满足投资者：面试房地产投资者，富威斯
2008年12月15号的约书亚Dorkin | 2评论 |提交投资者访谈 
它是一个同时，因为我们没有我们的一个结识投资者面谈。 。 。 我希望我们会后这些更经常！ 考虑到这一点，我们将会有很好的采访为您的房地产投资者芬香威斯 ！
满足不动产投资芬香威斯
多久了你一直投资于房地产？
我敢肯定，没有太多的BP成员年龄比我！ 我已经参与了很多，看到的各个方面，房地产;衰退，通货膨胀螺旋，和起伏下跌的房地产在许多不同的地区。
我开始在房地产的事故在1972年。 我是在我3年的大学，并敦促辍学并尝试出售房地产的朋友。 他的经纪人和一贯试图出售我的妻子和我的东西。 我们没有钱，我正在努力为Alpha Beta版市场在其厨房清洁烤炉和奶酪传送带3至午夜十二时，和上学期间的一天。
告诉我们您的第一笔交易
我的朋友是非常持久和不断寻找性能显示我的妻子和一，我的朋友试图把我们的房子，但我们生活在一个恰当的，每月110美元。 任何房子是被排除在我们的范围。 最终，他发现这是一个复式二点四九零万美元和每一方有2个房间和1个浴室。 他告诉我们的联邦住房管理局计划要求221名D - 2 ，只需要大约3 ％的总成本下降和闭幕式。 我们的付款将是215美元每月，他说前面单位租用140美元。 我们可以住在其他单位，一个车库和只支付差额每月75美元。 这听起来非常好，但我们没有3 ％ 。 我的经纪人达成协议。 如果我同意去为他工作1年，他想给我的销售佣金约750美元。 这将非常支付的首期付款，所以我表示同意，并参加了Lumbleau房地产学校在圣安娜的CA 。 我有我的推销员的'营业执照28天内，从开始到结束。 我们买了，搬进了全双工，我们的第一笔交易在330-334核桃，在La Habra ， CA台湾。
你是如何开始投资？
不仅我进入房地产的事故，但我成了一个投资者的意外，我的第一笔交易，这全双工。 我开始销售房屋，讨厌它。 工作主要是与妻子的情侣，显示她的家，我很快就意识到这是我没想到会。
关于此同时，我和我的妻子已经清理院子我们全双工，移走了常春藤和安装了木栅栏沿线的前端。 有一天，一位制止，并询问是否我想卖掉它！ 我认为我们会拥有这3个月。 我说，我并不这么认为，并解释我还是买了它。 他问了多少付费？ 我告诉他的价格和他问我是否愿意出售了5,000利润二点九九万美元？ 在5公里是一个巨大的数额为某人赚取1.35美元一小时。 我告诉他，是的，没有实现我正要真正的教育。 他是真正的投资者。 他提出如下;
- 了一套住宅，大约1000美元的股票，他购买的同221 - D2类贷款项目。
- 请注意1000美元的利息的八十三点三三美元钼和气球在2年。
- 一个旧的倒浴缸风格保时捷汽车（ 60ish ？ ） 。
- 1500元现金。
我想有轮子，在我的口袋里的现金，实际房子，每月83美元，以帮助住房支付补贴！ 我们只是不小心处理，并成为参与可再生能源的经验交流，并从一个真正的投资者。 这成为我的第一次投资，以及我的第一笔交易，第一次交流和首次销售。
是什么吸引你成为房地产投资？
我认为提出的这个个人的全双工激动人心的东西我想继续和我参与寻找其他属性。
这家伙是我的第一个大师。 我真的发现我的优势！ 我喜欢做买卖或交易。 这是很多乐趣不仅仅是显示家园。 我开始购买其他投资。 我的妻子和我达成了协议。 我们希望生活在她的收入，大约每月500美元和投资的一切，我回到房地产。 我试图说服其他国家也这样做，但他们看到我作为一个年轻的孩子，没有经验。 我出去，并没有为自己。 我的经纪人开始问我的问题，但正在采取的部分我委员会！ 我决定让我的经纪人执照，并开设一个办事处。 我遇到有人在房地产学校，我相信我的工作，还聘请了一位兄弟在法律。 3 ，我们开设了一个办事处，在一个领域的普拉森舍矮胖，钙。 并称之为“迈克威斯投资” 。 这是一个完美的时间在一个绝佳的区域！ 我们开始大量的钱财，主要是涉及我们发现，买了自己并获得佣金。 我买了一个崭新的红色凯迪拉克，人们开始注意到我进展。 我想住在同一地区的钙我的整个生命，来自下层收入和人们看到的差异。 这是1974年。
会怎样处理你的梦想是什么？ 有你有一个“梦想协议”吗？
在1974年我去寻找新的办公地点。 我想很大的时候。 这是我第一次真正可怕的投资。 我发现一个全新的空置面积30000英尺处复杂，决定我会尝试购买。 这是一百四十七点五零零万美元和卖方是开发商和他想要的10 ％下降。 他有一个转换贷款大都会人寿保险项。 这将转换从建筑到80 ％时，常任理事国充分。 他列出了3 ％的佣金，并同意支付我$ 40K的。 现在我只需要大约为10万。 我已经购买了17个单位的惠老年人， CA和问他，如果我可以创造一个注意到为60K 。 他说，没关系，但希望它作为第二为40K的和2万美元的3 。 这给了他的灵活性，如果他需要卖1对1或借阅。 现在，我是到四点七五〇万美元需要。 本人深信我的父母和我妻子的父母每把2万美元。 我仍然需要$ 7500 。 第一人，我已经聘请加入我的房地产，我的朋友同意这样做。 我提出的提议，并已被接受。 我们的付款一十四点九零九美元左右。 我希望通过谈判达成协议的建设者将管理建设，租赁，并支付我8 ％的现金，现金回报为一年。 年底的一年，这是我的问题，如果还没有出租。
命名建设“威斯金融广场” ，把我们的新办公室英寸现在我真的期待成功，人们开始来找我，这两个推销员和投资者。 这些人交谈，我想之前，现在有兴趣了我的说法。 我开始举行讨论会在我们的建设和它刚刚起飞。 人书面检查，并开始我的销售禽流困扰性能在许多西方国家。 我开始做房地产联合供稿（花式名称有限合伙） 。 我们做了大量的二氧化碳，所以我获得了经纪人的执照，并开设了一个办事处，并聘请了一批禽流狗。 我们买了156个单位在丹佛以及一些较小的，以及202和161在科罗拉多斯普林斯。 我们还买了许多在亚利桑那，德克萨斯州，加州和确定。 在很短的时间内，我累了，但小康财政。
哦， btw ，在不到一年的时间里，在“威斯Finanacial广场”建设为95 ％ ，充分，并投掷了一个不错的现金流。 我给我爸爸的工作现场经理，他喜欢它。 大代管公司，首选托管，进入我的建设和问我是否愿意出售它的份额。 在购买后11个月，我出售的为220米！ 我在一个大型的说明，我分裂与合作伙伴，保持30 ％的所有权和建设获得了$ 70K委员会。 这是我第一次“梦协议” 。
什么是您最艰难的处理？
我最艰难的交易是在1975年，我从来没有能够重复一遍。 这是一个26腿交换包括物业从4个不同国家和许多业主和合作伙伴关系。 我花了3个月以上，白天和黑夜得到它完成，而且是一个巨大的成就。 再次，有一个汽车参与！ 一个投资者缺乏足够的现金来资助他的总收购一部分。 他拥有1965年捷豹XKE兑换，并提供给抵消了现金短缺。 我把车的一部分，我的委员会。 汽车，本票和委员会收到的现金总额中的非常高的6数字。
我被提名为房地产Exchangor的一年，国家对CA的话，但没有获胜。
有多少交易你做你的事业？
就个人而言，我的妻子和我本人拥有1000多个家庭的住宅。 我一直在业主或合伙人数以千计的公寓和一些办公大楼。 我不知道总人数的交易我一直在参与英寸的高度，我的职业生涯中，我已经206投资者和一些退休前是在多达6伙伴关系。 我几乎买下了冯里希特霍芬在丹佛城堡生活在和举办研讨会30年前，但我的提议是在第二。 这是真的。
你有房地产执照吗？
我是一名持牌经纪人在加利福尼亚州和科罗拉多州在70年代初的7年。 我决定我的快乐无监督销售人员，让我的许可证失效。 有一定的好处，被授权的一个委员会的观点。 还有其他的好处没有得到授权，在我看来。
什么是您的重点（专业领域） ？
我不认为我有任何一个领域的专业知识。 我已经差不多完成这一切。 经纪，没有钱出发，物业管理，赎回，杂工公司，建立44个自定义的家园圣乔治， UT斯达康，挑选3蓬勃发展的地区，正确的时间（ so.晚上， UT斯达康，卡萨格兰德AZ ）和觉得我在我的第4和第5 ，目前得克萨斯州南部和MS 。 我是原来的大师电视机前，和发言的研讨会公司以及商会Commerces ，扶轮社等在CA ，幻影酒店和拉斯维加斯湖，内华达，盐湖城， UT斯达康，凤凰城和图森，亚利桑那和Rio格兰德河谷，美国得克萨斯。 我还出版了一本书自我国早期的房地产经验，所谓的“从看门人到千万富翁” 。 我从来没有为它的销售，但自由给予它的那些要求。 我继续购买和开发房地产近40年，并有一个长远来看比许多短期投资者或新手。
你怎么找的投资？
我期待已久的良好投资，将有利于从长远来看。 我主要是购买和长期持有。 我买一些赎回并保持和销售一些交出钱。 我不是一个坚定的现金流。 我认为这是一个领域已经否定了许多真正的投资者。 没有税收优惠本身，通常老年人矮胖性能几乎没有希望的赞赏和不负担多少折旧。 我建议最新的投资者试图购买收支平衡属性，就像垄断，购买多达可以。 让他们，再融资和购买更多。 让您的主要工作结束的收入和建立基础物业第一。 现金流作为租金将增加，但不会牺牲经济增长的愿望选择在现金流量开始。
有太多的大师有说教的现金流量和“取代您的工作，房地产收入” 。 我对面的人。 现金流量恰好，在时间，但不值得牺牲购置额外属性不得不投入更多，以获取现金流。
有4个主要好处拥有房地产：
1 。 赞赏
2 。 折旧导致税收优惠
3 。 主要支付
4 。 现金流
图表将不断表明， ＃ 1和＃ 2的关键是创造“真正的财富”在房地产，和远的距离上2在短期或长期的。
有什么最大的错误您所做的或看到的？
对于我来说，我最大的错误是在29岁退休。 我已经取得了数以百万计，成为懒惰上继续投资和饲料的机制房地产。 我本来应该更积极地交流和获取更多的房地产不是生活在过去。 从29岁到58岁，我基本上是退休，并提出我国6孩子。
58岁时，我改正了错误，并开始投资了。 在过去15个月里，我已购买了59家，其中13个国家销售，并继续购买更多的每个月。
什么忠告给你一个开端投资者？
我的建议是给投资者开始将有所不同，这取决于投资者的年龄，收入，风险承受能力，目标投资（现金流量，税收福利，退休等） ，妻子的态度，都将进入我的劝告。 我很保守的性质，虽然我花了很多“风险”时，年轻的。 我想敦促谨慎行事，以新的投资者，我想问题的所有数据提供给投资者的卖家！ 确定其动机，如果任何的意见给您。 研究那些已经非常成功。 不会成为研讨会贩毒！ 最重要的是，总是有一个撤出战略，并为您的投资计划，未雨绸缪。 它将雨！
什么建议您给投资者，鉴于目前的经济状况和贷款的环境？
- 第一：请仔细检查和三重检查所有收入和支出的一个主题财产给你们，以供审议。 最被夸大和不准确的。
- 第二：不穿粘结剂或隧道的设想。 有许多可供选择的房地产游戏。
- 第三：记住有更多的钱在下跌市场都房地产和股票市场。 虽然大多数是拉动其头回在其外壳，智能的是，并环顾！
- 第四：没有人会需要照顾好您的钱，你会。
总会有挑战和变化，以房地产和金融市场。 是灵活的，并准备在必要时改变。 创造性的融资将除了成功地从非成功。 学习新的战略和把它们转化为行动。 不要以为“这不能做” ！ 恰恰相反。 承担“这是可以做到的” ，然后找到办法做到这一点。
是否还有其他您想要的份额，其余的我们呢？
我希望能够分享我的激情的房地产和说服他人的令人惊叹的事情会为你做。 其他地方可以找到一个机会，如果有人（银行）将贷款的钱购买你的东西和别人（租客）将支付你。 最终，您将自己的一些自由和明确的，这将是值得X数额美元。 我不知道X将，但将超过您支付和1000 ％的回报实际投资由于权力的杠杆。
BiggerPockets进行我们结识投资者的电子邮件采访。 我们无法验证的信息，并打印包含在这些访谈刺激的思想和健康的讨论。
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