请了一批禽流狗。 我们买了156个单位在丹佛以及一些较小的，以及202和161在科罗拉多斯普林斯。 我们还买了许多在亚利桑那，德克萨斯州，加州和确定。 在很短的时间内，我累了，但小康财政。

哦， btw ，在不到一年的时间里，在“威斯Finanacial广场”建设为95 ％ ，充分，并投掷了一个不错的现金流。 我给我爸爸的工作现场经理，他喜欢它。 大代管公司，首选托管，进入我的建设和问我是否愿意出售它的份额。 在购买后11个月，我出售的为220米！ 我在一个大型的说明，我分裂与合作伙伴，保持30 ％的所有权和建设获得了$ 70K委员会。 这是我第一次“梦协议” 。

什么是您最艰难的处理？

我最艰难的交易是在1975年，我从来没有能够重复一遍。 这是一个26腿交换包括物业从4个不同国家和许多业主和合作伙伴关系。 我花了3个月以上，白天和黑夜得到它完成，而且是一个巨大的成就。 再次，有一个汽车参与！ 一个投资者缺乏足够的现金来资助他的总收购一部分。 他拥有1965年捷豹XKE兑换，并提供给抵消了现金短缺。 我把车的一部分，我的委员会。 汽车，本票和委员会收到的现金总额中的非常高的6数字。

我被提名为房地产Exchangor的一年，国家对CA的话，但没有获胜。

有多少交易你做你的事业？

就个人而言，我的妻子和我本人拥有1000多个家庭的住宅。 我一直在业主或合伙人数以千计的公寓和一些办公大楼。 我不知道总人数的交易我一直在参与英寸的高度，我的职业生涯中，我已经206投资者和一些退休前是在多达6伙伴关系。 我几乎买下了冯里希特霍芬在丹佛城堡生活在和举办研讨会30年前，但我的提议是在第二。 这是真的。

你有房地产执照吗？

我是一名持牌经纪人在加利福尼亚州和科罗拉多州在70年代初的7年。 我决定我的快乐无监督销售人员，让我的许可证失效。 有一定的好处，被授权的一个委员会的观点。 还有其他的好处没有得到授权，在我看来。

什么是您的重点（专业领域） ？

我不认为我有任何一个领域的专业知识。 我已经差不多完成这一切。 经纪，没有钱出发，物业管理，赎回，杂工公司，建立44个自定义的家园圣乔治， UT斯达康，挑选3蓬勃发展的地区，正确的时间（ so.晚上， UT斯达康，卡萨格兰德AZ ）和觉得我在我的第4和第5 ，目前得克萨斯州南部和MS 。 我是原来的大师电视机前，和发言的研讨会公司以及商会Commerces ，扶轮社等在CA ，幻影酒店和拉斯维加斯湖，内华达，盐湖城， UT斯达康，凤凰城和图森，亚利桑那和Rio格兰德河谷，美国得克萨斯。 我还出版了一本书自我国早期的房地产经验，所谓的“从看门人到千万富翁” 。 我从来没有为它的销售，但自由给予它的那些要求。 我继续购买和开发房地产近40年，并有一个长远来看比许多短期投资者或新手。

你怎么找的投资？

我期待已久的良好投资，将有利于从长远来看。 我主要是购买和长期持有。 我买一些赎回并保持和销售一些交出钱。 我不是一个坚定的现金流。 我认为这是一个领域，已经否定了许多真正的投资者。 没有税收优惠本身，通常老年人矮胖性能几乎没有希望的赞赏和不负担多少折旧。 我建议大多数新投资者试图购买收支平衡属性，就像垄断，购买多达可以。 让他们，再融资和购买更多。 让您的主要工作结束的收入和建立基础物业第一。 现金流作为租金将增加，但不会牺牲经济增长的愿望选择在现金流量开始。

有太多的大师有说教的现金流量和“取代您的工作，房地产收入” 。 我对面的人。 现金流量恰好，在时间，但不值得牺牲购置额外属性不得不投入更多，以获取现金流。

有4个主要好处拥有房地产：
1 。 赞赏
2 。 折旧导致税收优惠
3 。 主要支付
4 。 现金流

图表将不断表明， ＃ 1和＃ 2的关键是创造“真正的财富”在房地产，和远的距离上2在短期或长期的。

有什么最大的错误您所做的或看到的？

对于我来说，我最大的错误是在29岁退休。 我已经取得了数以百万计，成为懒惰上继续投资和饲料的机制房地产。 我本来应该更积极地交流和获取更多的房地产不是生活在过去。 从29岁到58岁，我基本上是退休，并提出我国6孩子。

58岁时，我改正了错误，并开始投资了。 在过去15个月里，我已购买了59家，其中13个国家销售，并继续购买更多的每个月。

什么忠告给你一个开端投资者？

我的建议是给投资者开始将有所不同，这取决于投资者的年龄，收入，风险承受能力，目标投资（现金流量，税收福利，退休等） ，妻子的态度，都将进入我的劝告。 我很保守的性质，虽然我花了很多“风险”时，年轻的。 I’d urge caution to new investors and I would question all figures furnished to investor by a seller! Determine their motives, if any for their advice to you. Study those that have been really successful. Don’t become a seminar junkie! And most important, always have an exit strategy for your investments and plan for a rainy day. It will rain!!

What advice would you give investors, given the current economic situation and lending environment?

• First: Double check and triple check all the income and expenses on a subject property given to you for consideration. Most are overstated and inaccurate.
• Second: Don’t wear binders or have tunnel vision. There are many options available in the real estate game.
• Third: Remember there is more money made in down markets in both real estate and stock market. While most are pulling their head back in their shell, the smart ones are out and looking around!
• Fourth: No one will ever take as good care of your money as you will.

There will always be challenges and changes to the real estate and financing market. Be flexible and ready to change when necessary. Creative financing will set apart the successful from the non-successful. Learn new strategies and put them into action. Don’t assume “It Can’t Be Done”! Quite the opposite. Assume “It Can Be Done” and then find the way to do it.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?

I’d hope to be able to share the passion I have for real estate and convince others of the amazing things it will do for you. Nowhere else can you find an opportunity where someone (bank) will loan you money to buy something and someone else (tenant) will make the payments for you. Eventually, you’ll own something free and clear and it will be worth X amount of dollars. I don’t know what X will be, but it will be more than what you paid and a 1000% return on actual money invested due to the power of leverage.

BiggerPockets conducts our Meet the Investor Interviews by email. We cannot verify information contained within and print these interviews to stimulate thought and healthy discussion.

Tags: flipping , landlord , meet the investor , real estate investor , rich weese

When I put up the first group of questions you should ask a prospective property manager, one commenter asked: what are the correct answers?He had a point and so I’m going to review some of the answers to last week’s questions first before I hit you with a few more questions.I am also thinking of compiling these into an e-book that hopefully Josh will put up here at BiggerPockets.

An answer might be correct based on several different criteria.Some questions have only one right answer. The example I gave last week was of eviction procedures. All jurisdictions have strict rules about how tenants can be evicted.If prospective property managers aren’t following those rules, they’re doing it wrong, and you shouldn’t hire them - period.

Other questions have a wide range of “correctness.” A couple of last week’s questions concerned experience. You should certainly avoid being any property manager’s first client. But is a PM with ten years’ experience always better than one with five years’? I don’t think so.

Then there are those questions where the right answer depends on your own preferences, which might be different than mine. And then there are the ones where the answers will just make you think - perhaps the PM has insights you can really use.

Are you going to take her word for it?

In any case, the net effect of all these questions and answers will be absolutely positive. You’ll have very good information on which to base your hiring decision, you’ll have a deep understanding of how your management company operates, and the managers will know you are a serious person with high expectations for their performance.

A Few From Last Week

Questions: How many vacancies do you have right now? Out of how many total units under management? What is the average length of time it takes to fill a vacancy?

Answers: First, obviously the PM ought to know this.If he has to go look it up that’sa bad sign.As for the exact percentage, obviously the best thing would be to compare this with the vacancy rate for all units in the area.Since you can’t do that, you’ll have to go with your gut. Did you see very few “For Rent” signs on your drive-around? Are there newspaper stories bemoaning the few rentals available?If the PM has a lot of vacancies in this case, he’s doing badly.

The second question is a good one to remember later. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich