Wenn Sie unbedingt verkaufen, jetzt und nicht bereit sind, Maßnahmen zur Verringerung der Preis, was tun Sie? Was Sie tun müssen, ist sich in einem voll und überfüllten Pool von Wohnungen zum Verkauf. Eine Möglichkeit, dies zu tun, ist es, zur Finanzierung des Erwerbs. Der aktuelle Stand der Kreditvergabe ist es für viele Käufer, um akzeptable Finanzierung. Sie können nicht in der Lage, sämtliche von ihrem Einkommen oder haben kann, Flecken auf ihren Kredit-Berichte. Ich bin nicht was darauf hindeutet, dass Sie an der Finanzierung zu jedermann mit einem Puls, aber es gibt viele Menschen, die ansonsten Kredit würdig, aber haben ein legitimes Problem bleibt, dass sie von Qualifikation.

Natürlich ist dies eine Strategie, die funktioniert am besten, wenn Sie die endgültigen und nicht über eine Hypothek zu zahlen sich aus. Wenn Sie eine Hypothek können Sie immer noch Eigentümer der Finanzierung von einwickelung ein neues Darlehen rund um die bestehenden. Aber das ist ein anderes Thema für die Spalte, für die wir jetzt davon ausgehen, dass Sie verkaufen ein Haus, das nicht über eine bestehende Hypothek.

Die Gute

Der Vorteil des Angebots für die Finanzierung der Anschaffung ist, dass man in der Regel einen besseren Preis und einen schnelleren Verkauf. Kfz-Händler vor langer Zeit herausgefunden, dass die Menschen eher zum Kauf auf der Grundlage von Zahlung und nicht als der Verkaufspreis. Es ist oft die gleiche Weise mit einem Hause, wenn die Zahlung ihres Budgets passt sie kaufen. Ein Käufer kann sträuben sich der Preis für das Haus in einem traditionellen Kauf, aber nicht denken, wenn man zweimal auf die Zahlung allein. Aus irgendeinem Grund 599/month $ mit $ 10000 down klingt anders, als nur den Kauf für 100.000 $, obwohl es exakt das gleiche, wenn Sie eine 30-jährige Hypotheken auf 7%.

Sie können ebenfalls von der Behandlung als Verkauf Rate für steuerliche Zwecke. Auf diese Weise können Sie sich alle Veräußerungsgewinne, die Steuern zu entrichten. Sie haben die Möglichkeit, die Anerkennung der gesamte Gewinn in dem Jahr, für den Verkauf, wenn dies günstiger für Sie.

Das Bad

Der größte Nachteil ist ziemlich offensichtlich, die Sie nicht Ihr mo Ney vorne. Wenn Sie unbedingt verkaufen, haben Sie möglicherweise keine andere Wahl. Wenn Sie eine Hypothek Sie haben die Möglichkeit, den Verkauf an einen Käufer beachten. Sie haben keine Probleme bei der Suche von ihnen entweder. Sobald die Hypothek wird Sie beginnt immer mit Buchstaben zu kaufen die Hypothek von Ihnen. Natürlich, Sie haben zu verkaufen, es mit einem Abschlag. Wie groß ist der Rabatt, hängt von den Bedingungen der Anmerkung, die Darlehen-zu-Wert, die Kreditwürdigkeit der Person, die Sie verkauft das Haus und die derzeitigen Verhältnisse in den Märkten.

Ein weiterer negativer hat sich mit der Erhebung der Zahlungen, die Steuer-Berichte, die Überprüfung, dass das Eigentum Steuern gezahlt wurden, und dass der neue Eigentümer hat der Sachversicherung, dass schützt Ihr Interesse. Der einfachste Weg, um sich mit Kopfschmerzen, dass ist es, eine Note Service Unternehmen mit alles. Die meisten Titel sind in der Lage, empfehlen Service Unternehmen für Sie.

Die Ugly

Die wirkliche Gefahr ist, dass der Käufer seine Zahlungen an einem gewissen Punkt, und Sie haben die Abschottung. Sie unterliegen den gleichen Gesetzen wie alle anderen Kreditinstitut. Jeder Staat ist anders, aber Sie werden wahrscheinlich zu mieten einen Anwalt, um Sie durch den Prozess. Sie werden eventuell um das Haus wieder zu verkaufen und haben es immer wieder. Sie können sich mit Reparaturen und andere Fragen vor, zu verkaufen.

Während die Gefahr, dass Abschottung nicht vermieden werden kann, sie können minimiert werden. Sie, dass durch eine sorgfältige Prüfung der Käufer, so dass Sie sich voll und ganz bewusst alle Fragen. Sie sind wahrscheinlich die sich mit jemandem, der nicht die Kredit-würdig, oder sie hätte nur gewonnen eine Hypothek bei einer Bank. Der beste Weg zur Verringerung der das Risiko ist es, so viel von einer Anzahlung wie möglich zu gestalten. Je weniger Geld erhalten Sie im Vorfeld, desto wahrscheinlicher werden Sie Probleme haben.

Gefahr kommt aus nicht wissen, was Sie tun. - Warren Buffett

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Ich bin in einer sehr glücklichen Lage, schon jetzt. Alle meine 13 Einheiten sind vermietet, und die Mieter zahlen pünktlich. It's great! Und es ist nicht zum letzten.

Ich weiß, dass da auch in wirtschaftlich gute Zeiten, ich habe ein paar Mieter jedes Jahr, die ergab, dass an einem gewissen Punkt, sie einfach nicht zahlen ihre Miete. Und diese sind nicht wirtschaftlich gute Zeiten. In der Tat, ich bin wirklich erstaunt, dass meine Mieter Einzelhandel, Verkauf von Antiquitäten und anderen nicht wesentlichen Elemente in einem sehr blauen Kragen Stadt, ist immer noch die Zahlung auf Zeit. Und ich habe keine Ahnung, wie viele meiner Wohn-Mieter sind den Umgang mit drohenden Entlassungen, Verlust von Überstunden oder andere Fragen. Ich weiß, dass die meisten von ihnen haben keine finanziellen Polster sie nutzen zu können, wenn sie verlieren einen Teil ihrer Arbeit Einkommen.

Ich kann mit dem "kann nicht die Miete" Call auf viele verschiedene Arten, aber sie kochen auf drei Optionen. Erstens, ich kann hart sein, sagen die Mieter die Miete ist die Miete - Zahlung in vollem Umfang auf Zeit, oder geräumt. Zweitens, ich kann leise - aber das kann bedeuten, dass der Mieter nicht zahlt, und ich bin immer aus eigener Tasche. Drittens finde ich einige Mitte - das ist wahrscheinlich das, was ich will. Es gibt eine Million Varianten auf, dass die "Mitte".

Machen Sie vor dem Anruf

Ich bin ein großer Befürworter der Vorschriften für die Verwaltung mein Verhalten und meine Führer Entscheidungsprozess. In diesem Fall, Regeln überwinden eine emotionale Reaktion, die möglicherweise dazu führen, dass eine schlechte Entscheidung. Sie werden Sie mir auch von einer Snap rufen, die sich als falsch. Denken Sie daran, als Vermieter, unsere schlechten Entscheidungen langfristige Auswirkungen haben.

Die emotionale Reaktion kann Zorn ( "Wie wagen Carol nicht bezahlen, wenn ich mich auf ihr Geld meine Rechnungen zu bezahlen!") Oder Sympathie ( "Poor John - $ 4000 in der medizinischen Rechnungen!"), Die Reaktion habe ich? Das hängt davon ab, Mieter der Geschichte, und wahrscheinlich auch darüber, wie der Rest meiner Tag wird. Mit anderen Worten, ich sollte sie ignorieren und sich auf die besten Geschäfts-Entscheidung.

Und schließlich, warum der Mitte Reaktion - warum bin ich wahrscheinlich zu einem vorübergehenden sich? Nun, ich habe das schon weiß, dass ich mich nicht gehen weich und lassen Sie die Mieter die Vorteile von mir, für immer. Und ich wahrscheinlich nicht booten Mieter sofort, und zwar entweder, weil, dass hinterlässt bei mir eine freie Einheit - was in einem schneebedeckten, bitter kalten Winter, zusammen mit einer schlechten Wirtschaft, wird wahrscheinlich auch bleiben frei für eine gewisse Zeit.

Hier sind die Regeln schnell und hart ich im Voraus.

• Ich werde niemals ein Mieter eine Antwort sofort (auf den ersten Anruf). Auch wenn ich weiß, was ich will zu tun, werde ich sitzen auf der Entscheidung für einen Tag. Warum? Zunächst kommt wieder mit einer Antwort sofort , vor allem wenn ich mit dem Mieter eine großzügige Deal, könnte mich als Soft-Touch. Zweite, warten gibt mir eine Chance, wirklich glaube, durch meine Entscheidung.
• Ich werde darauf bestehen, auf eine schriftliche Vereinbarung. Dies ist im Wesentlichen eine vorübergehende Änderung der Mietkaufvereinbarung, die von mir und dem Mieter, das heißt, wenn der Mieter verletzt ist, kann er die Räumung.
• Ich werde nicht zulassen, die Mieter mehr als einen Monat hinter in mieten. Auf diese Weise, wenn der Mieter defaults auf die besonderen Vereinbarung, ich bin nur aus einem Monat.
• Ich werde über eine Face-to-face-Treffen mit dem Mieter, mit ihr eine alternative Art und Weise kann er das Geld bekommen. Der Sinn der Sache ist natürlich, um das Geld. Aber das ist sekundär zu beeindrucken auf den Mieter nur, wie ernst eine Frage dies ist. "Sie können mich nicht zahlen $ 600 zu vermieten, aber Sie nur gekauft $ 800 TV? Verkauf der TV-oder senden Sie es." Dieses Treffen sollte der Mieter die Einheit.
• Ich werde nicht eine befristete Vereinbarung bis zum Ende der Face-to-face-Treffen. Das Treffen ist meine letzte Chance, um die Mieter, bevor ich eine Einigung - und wenn ich eine starke ssense, dass er nicht ernst, die er geht.

Wenn der Mieter gegen die Vereinbarung, werde ich ihn Vertreibung - hart und schnell. Ich werde dies sehr deutlich auf unsere face-to-face-Treffen und Follow-up, wenn er gegen die Vereinbarung.

Die schriftliche Vereinbarung wird eine Klausel Vertraulichkeit. Mein Mieter miteinander reden, und ich kann einfach nicht leisten, dass John Carol sagen, "Der Vermieter hat mir eine Pause."

Muss ich zur Behandlung von allen die gleichen?

Nein, Gott sei Dank. Ich kann die Leute anders, innerhalb Grund. Ich kann, zum Beispiel, kommen Sie viel schwieriger, auf einem Mieter, der verhielt sich schlecht in der Vergangenheit, oder wer hat eine Geschichte von Zahlungsverzug. Suchen Sie im Internet, war ich nicht in der Lage, eine erfolgreiche Klage in einem Fall, wenn ein Vermieter eine spezielle Behandlung für einen Mieter, nicht aber für die anderen. Das bedeutet nicht, dass solche Klagen nicht passieren, aber sie sind selten genug, um nicht ein wichtiges Anliegen.

Nächste Woche werde ich mehr in dieser graben, sich mit einigen anderen "can't-pay"-Situationen und wie sie behandelt werden sollten.

Der US-Senat bestätigt Shaun LS Donovan als Sekretär des US Department of Housing and Urban Development (HUD) anstelle der ehemaligen HUD-Chef Steven C. Preston.

Donovan Bio

Shaun Donovan war in New York geboren, ist 42 und verheiratet. Donovan verdient Undergraduate-und Graduate-post-Grad von der Harvard. Dies führte zu Positionen bei FHA HUD und in der Clinton-Administration vor seiner derzeitigen Funktion als Kommissar der New York City Department of Housing Preservation. Hier ist der Link, wenn Sie möchten mehr über seine Position NYC.

Was kann ich schließen, über Obamas Entscheidung, Donovan der Leiter der HUD?

Nicht viel ... Dieser Kerl ist wirklich langweilig ... aber ich werde es ein Schuss.

Es wurde gemunkelt wurde Obama gehen mit einem hispanischen für das Top-Job bei HUD ... so dass diese Ernennung war eine Überraschung in dieser Hinsicht.

Es war nicht überraschend, völlig Präsident Obama investiert in einem anderen Harvard ausgebildeten Clintonite. Wir alle wissen heute, dass wir, wenn wir nicht über die finanziellen Assistenten der Clinton-Administration Lockerung der Schutzmaßnahmen auf dem System ... die aktuelle finanzielle Lokomotive nicht jetzt kommen aus den Gleisen.

Donovan nicht die schlechteste Obama Ernennung

Zugegeben, Donovan ist nicht so böse wie der Tim Geithner oder als dumm Eric Holder (ein anderes Clintonite) Termine. Geithner hat seinen frühen Start in die Knie von Henry Kissinger, arbeitete an der IWF, und der New Yorker Fed-Chef, der seit dem Menschen aller bungled Rettungsaktionen mit Bear Stearns und AIG. Viele würden dies die einzigen beiden kostspielig Geld-Gruben der TARP-Fonds immer verloren zu haben.

So aktualisieren Sie Ihre Speicher-, Versicherungs-Riesen AIG haben sich das Senden von 100 Mitarbeitern zu einem Rückzug, dass die Kosten Hunderttausende nur wenige Wochen nach Erhalt der Steuerzahler Milliarden Dollar. Dann, ob Sie es glauben oder nicht, auch nach dem Fallout von diesem Skandal wurde noch in der Luft, AIG did it again!.

Wow!

Diskussion über die Arroganz ...

Geithner war auch die Vermittlung führen Bear Stearns an JP Morgan zu günstigen Preisen Keller mit voller Unterstützung der Regierung. Im Nachhinein, wer kümmert sich jetzt ist der Meinung, dass Bear Stearns Konkurs hätte nicht schlechter für das Land, als wenn eine Fluggesellschaft ging unter.

Aber Geithner, Paulson und Bernanke ... erzählte uns alle wäre es verheerend. Lächerlich.

Wenn liegt auf dem Land zu helfen, ein Wall-Street-Unternehmen verschlingen ein Wettbewerber mit Steuerzahler-Dollar qualifiziert eine Person zu sein Finanzminister ... gut, Geithner qualifiziert sich mit Platz für Freizeit.

Wie ich bereits sagte, ist nicht so Donovan einen Termin fraglich, wie die anderen, aber oft ist es diejenigen, die sich durch wenig Fanfare, dass bis Ende Beißen Sie in der Rückseite.

Nur die Zeit wird es zeigen ...

Werden die Banken, sich dieser neuen Technik im Umgang mit abgeschotteten Häuser?

Foto von: Colin McMillen

Das ist kein Tippfehler. In der Tat, ich kann durch einen oder zwei. Angesichts der heutigen Chaos und Verwirrung in der Immobilien-Bereich, es ist eine konkrete Möglichkeit, könnten wir uns in einem Saal der Beantwortung einer Beschwerde in eine der folgenden 22 Arten von Recht:

Common Law
Equity-Gesetz
Admiralty / Maritime Law
Administrative Law
Privatrecht
Öffentliches Recht
International Law
Constitutional Law
Vertragsrecht
Bundesgesetz
Staatsexamen
Gemeinderecht
Probate Law
Family Law
Gesellschaftsrecht
Vertragsrecht
Steuerrecht
Zivilrechtsübereinkommen
Strafrecht
Arbeitsrecht
Konkursrecht
Martial Law

Ich weiß nicht, über Sie, aber meine Fantasie fürchte, dass in den Minen erwarten uns in diesem Bereich. Als Real Estate Investors, wir wohl kaum Aufmerksamkeit für die meisten von ihnen. Wir sind generell ziemlich geschickt auf Vertragsrecht, Steuerrecht und staatliche Gesetz und könnte sogar ein Handle auf das Zivilrecht, aber der Rest von ihnen sind nur Schatten. Wir können sehen, wenn die Sonne scheint, aber sonst sind sie unsichtbar.

Die Absicht der Post nicht zu definieren, jeweils zu einer Dissertation über sie. Vielmehr ist es die Absicht, die nenne ich ein Bewusstsein Liste vor allem mit den Investitionen Arena, was es ist zu diesem Zeitpunkt in Real Estate.

Verzweifelte Menschen Desperate Do Things

Viele Menschen sind verzweifelt - wer kann sie Schuld, nicht wahr? - Und sind bereit, jedwede Art von "Heilmittel" werden kann als sicher, dass Heilung für ihre Probleme. Zum Beispiel, sich auf Equity-Gesetz. Es ist angeblich das Recht, die das Mittel gibt es nicht in "common law".

Wenn gemeinsame Recht nicht vorsieht, ein Mittel zur Abschottung, sondern Equity-Gesetz hat einen Schimmer von Hoffnung, nicht die Menschen es nutzen? Natürlich werden sie.

Nehmen wir an, Sie kaufen ein Vorhaben zu Hause, unabhängig davon, ob in einer Auktion oder als REO, und der Hausbesitzer (ehemaligen Hausbesitzer um genau zu sein) entscheidet, der Sie vor Gericht nach dem Grundsatz im Eigenkapital erfasst. Die Auswirkungen können einen Satz, hat sich in unserem Wortschatz - Schock und Ehrfurcht.

Sie sind nicht nur schockiert, dass Sie die "Beklagte" aber Sie sind in Ehrfurcht auf die schiere Menge des Schriftsatzes forderte eine Beschwerde. Die Beschwerde hat sie gemalt, wie die bösen Bösewicht in einem Land Grab von magnitudinous Anteile.

Stellen Sie sich diente diese Art der Beschwerde. Wie würden Sie antworten? Würden Sie auch die Mühe machen? Würden Sie mieten einen Anwalt? Die Fragen gehen auf und zu.

Ich habe diese auf dem Tisch nicht zu klappern, aber da mein Surfen in der Web-Ich habe bemerkt, eine Vielzahl von "Lösungen" werden verbreitet als die Art und Weise für die in Abschottung oder als Heilmittel für jene zu sein Vorhaben auf. Für mich, ich kann mir nicht vorstellen, die man für diese Sachen, aber wieder, verzweifelte Menschen verzweifelte Dinge tun. Und einige dieser Sachen ist propagiert als Patentrezept, und es klingt real, wirklich gut.

Awareness

Ich habe auch erkennen, sollten die Gerichte cull die so genannte unseriös, aber das passt in der Regel nicht der Fall sein, bis der erste Auftritt. Ich weiß nicht, über Sie, aber ich möchte nicht der Typ, der vor Gericht gehen, um auch die erste Zeit. Daher ist das Bewusstsein nicht nur, wie wir, sondern den Wortlaut der Formulare und Verträge wird unerlässlich. Denn das Menü des Gesetzes Arten scheint nicht zu verringern.

Auch dies ist nicht zu erschrecken oder alle negativ sein. Es ist das Bewusstsein in eine Arena, dass die meisten von uns haben nur peripheren Wissen. Für mich ist es besser, darauf vorbereitet zu sein als überrascht und schockiert.

Ich denke, Sie werden mir zustimmen.

Photo Credit: bimurch

Ok, was wird mich am meisten Geld?

Ja, die Frage scheint offensichtlich, aber ich denke, dass nur sehr wenige Menschen wirklich die Zeit nehmen, zu beantworten. Andere Bücher, die ich gelesen habe in der Vergangenheit haben die gleiche Frage, aber auf verschiedene Art und Weise, das ist der Grund, warum ich mir die Frage jedes Mal, wenn ich eine wichtige Entscheidung. Leider sind die meisten Menschen nur durch die Bewegungen und sich in ihren Routinen. Sie müssen aufhören, dass jetzt!

Zum Beispiel, sagen wir Sie eine Reha. Sie sollten ständig zu fragen, was Reparaturen / Verbesserungen geben Sie den größten Return on Investment. Oder, sagen wir Ihnen die Verhandlungen über ein Thema zu .... Wenn Sie sich nach einer nicht-motivierten Verkäufer können Sie sich Zeit für eine Einigung, die nicht zu schließen, sollten Sie während der Jagd nach anderen Angebote . Oder, und hier ein großes .... Nehmen wir an, Sie haben eine Vermietung von Immobilien, war frei für eine Weile. Und Sie jemand, der zeigt, mit dem Geld, um in, aber sie haben schreckliche Kredit-und kein Einkommen. Nun, die Rookie Investor wird die Cash-und verlieren Geld auf lange Sicht, wenn sie zu verbringen Monaten Vertreibung jemand. Die erfahrene Anleger werden Patienten und erkennen, werden sie viel mehr Geld auf lange Sicht, indem Sie eine "Qualifizierte Person" im Eigentum.

Ich hoffe wirklich, dass Sie dies tun wird. Tun Sie es für eine Woche. Für eine ganze Woche, wenn Sie eine geschäftliche Entscheidung zu fragen, was wird das meiste Geld. Eigentlich sollten Sie sich diese Frage über alles, auch wenn sie nichts zu tun hat mit Immobilien. Also, gehen Sie das Buch kaufen, dass ich bereits am Anfang dieses Post, weil er sich der Bedeutung von Immobilien in jedem Personen-Portfolio.

Okay. Eine weitere schnelle Sache. Wenn Sie nicht die Ausgaben von zwei Stunden pro Woche für die Fahrt-Dollar, dann können Sie auch wollen, fragen Sie sich diese Frage: "Wie komme ich bin nicht bereit, die notwendigen Maßnahmen ergreifen, die mir helfen, meine Arbeit beendet im Jahr 2009?"

Mit der anhaltenden Flut von foreclosures und kurze Umsatz hat sich mehr und mehr schwer zu bestimmen, was der Markt Wert von Häusern sind. Der Marktwert ist die wahrscheinlichste Wertebereich, in dem eine typische Käufer und Verkäufer ein typisches stimmen sich mit in einem an Waffen Länge Transaktion.

Foreclosures und kurze Verkäufen haben eine sehr begrenzte Wirkung auf die allgemeine Markt-Werte.

Dies ist, weil sie traditionell sind wie eine kleine Teilmenge aller Transaktionen. Sie sind schwer zu quantifizieren, da die Verkäufer oft nicht der Regel motiviert und sind unter finanziellen Druck zu verkaufen. Zusätzlich verärgerten Anbietern häufig umfangreiche Sachschäden, die Grenzen der Kreis der potenziellen Käufer für Investoren, Bauunternehmer, und Schnäppchenjäger.

Die Rechte von den künftigen Besitzer sind mehrere begrenzt, was zu einer extrem reduzierten Preis. Die Bank oft mehrere zusätzliche Rechte, die zu Verzögerungen und verursachen extremaly lange Wartezeiten, bevor eine Transaktion vollzogen wird.

Zum ersten Mal zu Hause Käufer und Familien, die verlagert haben und nicht über den Luxus des Wartens auf unterbesetzt Banken Transaktionen zu genehmigen, wird an anderer Stelle.

Märkte haben sich dramatisch mit der Wirtschaft.

In vielen Bereichen, foreclosures und Leerverkäufe einen beherrschenden Teil des Marktes. Wenn die typischen Haus verkauft ist unter finanziellen Druck, und die typischen Käufer sucht zu kaufen diese, wird es äußerst schwierig, den Wert Eigentum.

Als ein Überangebot an Immobilien auf den Markt kommen, wie wir gesehen haben im vergangenen Jahr, als die Möglichkeit zum Kauf von großen Eigenschaften zu ermäßigten Preisen wächst. Es ist auch einfacher zu wiegen Denken in den nächsten Haus ist das nächste große Deal zu stecken und mit einer Eigenschaft, die fast unmöglich zu verkaufen oder zu vermieten, auch auf einen Rabatt.

Stellen Sie sicher, dass Sie einen langen Zeitraum hinweg, die Risiken eine Rolle spielen, und sind finanziell stark. Great Volatilität Renditen hoch gepokert und Druck, aber größere Erträge.