我们当然还没有把重点放在我们的投资者访谈最近，我们正在作出协调一致的努力来改变这种状况。 我们将开始接受采访时，我们积极BiggerPockets贡献者， 汤姆Cmunt 。

汤姆给了他的大部分时间，以帮助研究员BP'ers通过我们的论坛，并已成为社区中的主食。 他的重点是非常负担得起的物业在俄亥俄州，他rehabs和出租（通常成本远低于1 / 10的价格可以买到的人，即使最便宜的家在南加州，例如） 。 我们很高兴能有机会更多地了解这一相对较新，但成功的投资者。

满足不动产投资汤姆Cmunt

多久了你一直投资于房地产？
我一直在投资的多一年。

是什么吸引你成为房地产投资？
我认为，主要吸引力是，我发现这将允许我使用的建筑技巧，我获得了少年和青年成人，为了赚钱，同时仍然有能力为自己的工作。

你是全职或兼职的投资者？
我仍然从事兼职的投资者，虽然有时觉得自己像一个全职工作。 有许多天，我会花几个小时专注于我的物业投资公司工作，我的诗句全职工作作为一个软件程序员。

你是如何开始投资？
我相信我的觉醒来当我试图找出如何摆脱每天企业环境。 经过多年的面临裁员的，看我的同事正走出门，我知道我必须想出办法来支持自己，而不是依赖别人的薪水。

告诉我们您首先房地产新政。 。 。
我的第一笔交易是一个平视显示器回家，被列入为24.9K 。 我的妻子和我进行了第一次步行穿过，并决定提出的收购方案。 我知道，家里只需要5,000美元左右，至6K ，使可出租。 我们提供的$ 23K和住房和城市发展部接受了这一提议。 我们进行了第二次走过，然后再关闭，这是当我发现白蚁的问题，这是几乎从未听说过的东北俄亥俄。

康复后，我们开始我们遇到了几个问题。 而这一次把天然气，他们发现了漏水的地下室。 的水暖工照顾的，我们要求煤气公司回来。 她最后一次检查才发现煤气泄漏在前院。 这花费了我们额外的$ 900.00 。 一切都非常顺利了。 我们租用了第8节，需要我们做的更多一点恢复，我期待。

因此，在白蚁灭绝和煤气泄漏，在前院，我们完成了恢复对美元以下8K型和只有一个月了我们的最后期限。 评价了3个月后的房屋为64K的。 我本来没有问题，迅速翻动为47K 。

你曾经有一个房地产的导师？ 如果是的话，他们为你做的？
然后其他的意见BiggerPockets ，零票。 我发现大多数投资者在我区是唯一的兴趣吸吮公平的财产，而不是面向未来建设的财富。

什么是您的重点（专业领域） ？
目前，由于市场条件，我只能购买和持有的房屋出租。 我期待在做倒装在未来几个月内，我已经确定了几个属性2万美元以下的，我可以翻转为$ 35至$ 40K的最低投资。

你怎么找的投资？
家庭必须是良好的固体力学，在一个安全的社区和2万美元以下。

有多少交易你做你的事业？
我现在做3款处理。 唯一下跌放缓我现在越来越资金。 我一直在拉现金了我上次的财产购买另一为超过1个月，现在的银行已很难获得资金。

你有房地产执照吗？
否

什么忠告给你一个开端投资者？
我看到许多人进入房地产，而无需任何什么样的想法，他们将承担的费用。 我真诚地相信，所有投资者都应该有一个建筑或木工背景。 一切都可以学到的工作，但如果你不能走进戒毒和知道它会在你的费用数千元，你真的不应该在企业。 我工作在极端的措施和预算时，我去了我的预算估计数，甚至几百美元我战胜自己超过它。 有时候，事情不能避免，如煤气泄漏在前院，但白蚁的问题，花了我另一个九百点〇 〇美元本来。 这是一个愚蠢的错误，这将不会发生在未来。

现在理所当然，我工作2万美元的家园，需要大量的油脂和肘部没有太多的重大开支。 如果你把我在15万美元的家庭，并告诉我康复了，所以它的售价为30万，我将不得不采取更多的时间来计算出我的预算。

什么是您最艰难的处理？
尚无。 一旦我得到的资金，我准备好了。

会怎样处理你的梦想是什么？
完美的家庭，只需要一个化粪池升级。 我要2万美元的投资在一个新的化粪池和倒装它为70K更然后我付了。 这将是一个简单的修补程序不需要太多的时间对我而言，我将$ 45K上。

最后，你有什么看法的当前状态的房地产市场或经济？
是。 正如我前面提到的那样，它是极其困难的投资者获得资金了。 我有许多交易符合我的商业计划书，我根本无法移动的原因是穷人菲佐评价和信贷紧缩的市场。

不是从BiggerPockets ：如果您想要交谈的汤姆 ，你可以与他在我们的社会网络。 此外，如果您有兴趣为我们的采访满足投资者的功能，请与我们联系 。

注： 采访2008年3月18日

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标签： 翻盖房子 ， 脚蹼 ， 平视显示器 ， 业主 ， 满足投资者 ， 房地产 ， 房地产投资 ， rehabber ， Rehabbing

在过去的几个星期里，我们讨论rehabbing家庭个人使用（ 入门有好 ）和rehabbing用作出租（ Rehabbing租赁财产 ） 。 本周，我们将看看rehabbing的意图翻转。 这是到目前为止，最危险的三个。 然而，它也可以成为最有利可图的，如果你这样做的权利。 这里的关键词是“如果。 ”

游泳在血泊中鲨鱼

当rehabbing翻转，似乎所有的问题都被放大了。 别介意墨菲定律，在戒毒好像已墨菲在与您联系。 最紧迫的问题通常是您持有成本。 尤其是如果您使用的是硬钱资助。 你也有风险的市场不断变化的过程中，您的康复。 它可能不是那样容易出售或你认为有希望。 您可能会遇到与天气有关的延误或问题寻找必要的承包商。

有时候，你可以体验的东西，似乎来自出蓝色。 后不久，卡特里娜飓风袭击新奥尔良，我rehabbing房子在内华达州。 我很接近完成，我需要大约10张干壁。 我去的唯一lumberyard领域和被告知，他们没有任何sheetrock所有。 当我问他们预计将得到一些的话，我被告知，交付即将在星期二。 我想这不是太糟糕，因为它是星期六。 然后我被告知，这是未来负荷在已经售出。 我可以保留一些从明年交付两个星期后！ 看来，所有可用的建筑材料被转移到路易斯安那州，帮助他们努力摆脱风暴。 我曾驾驶250英里单程找到的材料，以完成该项目。 所有说，我损失了大约3天。 这可能不会有太大的时候你的工作在您自己的主页，但工作时翻盖它可以是一个巨大的问题。

时间就是金钱

管理康复项目可以驱动你疯地认为您听到的声音，你的脑袋。 什么 你应该是一个听证会的时钟滴答作响，像一个60分钟 。 每勾你听到你刚才的成本钱。 承包者不出来...剔，剔。 没有检查...剔，剔，剔。 意想不到的问题是...剔，剔，剔，剔。 项目落后于时间表，另一个原因是抵押贷款付款...剔，剔，剔，剔，剔... 轰 ！

有效管理是治疗成功的关键协议。 如果这部分不良你会感到它在你的钱包。 一些重要问题如下：

• 知道您的每日费用。 重要的是要了解什么时候意味着从资金。 每拖延吃到您的利润或增加您的损失。
• 掌控该项目。 这不是时间采取几个星期起飞前往夏威夷。 您还需要在那里每天都在处理出现的问题。
• 妥善管理自己的时间和停留的时间。 协调各个方面的项目是困难的，但和平的成功至关重要。
• 如果你正在做的大部分工作自己，权衡比较，以节省时间成本的帮助。 它常常是廉价雇用工作，以节省大量的时间。
• 不要举行了顶端美元。 如果您收到的收益提供一个可以接受的利润，是否可以。 越来越贪婪可以打开一个体面的利润变成一个巨大的损失。

购买权

虽然没有保证，有两个常数的康复。 该项目似乎总是需要更长的时间比你最初想象和风价值超过您的预期。 这需要考虑到您最初的评价。 您可能会尽一切其他权利，但是如果你付给你将失去很多。 在决定支付多少费用你需要考虑以下事项：

• 所需时间
• 材料成本
• 劳动力成本
• 融资成本及控股
• 靠垫
• 转售价格预期
• 所欲的利润

请记住，包括大量的“ 1943室” ，是安全的。 这不是时间把那些玫瑰色的眼镜。 诚实得近乎残酷的数字，只有试图达成协议，是很有意义的。 有足够良好的交易有，您不必设法使一个坏一个工作。

避免危险，没有安全从长远来看，比直接接触。 害怕被发现的经常大胆。 - 海伦凯勒

标签： 倒装房地产 ， 翻转 ， 房地产投资 ， rehabber ， Rehabbing

你不需要建造技能鲍勃维拉是一个康复专业，但它已经不是什么秘密，您还可以保存，如果您的一些工作吧。 作为一般规则，估计承包商运行在我们地区的1 / 3的材料和2 / 3的劳动力。 因此，从理论上说，我们节省66 ％的做自己的项目，对不对？

嗯...也许吧。

决定，考虑：

• 材料费：能否材料购买承包商成本或将您要付出沉重的代价了负责？ 是有可能找到材料打捞或生境类型的商店，以提高您的利润幅度？
• 成本时间：多久才能采取自助？ 并在实际美元，这需要多少添加到持有成本？ 持有成本包括但不限于抵押付款，保险（普遍较高时，是空的财产和/或正在建设中） ，水电费，租金和丢失。 如果需要2周的工作晚上和周末来完成一个项目，您的承包商可以在2天内完成，增加10天的持有成本。

只是一个观点：

决定自助应该是一个简单的数学方程，您：

• 材料价格
• 估计所需的时间完成项目
• 繁殖的天数/周的每日/每周率为持有成本，然后
• 减去这一数额从承包商投标

当然，这并不容易...多少乐趣，会是什么？

首先，你可能不会拖延完成这一项目，如果其他工作正在反正。 承包商拖延一个共同的问题，如果您的的历史将您的项目的另一天，你也许能够完成，他可以早于反正。 但除此之外，还有价值藏在建材项目，只能开采滚动的袖子，让您的指甲镶有东西过分甜的。

通过学习新的技巧，你增加的能力和信心。 您也学习，以确定工作质量，数量和困难的劳动，特殊工具的工作需要，合理的估计时间完成。 如果您决定要雇人下一次，您将有一个更好的认识什么是参与该项目，如果出价是合理的。 这种类型的知识是非常宝贵的康复专业，支付股息的每一个新项目。

其中一个先生最喜欢的自助项目是安装在我们的松树地板租房。 欲了解更多信息，请点击这里。

只是另一种意见认为：

考虑至少有一个新的项目，每个康复，即使是简单的更换电灯开关或改变了门把手。 随着经验的增加，您可以了解到有哪些维修和保存最有最好留给他人。 在您的头几个月的房屋，尽量为动手尽可能考虑它的一部分，康复教育。

如果您有没有勤杂工技能什么，您可以尝试的承包商一起工作（如果他要你） 。 他可以告诉您英镑砂（礼貌当然） ，但如果你有一个良好的工作关系，这是值得一试。 稍后，您可能会发现，有信誉的承包商雇用的大部分（如果不是全部的话）的工作将节省足够的持有成本为理由牺牲。

一起工作的专业是最好的方式学习一门新的技能。 在这里，先生Brz手表，而我们的朋友马克桥梁表明适当的玻璃技术。

并与一个朋友是更多的乐趣。 我们可能会需要马克教我们下一次别的左右。

建设 ， 承包 ， 建材 ， 勤杂工

标签： 建材 ， 做自己 ， 固定器 ， 房地产投资 ， 康复 ， rehabber ， Rehabbing

Rehabbing房子可以是一个扣人心弦的经验，尤其是第一次了。 有时候，好的读者在我的博客了电子邮件，要求咨询有关他们的最新康复项目。 一般而言，涉及到的问题整理的问题，如是否油漆或更换橱柜，或者如果地毯或木地板的工作更好地在租金。 我总是回答，这主要是因为我还记得是什么感觉是一个新的投资者似乎成千上万的决定，所有的冲击以外的底线。

秘密，我希望作家回忆，地雷是另一种意见认为。 卖出10个不同的康复专业人员，并得到10个不同的答案。 所有可能的权利，并在不同程度上都可能是完全错误的项目的问题。 它类似于一个完整的陌生人问如果你应该得到的狗。 每个人都得到一种见解，而是你将是唯一一个同时Cujo就每天晚上散步。

提出正确的问题

治疗时，选择，你需要：

• 知道你的退出战略
• 知道你的市场
• 知道您的预算

一旦你确定了这三个，这更容易使戒毒的决定。

你对此有何撤离战略？

你是否计划出售这所房子里迅速的利润？ 那么您需要调查的材料和共同完成的房屋销售在同一价格区间和居民区。 如果所有其他的孩子在市场上有花岗岩柜台，你不能便宜了层压不伤害你的底线。 在这种情况下，耐久性让位于美学。 使漂亮。

你打算长期持有的租金？ 租户最难的租房。 耐久性的材料胜过期待。 租房者在大多数市场并不期望同等水平的自定义升级为买家和众议院可能必须重新反正之前出售。 认为中立和坚固。

什么是您的市场主导？

一部分的喜悦，有少数房屋在你带了人们认为你是一个专家，但在这里就是最困难的地方。 任何人不管多么聪明和/或成功，可以成为专家，你的市场，除非他们的生活和投资 ， 你的市场 。 即使这样，这么多的变量在起作用，任何专家的意见可能并不适用反正。

什么准租户在这一特定地区，在这个特别的价格点期望？ 难道他们希望中央空调和热或窗口单位和空间加热器好吗？ 层压板或花岗岩柜台？ 构建级地毯或硬木地板？ 只有这样，才能知道的是交谈的现任和前任租户，出席公开的房屋，并提出几点要求。 然而，如果您住在该地区的任何时间，您可以知道答案了。

什么是预算？

有一个临界点的每一栋房屋，并在每一个街道花1美元不会带来另一个美元的利润不管。 这就是，在市场和改进的原则适用于这两个出租房屋和翻转。

例如：一个1 / 1全双工租金$ 500/month 。

在高档领域全面的年轻专业人员，升级到花岗岩柜台和不锈钢设备可能需要建立租金提高到750美元，并吸引更稳定的租客。

在下降的地区，它不会提高租金一分钱，因为准租户不能支付超过500美元的工作，每月在汉堡谷仓。 它可能会吸引没有标记的面包车刷卡可爱的用具。

回报

Rehabbing老房子是很多的乐趣。 当然，并不是每个人都得到快感从木屑和彩色图表（傻豆） ，这是好的。 但是，使戒毒的选择不一定是瘫痪的。

没有什么比挑选涂料的颜色，壁板和汇上周五晚上。 研究新产品和新尝试一些不同的东西都增加了香辛料房子的康复生活。 ，谁不爱考虑了挫折通过大锤在墙上，只是必须在午夜之前来？

但最大的回报是当你看到一些腐烂和过分甜变成了一个坚实的，功能性的社会资产。

与幸运的是，它会更容易为你去。

橱柜迫切需要的康复决策skillz 。

半山项目后，第一层宣威威廉姆斯多佛尔白宫。

最后，经过手工擦釉，聚氨酯涂料和新的硬件。

标签： 承包商 ， 康复 ， rehabber ， Rehabbing

虽然天获得现金学分闭幕费用似乎即将结束的收紧抵押贷款条例，仍然有可行的方法来完成这一目标。 非机构和双机构安排可用于这一目的。

买家往往误认为双处时创建买家办法上市剂 并问： “如果我们不这样做有一个代理，我们才能收到销售办事处委员会（ SOC ）的收盘时关闭费用” ？什么是真正建立在这种情况下，是一个非代理协议。

当代理人进入这类非机构安排其义务是代表卖方和卖方只有在整个销售;因此，他们将写购买/销售协议（简称PSA ） ，以反映，买方没有代表性（代表本身） 。非机构间安排提供买方没有什么专业的代表性，而不是双局。

这是不是一种战略我建议任何人（买方或卖方）从事轻微货币储蓄或以加快销售。 如果有需要的现金贷款，以支付在闭幕闭幕费用，卖方不希望支付了额外的款项超过开支已经写进了上市协议，这些方法可以实现这一目标。

在双代理关系，购买和销售协议将反映该机构和经纪实际上代表双方将入一定比例的系统芯片给买方。 经买方和卖方代理人谈判之前签署一项购买代理协议。 这可双方（买方和卖方）目前正在与专业意见。

此前，作为一个双代理我已经授予多达三分之二的SOC给买方，然后减少了上市一侧委员会1月3日，以便卖方也可享受储蓄。

交易完成后，卖方节省金钱和买方获得了大量的现金收成本的，构建出售这样的行之有效的新模式或完全翻新回家争论的价格和维修是不是一个问题。

双代理关系就一定能够实现车辆的利益冲突的代理人，如果不妥善处理，并应避免作为一般的做法。 非机构的关系可以完成相同的货币目标，但买方没有提供专业意见。

然而，如果双方的愿望，并同意或者双处或非机构的代表，他们将完成的目标，包括关闭成本其它方法无法使用。

标签： 关闭 ， 房地产最后 ， 房地产投资 ， 房地产 ， 康复 ， rehabber

我刚刚获得我的第二个戒毒项目，我就迫不及待地开始使用。 如第一，这将是我个人的居住地。 这是一个三卧室的农场大面积，我已获得香港联合船坞。 像许多赎回它已被严重忽视，需要相当数量的工作，但它巨大的潜力。 我的妻子是极为兴奋以及和期待移动英寸但是她会留在家里，她坚持认为它没有自来水，电，热，而且它已成为一个少很多“过分甜” ，她可以如此不合理有时。

水，电，热不，我承认，不合理的要求，但肯定一点ickiness已经是意料之中的。 前拥有人的动物，似乎更喜欢留在室内和地点闻像一个被遗弃的犬舍。 摆脱地毯和垃圾照顾多数是和我的妻子没有动议后，众议院通过了嗅测试。 我们进行康复室的房子，它的房间上涨是一个良好的家园。 它也成了我的一个最有利可图的交易铺平了道路，对我的未来作为rehabber 。

如果这是“过分甜的”我不挑剔！

我清楚地记得我第一次寻找投资恢复与我的妻子一起标记。 我们期待着在物业代理和我有一个朋友与我。 他拥有少数投资物业和一些经验与康复，我正在寻找他的投入就任何可能的交易。 第一个房子，我们看有一个非常大的很多是覆盖和装有碎片。 当我们走进我的朋友，我正在寻找四处走走，一点点市场潜力感到振奋，我们看到，但在背后，我听到“ eeeeew ，这个地方是恶心！ ”它没有我太太的嗅探测试。 我的朋友和我面面相觑，既不是我们注意到，因为我们太忙展望未来可能性的房子。 我们没有购买该特定财产，因为我们位于另一出好多方面的预期的利润，但它本来一个很好的协议。

正是在这一点上，我认识的权力益因素 。 平均零售买方处于关闭状态的东西，我幸免。 我更关心的是房地产的未来潜力，而不是目前的状态。 这实际上在我的作品青睐。 由于大多数买家关闭的“ ickiness ” ，卖方处于不利的地位和我竞争相对较少。 竞争相对较少，意味着我通常可以得到更好的处理。

理论确认

不久后，我的力量实现这一因素的理论得到了确认。 我一直在寻找出性能与另一位朋友的地雷。 他看到我所做的一切与我的房地产投资，他想购买投资物业以及。 在他的情况下，他正在寻找出租物业并不需要很多，如果有的话，工作。 我们研究了约12家，但我为他的国家之一，我想看看我自己。 这是一个全双工的蓝领邻居，需要广泛的康复。 从数字的角度这是一个热点问题，我不能等到更好地看待它。 从外面看上去像一个真正的转储和内部有人甚至更糟。 的地方，建于1930年，我怀疑，最近的清洁也发生了这个时间。 我经历和众议院搞清楚什么范围的工作将和搞清楚我的潜在利润。 正如我在做这方面，我发现我的朋友几乎耗尽了家。

我去外面和我的朋友正在等待获得在车里。 他说， “我们这样做呢？ 我们可以去吗？ 你不是想购买这个地方，是吗？ “他无法捉摸的人，将有兴趣在这所房子。 我们离开后，他在评论如何，他不能相信，人们实际生活一样，欢迎到我的世界！ 我决定不买那个地方，而不是因为它的条件，而是因为一些严重的基础问题，我发现。

该理论在实践

经过几年的rehabbing性能我的妻子已经认识到，过分甜的是一件好事，如果我们不打算在那里居住。 当我们的寻找财产和我的妻子说， “噢，这是太好了！ ”我跨把我的名单。 但是，如果我没有听到“ eeew ，毛！ ”我认为，茶清！

悲观是谁制造的困难，他的机会和一个乐观主义者是谁的机会，使他的困难。 - 杜鲁门

标签： 房地产投资 ， 康复 ， rehabber

去年，我买了一所房子， rehabbed它，并最终出售。 当我的合同将其出售的经验，我经历只是肠痛心。 我得到“砂袋 ” 只是一切可能的方式，直到我反击...赢得了！ 这里是发生了什么...

这间屋子是第一家做处理我自2003年以来。

因为我没有做任何交易，是因为自那时起，我开始我的教学生涯，开始了我的辅导计划后不久，这一点。 在课堂教学中我是2006年5月，两名学生质疑我傲慢地说： “你一个人谁告诉别人怎么做，但从未有石头做吗？ ”

我把它而冷静，但我是火在里面。 我两次电话，以批发商和了解到房子。 我看了看它的第二天打电话到硬盘放债下午。 我关闭三天后。 我阐述了要证明我的做法是我说教和计算，那将是一个了不起的事情，让学生英寸

我呼吁从房地产周围7PM去年11月和他们想表明我的房子，那天晚上。 我见到了她和买家的房子，他们喜欢它。 我提出支付5000美元的费用和对最后同意了他们的销售价格二十五点三○○万美元。

房地产告诉我，我将要等到周一（这是一个星期六）获得合同和定金的买家，因为目前有合同在另一家以确保他们的利益率。 她告诉我，他们希望我的房子，并取消其他合同星期一上午。 她接着说，他们希望在一个星期内结束。 我的回答是， “没问题。 ”

星期一，她叫回，并告诉我，他们将无法提供合同，因为买方的贷款人告诉他们，他们就会失去利率如果他们追求我的房子。 我告诉她，打电话给贷款人回，并告诉他们，买方将获得资金和其他地方的银行将扣下，并给他们以同样的速度，而不是失去了贷款。 她拒绝了。 然后我提出我的贡献，增加1000美元，总额为$ 6000 。 她拒绝了。
我没有合同。 我没有什么。

下一周同样房地产召回。 她问，如果我仍然接受相同的条款。 我同意，她发出的合同到马克，我国房地产。 从一开始，我一直在保理业务的标题政策成本被列入$ 6000我要有助于闭幕费用。

马克的合同发送给我，我们走过去简单地谈几点，我应该竞赛等房地产已经选中了框，表示卖方支付所有权的政策。 她还补充规定中的一节，卖方支付$ 6000的关闭费用。 我看见什么了，所以我签署命令，并发送回马克。 错误！ 这是一大错误，我。 I should have written in specifically that the title policy expense was to be included in the $6,000. Instead, I ended up paying $1,700 for the title policy PLUS $6,000 for closing costs. I went nuts when it was pointed out that title policy costs are not considered part of closing costs. I went on to ask several title companies, escrow agents & real estate attorney’s what they thought. It was split. Half said it should have been included and half said they were separate.

When I went to the buyers agent to get it right (in my opinion), she countered by saying that it was not part of the agreement and she would “cancel the contract” if I pushed the issue. I asked my Realtor (Mark) if she could do that. He told me that she represented the buyer but it appeared that she took that to mean that she had Power of Attorney for the buyers. She refused to bring my concern to the buyers. I wanted to cancel the contract as it was still in the Option period but I had not had any other offers in three months so I backed off and in a way, allowed the Realtor to bully me on the issue. In other words, I would be coming out of pocket $7,700 now.

A few days later, the buyers had the inspection and the appraisal done. The buyers agent handed me a complete copy of the inspection report and said there were several items that needed to be fixed. I called Mark and told him the inspection was complete and she had given me a copy of the report. Mark told me the agent should soon submit a list of repairs the buyers want done and we would go over them together before sending them back to the buyers agent. In other words, the inspection would reveal flaws in the house and the buyers then request which ones they would like me to fix in order for them to proceed to buy the house. In Texas, this is the Option Period.

Once the Option time passes, the contract is set and if the buyers back out after the option expires, then they lose their Earnest Money ($2,000).

The repair list never came. I called Mark and asked if they ever sent it. He confirmed that it had not been sent. Three days later, the Realtor came by to give me the Option check (which she should have given me the day the contract was offered) and asked me “How are the repairs coming along?” I was stunned. It quickly dawned on me that the Realtor actually thought that the inspection report she gave me was also the list of repairs the buyers wanted me to fix. When she did not get the report back from me, she assumed I had agreed to repair everything the report had listed. I said to the Realtor, “What repairs?” She got very annoyed and told me I didn’t respond to the report and I have to make the repairs. I replied, “The option period is over and you didn’t send us the list.” She then raised her voice and said, “The deal is off. I am canceling the deal.” As she got in her car, I said, “Okay but the buyers will lose their earnest money.” She shook her head and said, “Oh, no they won’t.” She drove off.

I quickly called Mark and he was beside himself. Since I am not a real estate agent, I depended on him to tell me what the buyers’ agent could and could not do. He told me that she could not threaten to cancel the contract without consulting with the buyer first. I had a problem now. The buyers Realtor didn’t know the rules and had messed up by not getting the requested list of repairs to me during the option period and to make it worse, was now threatening to cancel the contract if I didn’t agree to make any repairs 。 People that know me personally all know that I go out of my way to “CYA” or in other words, “Cover Your Asset.” I went into CYA mode.

Later that night, the Buyers Agent called me but I let it go to Voice Mail. I was rewarded when she left a message and in it she said, “You need to make those repairs because if you don’t, I am going to cancel this whole deal.” I later found out that she left the same message on Marks voice mail. Since I was in CYA mode, I got out my computer and recorded the voice mail message and made it into a .wav file on my hard drive.
That’s when the fun started. Actually, that is when the stress started for me.

I had called TREC (Texas Real Estate Commission) and confirmed that the buyers’ agent did not have the authority to cancel a contract without the buyers’ consent.

I took my laptop to the buyers’ agents’ office and I asked to speak to the Broker. For the novice, the Broker (in this case it was Keller-Williams) is the top dog. They owned the Keller-Williams office and the buyers’ Realtor worked under the Broker.
The person who came in was not the Broker but they confirmed they were the highest ranking manager in that office. I sat with her and said, “I am sorry to come to you like this but I need this house to close on time and I am not confident that it will happen because your Agent is being a Cowboy.” I then played the recording of the voice mail. The office manager’s eyes began to widen and she shook her head. She said under her breathe, “Oh no… she didn’t.” The message ended and she said to me, “Mr. Watkins, I am sorry that this has happened. You have my word that I will get involved in this transaction and see to it that it closes without any further incident.”

I thanked her and left. I wish there had been no other incidents after that but, plenty followed.

The next day the buyers’ agent called me and had lost her attitude. She apologized for the confusion and said she had made a mistake. She then asked me if I was willing to move forward with the sale. I asked if I was going to be required to make the repairs and she said that it was her mistake and informed the buyers that she had messed up and the buyers still wanted to buy the house. I agreed and since I had met the buyers and had liked them the first night they looked at the house, I offered to make several repairs as an act of good faith. I figured the buyers had not made the mistake so I would not penalize them for their Realtor’s mistake. They were all grateful.

The Realtor then said her “Boss” was with her and was I willing to talk to him? I said “Sure” and her boss got on the phone. He identified himself as the Broker (I later found out from another agent in that office that he was a minority owner of that office).
He asked me, “What is your intention at this point?” My reply was, “I want to get this deal done but I was not willing to allow his agent to walk all over me because she didn’t know the rules.”

He then asked if I could come by his office to talk face to face. I said I would be there in 20 minutes.

When I arrived at his office, I saw the buyers’ agent was there as well. The three of us sat down and we made small talk. Let me stop for a second and talk about one of the biggest problems that exist in real estate (in my opinion)… EGO’S! That’s right… EGO’S! That Broker (I’ll call him Donald) was the most egotistical person I had met in real estate. He snapped his fingers all around, flailed his arms as he spoke, gave me details of his record of success he had enjoyed while he lived in Maryland and he kept going and going. I concluded that he loved hearing himself talk. Looking back on it, I think if he had not gotten involved in the deal, it would have closed without incident.

He asked me what my concerns were. I was blunt and told him I was not happy with how the Realtor was trying to bully me and I was not happy with having to spend an additional $1,700 for the title policy. Further, I had reviewed the HUD-1 and was disgusted at how the title company had padded their fees. He was surprised and asked me to show him what I meant.

I put the HUD-1 from when I bought the house in June down and then put the preliminary HUD-1 from the current sale next to it and told him to look for himself. To let the readers know what I was showing him… I had closed six months earlier with LandAmerica Title. It was being closed by LandAmerica as well but it was not the same branch.

The fees were very different when compared side by side. In fact, they were well over $1,000 higher and I wanted to know why. Donald, stood up and said, “That was in June. We are in a different County now and it has been six months. I can assure you that they are not padding the numbers.”

I asked, “Do you work for Land America Title? How can you tell me this as a fact?” He went on to tell me more of his great resume and never answered the questions. I looked at the buyers’ agent and told her I wanted to change title companies and she said, “The buyers won’t agree to that.”
I got mad and said, “Listen Dorothy, you represent the buyers, you do not have Power of Attorney for them. You HAVE to bring them my request.” She shook her head and the Broker told her I was right but said, “I am going to recommend to them that we stay with the same title company.”
I wanted to switch title companies so I could have someone in my corner who wouldn’t pad numbers.

That is when the Broker and I butted heads. The Broker then said to me, “Look Jim, it’s only a few hundred dollars. In the big picture, it’s really not a big deal. My advise to you is to let it go and let’s get this thing closed so we can all move on.” I sat up and fired back… “Donald, do you have a hundred dollars on you now?” He nodded his head, yes. I continued, “I want you to take it out of your pocket, place it on the table in front of you and go get a cup of coffee. When you come back, it will be gone! And guess what? You will be pissed!” He looked at me with a blank look.

I went on to say, “It is legalized theft. Period! You can’t give me an answer to why the figures are higher and you are defending the title company. It is legalized theft and it’s not right!”

He just shook his head. I then said, “Wait a minute… You are the Broker who is representing the buyers, correct?” He said he was. I said, “Surely as the Broker who represents the buyers, you are NOT GIVING ME, THE SELLER, advice… Are you?” His eyes widened, his mouth opened but nothing came out. I stood up, gathered my things and walked towards the door. I stopped at the door and turned around. I said, “Both of you have made mistakes that should not have been made. The effects of those mistakes will hurt both me and the buyers in the end. I have signed the contract and I will honor my end, even though I made a mistake on the closing costs. I expect both of you to honor your end and I expect this deal to close as planned. The only issue at hand now is where it will close. I will expect to hear back by tomorrow, what the buyers said about changing title companies. Oh, and Dorothy, I want the buyers answer to be in writing with their signatures. I want verification that you asked them as you were directed.” I turned and walked out.

I am bringing Part 1 to a close at this point but I wanted to make sure people understand what I was facing at this point.

I was being watched by a lot of students and there were several local “guru’s” watching over this transaction as well. I felt I was being bullied and I had wanted to withdraw the contract and place the house back on the market. I didn’t think the buyers would pursue the matter and sue me (as that would have been their right). However, if I had done that, I would have breached the contract. As an instructor in real estate, I knew that breaking the agreement would not have been an ethical thing to do. In other words, I had made mistakes thus far but I was not going to breach the contract and set what I felt would have been the worst example of my career, to my students and peers. I decided to move forward and I would take responsibility for the mistakes I had made and I was going to honor the contract.

Remember CYA? I read the contract over and over and over at that point. I was going to find a way for me to recoup some of the money that I was going to lose and I was going to do it legally.

The answer was in the contract.

Please look for Part II of this article as I will explain exactly how I stood up for myself against the Realtor, Broker, Title Company and the Buyers’ Lender…. And WON!

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